Mała Holandia...

Hoe verder?

2011-11-25T21:09:00.000+01:00

En toen werd het dus weer stil.

Van meneer Samcik geen enkel antwoord ontvangen, maar ik weet niet eens zeker of mijn tekst wel naar het juiste e-mailadres is verzonden.

Hoe meer je je fixeert op een bepaald perspectief, hoe groter de teleurstelling als het dan toch (wederom) niet lukt. Dit is een les die ik eerder al eens heb geleerd, maar blijkbaar niet helemaal is blijven hangen.

Vanzelfsprekend hebben diverse gedachten mij de laatste weken beziggehouden. Kan ik nu eindelijk bouwen of toch weer niet? Beginnen in 2012? Hoe ga ik het financieren? Hoe snel ga ik bouwen, wanneer is het af? Dat ik de bouw formeel in 2012 moet beginnen, is zeker, anders verloopt onze bouwvergunning en dankzij de Brusselse ecoterroristen kan ik voor het huis dat wij gekozen hebben na 1 januari 2013 geen nieuwe bouwvergunning meer krijgen.

Op de rest van de vragen heb ik vooralsnog geen antwoord. Wel kan ik na de eerste frustratie wat meer begrip opbrengen voor de bank. Onder de huidige economische omstandigheden moeten met name banken voorzichtig zijn en risico's beperken. Daarnaast heb ik het recht niet om de bank te zien als schuldige omdat zij hun eigen geld niet uit willen lenen - althans: niet op dit moment en niet onder de gevraagde voorwaarden.

Wordt vervolgd. Hopelijk.

0.30: Ga terug naar de gevangenis!

2011-11-04T21:32:00.001+01:00

Ga niet langs Start! U ontvangt geen tweede hypotheekkrediet!

De laatste dagen heb ik een aantal malen gezegd: beter een negatief besluit dan de onzekerheid van het almaar moeten wachten. Nu is het zo ver, ik heb mijn negatieve besluit. Voel ik me nu beter? Niet bepaald.

Volgens een goede bekende van mij uit Californië moet je, om bij een bank een krediet te krijgen, eerst aantonen dat je dat krediet niet nodig hebt. Het lijkt erop dat hij gelijk krijgt.

Vanavond heb ik de hulp ingeroepen van Maciej Samcik, financieel verslaggever voor Gazeta Wyborcza, Polen's belangrijkste dagblad. Op zijn weblog (Pools) behandelt hij allerlei thema's die te maken hebben met de financiële wereld en houdt hij praktijken van Poolse banken en andere financiële instellingen tegen het licht. Het zal niet de eerste keer zijn dat een artikel op een weblog met tienduizenden lezers (en dus mogelijke imagoschade) zeer veel voor elkaar krijgt...

Geachte heer Samcik,

Ik heb lang getwijfeld of ik deze brief zou sturen. Op dit moment zit ik in een situatie die me volgens mij geen alternatief meer biedt. Ik heb onze geschiedenis beschreven in onderstaand document.

Bij voorbaat dank voor uw aandacht!

----------------------------------------------------------
Sinds 2008 ben ik, samen met mijn verloofde, een gelukkig eigenaar van een bouwkavel in Otwock bij Warschau. Liever gezegd: eigenlijk is alleen mijn verloofde eigenaresse. De kavel, liggend in een terrein waar eengezinswoningen verrijzen, waarvoor bouwvoorwaarden zijn afgegeven waar duidelijk uit blijkt dat ze een woonbestemming heeft, heeft in het grondregister nog altijd de status landbouwgrond, wat pas veranderd kan worden na aanvang van de bouw. Als gevolg daarvan kan ik als Nederlander geen eigenaar worden van de grond zonder extra bureaucratische procedures (lees: toestemming van het Ministerie van Binnenlandse Zaken). Fantastische wetgeving.

Nu is het tijd om te beginnen met de bouw - althans: dat hoopte ik. De bouwvergunning ligt allang klaar, het bouwjournaal ook, de aannemer... het enige wat nu nog van pas zou kunnen komen, is wat geld. En dus hebben we een probleem.

De situatie ziet er als volgt uit: we hebben de kavel gekocht in een periode waarin het vanzelfsprekend was om hypotheekkredieten in Zwitserse franken te nemen. De koers op de dag van uitbetaling was 2,1601 zł voor 1 frank. Hoe de koers zich de laatste maanden heeft ontwikkeld, mag bekend geacht worden. Omdat wij slechts een kavel kochten en geen ruim appartement in het centrum van Warschau, stoorden de hogere maandlasten mij niet in het bijzonder. Waarschijnlijk betaal ik hoe dan ook nog altijd minder dan wanneer ik destijds een hypotheekkrediet in Poolse złoty's had genomen. Een gevolg van dit alles is dat ik voor een hypotheekkrediet om een huis te bouwen feitelijk bij slechts één bank aan hoef te kloppen, nl. bij dezelfde bank die de aankoop van de kavel heeft gefinancierd. Een hypotheek in het kadaster voor twee verschillende banken is immers geen optie en niemand met een gezond verstand zou vandaag besluiten een krediet in Zwitserse franken af te betalen.

Ik weet dat allemaal. Eurobank weet het ook en - zo is mijn indruk - gebruikt dat tegen mij.

Reeds half juni ben ik begonnen met het verzamelen van documenten die als bijlage moesten dienen voor de kredietaanvraag. Allereerst uiteraard de berekening van de kredietwaardigheid en die bleek niet al te best. Vanwege de “schandalig dure” Zwitserse frank (in juni 3,25 zł, inmiddels schommelend tussen 3,50 en 3,60 zł) berekende de bank mijn hypotheeklast volgens die koers, alsof ik het hele krediet op die dag af zou moeten betalen. Gewoon, omdat de procedure nou eenmaal zo is en door de jaren heen heb ik ruimschoots geleerd dat je je hier nooit af moet vragen wat het nut of de logica achter een procedure is.

In dat geval misschien een alternatieve route? Ik neem een consumptiefkrediet zodat ik in ieder geval de fundering vast kan bouwen en, hopende dat de rust in de tussentijd terugkeert, later een hypotheekkrediet om de rest van het huis te bouwen (en het consumptiefkrediet af te lossen). Wederom op naar Eurobank, omdat deze bank op dat moment het beste aanbod had op het gebied van consumptiefkredieten. Maar niet voor mij. Al snel bleek dat consumptiefkredieten bij Eurobank uitsluitend verkrijgbaar zijn voor Polen, omdat de Poolse identiteitskaart (dowód osobisty - die heb ik natuurlijk niet) het enige document is dat door Eurobank (what's in a name!) voor deze producten wordt erkend. Zuivere discriminatie, hetgeen ook in Polen grondwettelijk is verboden. Het woord “discriminatie” werkt overigens vaak als een rode lap: “De eis om een Poolse identiteitskaart te tonen heeft geenszins tot doel om u als klant te discrimineren”, aldus een verontwaardigde bankmedewerkster. Ja, als ik een ongeval veroorzaak heb ik ook niet de bedoeling iemand te verwonden of om te brengen, toch zal ik mij voor de rechter moeten verantwoorden als dit me overkomt. Maar ja, banken zijn banken.

Ik besloot te controleren of de procedures van Eurobank inderdaad buitenlanders uitsluiten van consumptiefkredieten. Ik belde naar het servicenummer van Eurobank. Na antwoord gegeven te hebben op alle relevante en minder relevante vragen, was het antwoord dat “de optie consumptiefkredieten voor u niet actief is”. Of ik misschien interesse had in een consolidatiekrediet, zodat ik het dubbele zou gaan betalen voor mijn eerste hypotheekkrediet? Nee, niet echt, ik ben uitsluitend geïnteresseerd in een consumptiefkrediet. Helaas, onmogelijk, want identiteitskaart, want de Bankwet (Prawo Bankowe). Gelukkig gaat het hier slechts over de Bankwet in de uitvoering van Eurobank, want bij de concurrentie begrepen ze niet echt wat het probleem was. “Een buitenlands paspoort met een verklaring van registratie van uw verblijf is voldoende.” Soms is een beetje fatsoen het enige wat ontbreekt.

En dus... nog steeds zonder krediet. In de tussentijd wist ik een vriend te overtuigen om mee te doen aan het krediet als zijnde borgsteller. Voor de goede orde: niet nodig, maar op deze manier kan ik tenminste proberen de door de bank op kunstigmatige wijze verlaagde kredietwaardigheid te repareren. Ook heb ik toestemming om een kavel en woning in Biała Podlaska in te brengen als extra onderpand. In opdracht van de bank heb ik twee taxaties laten uitvoeren... 1.400 złoty...

Het eindresultaat? Wachten, nog altijd wachten, in feite al sinds juli. De eerste kredietaanvraag die, samen met de bijlages, werd ingediend, is vermoedelijk verdwenen - ik heb er althans nooit meer iets van gehoord. Daarna keerde een werkneemster terug bij de bank - dezelfde persoon die in 2008 ook ons dossier behandelde. Ik hoopte dat dit zou betekenen dat een en ander nu snel geregeld wordt. Helaas, alhoewel ik de indruk heb dat deze dame doet wat ze dan, zat ik er toch flink naast. Inmiddels is het november. Een maand geleden belde de aannemer, of hij mij verder maar moest vergeten. In juli was het weer hopeloos, maar augustus, september en oktober waren allemaal maanden waarin het huis in ruwe staat gebouwd had kunnen zijn. Dat alles is me door Eurobank afgenomen. Momenteel schijnt ons dossier in behandeling te zijn door iets genaamd Kredietcomité. Het besluit had woensdag 2 november moeten vallen.

Het viel vandaag, op 4 november. Negatief. Omdat? “Te hoog risico.” Dat klinkt als: Daarom niet, lekker puh! Omdat we u niet mogen! Uiteraard, banken hebben het recht een kredietaanvraag af te wijzen - zonder opgaaf van redenen, maar ik vind dat getuigen van een gebrek aan respect en fatsoen. Over welk risico gaat het? Ik heb geen flauw idee. Te lage inkomsten? Welnee, de bank gaf zelf eerder een “acceptatie van inkomsten” af. Te weinig onderpand? Alles was nagerekend, het klopte allemaal.

Eenvoudige zaken kunnen voor banken enorm gecompliceerd zijn. Ik begrijp ook dat banken zich in moeten dekken tegen bepaalde risico's. Ik ben echter geen afgestudeerd professor economie. Voor mij is het allemaal heel simpel: ik wil een huis bouwen, ik weet dat ik dat financieel aankan, want als ik dat niet zou weten, zou ik er niet aan beginnen. Maar of er nog wat gebouwd gaat worden? Uitsluitend dankzij Eurobank - in 2011 niet meer. Voorlopig kan ik slechts een (eerste) hypotheekkrediet afbetalen voor een kavel waarop ik - dankzij diezelfde bank - niets kan bouwen.

0.29: Stilte

2011-11-02T18:40:00.000+01:00

De toezegging dat er vandaag een eindbesluit zou komen, klonk oprecht en betrouwbaar. Maar ja, er op vertrouwen dat een bank de waarheid spreekt? Zoek de vaud...

0.28: Aftellen!

2011-10-30T23:20:00.001+01:00

Stiekum hoopte ik dat we het verlossende antwoord nog in oktober zouden krijgen, maar dat lukt nét niet. Vrijdag kreeg ik te horen dat het eerder genoemde Comité mijn aanvraag niet kon behandelen wegens... een ontbrekend document... (zucht...) dat ze weliswaar binnen een half uur van mij ontvingen, maar ja... Afijn, het besluit wordt genomen op woensdag 2 november aanstaande. Aftellen dus.

Op dit moment heb ik echter een ander probleem en daarvoor roep ik de hulp in van de vele duizenden lezers van dit weblog. Gebruik de reactiefunctie om mij verder te helpen.

Enige tijd geleden (ik weet niet precies wanneer, ik controleer dat nou eenmaal niet elke dag) zijn de foto's van onze kavel en de omgeving op Google Maps vernieuwd. Op de oorspronkelijke foto's werd "ons gebied" net bedekt door een wolkenpartij.

Dat ziet er stukken beter uit. Nu even inzoomen op onze kavel:

Juist, aangezien ik niet geloof in UFO's die cirkels achterlaten, zien jullie de vraag al aankomen: Wat is dat ronde ding dat voor 75% op onze kavel en voor 25% op de grond van de buurman ligt?

De lijnen zijn nu open!

0.27: De slag om... (9)

2011-10-25T22:16:00.001+02:00

Dit verzin je niet. Ja, banken hebben een verschrikkelijke bureaucratie, daarover ben ik in mijn vorige bijdrage (hopelijk) duidelijk genoeg geweest. Toch is het met die bureaucratie altijd weer hetzelfde: telkens denk je dat de grens van het absurde is bereikt en iedere keer... blijkt dat het tóch nog erger kan.

Vandaag heb ik de bankmedewerkster maar eens gevraagd in welke etappe we ons nu bevinden en waar we eigenlijk op wachten. "Het proces bevindt zich nu in een eindfase. De analist is bezig met de aanvraag." Dat klinkt goed, maar dan: "De aanvraag moet ook nog goedgekeurd worden door het Comité voor Hypotheekkredieten."

Ehhh... watte?

Ja, dat is een standaardprocedure omdat het mijn tweede hypotheekkrediet wordt. Maar wat ik me er bij voor moet stellen? Als je iemands kredietwaardigheid controleert en er is niets mis met het onroerend goed dat als onderpand moet dienen... waar is dat Comité dan helemaal voor nodig? Ik heb teruggeschreven en gevraagd of ik dat moet vergelijken met het Centraal Comité van de Poolse Verenigde Arbeiderspartij*, maar ja... banken en humor...

* Het Centraal Comité van de Poolse Verenigde Arbeiderspartij was het centrale bestuursorgaan van de Poolse Volksrepubliek (1948-1990).

0.26: De slag om... (8)

2011-10-24T23:35:00.000+02:00

Zouden ze denken dat ik ooit nog eens vertrouwen krijg in banken in het algemeen en Eurobank in het bijzonder? Alhoewel ze daar (althans op dit moment) bijzonder hun best voor doen, vrees ik toch dat ik ze zal moeten teleurstellen...

Afgelopen dinsdag ontving ik in ieder geval een e-mail met bijgevoegd beide taxaties in .PDF-vorm. Prima! Het gaat mij er immers om dat ik kennis kan nemen van hetgeen een taxateur de bank meedeelt over mijn grond en daar heb ik niet per se een papieren exemplaar voor nodig.

De waarde van onze grond in Otwock is volgens de taxatie 188.000 złoty. In de taxatie van september 2008, die nodig was om een krediet te krijgen voor de aankoop van de kavel, was deze waarde 180.411 złoty. Een waardestijging dus, alhoewel die wat mij betreft aan de magere kant is. In de tussentijd is de kavel voorzien van waterleiding en riolering, zijn een aantal omliggende percelen al bebouwd... maar ja, met logica kom je in dit soort situaties niet ver in Polen. De taxatie is een document dat nodig is voor de bank en of iemand die taxatie serieus leest? Ik durf het te betwijfelen.

Op dezelfde dag ook nog een mailtje van de bankmedewerkster: of ze even langs kon komen voor een kleine formaliteit - "niets om bang voor te zijn". Wat bleek? Een conclusie die ik al diverse malen eerder trok, werd weer eens bevestigd. Banken zijn in Polen bureaucratischer dan overheidsinstellingen. "Graag even het aanvraagformulier voor het krediet opnieuw ondertekenen, want in de tussentijd is het formulier driemaal veranderd..."

Op dat soort momenten moet ik altijd even denken aan de klassieker van Asterix en Obelix:

(ja, het is de Nederlandse versie...).

Er was ook nog goed nieuws. Terwijl ik op 4 oktober te horen kreeg dat het aangevraagde kredietbedrag was goedgekeurd voor mijn inkomen, wist ik niet waar de grens lag. Welk kredietbedrag zou nog goedgekeurd worden en welk bedrag niet meer? Na even doorvragen kreeg ik van de bankmedewerkster te horen dat ik het bedrag in mijn kostenraming op mag hogen van de huidige 365.000 naar 400.000 złoty. Omdat ik van een paar posities in de kostenraming inmiddels wist dat ik ze te laag had ingeschat, was dit een welkome mededeling.

0.25: De slag om... (7)

2011-10-17T22:40:00.000+02:00

Update van Eurobank:

Beide taxatierapporten zijn ingevoerd in het informatiesysteem van de bank. Mijn consultant bij de bank wacht nu nog op de originelen, van welke ik ook een exemplaar zal ontvangen.

0.24: De slag om... (6)

2011-10-13T21:34:00.000+02:00

Die titels beginnen voorspelbaar te worden, niet?

Gisteren is zowel in Otwock als in Biała Podlaska een taxateur op bezoek geweest voor een inventarisatie ter plaatse. Paar vragen, wat foto's maken, documenten... en klaar. En weer wachten dus.

Overigens begrijp ik nu net iets meer van de hele procedure en in welke etappe we ons nu bevinden. Er zijn in totaal drie analyses. De economische analyse (kredietwaardigheid) hebben we achter de rug. Op dit moment zitten we in de zgn. technische analyse, waarbij wordt gekeken naar de waarde van de grond en de te verwachten toekomstige waarde nadat het huis is gebouwd. Tenslotte volgt nog een juridische analyse, die voornamelijk te maken heeft met hoe het hypotheekcontract er uit zal gaan zien.

Gelukkig duren de technische en juridische analyses niet zo lang als de economische analyse. Misschien dus nog... in oktober? Of toch november? Iemand zin om een gokje te wagen?

0.23: De slag om... (5)

2011-10-06T22:24:00.000+02:00

De slag om het tweede hypotheekkrediet bevindt zich inmiddels in een beslissend stadium. Vandaag heb ik voor Sinterklaas gespeeld en 1.400 złoty overgemaakt voor twee taxaties, in Otwock en in Biała Podlaska.

Ik belde het taxatiebureau vanmiddag om te vragen hoe het proces er precies uit zou zien en of ik het taxatierapport zelf ook ontvang. Het antwoord: dat hangt af van de bank. Pardon? Ja, blijkbaar zijn alleen de bank en het taxatiebureau partij in de opdracht, ik ben slechts de sponsor. Of ik het taxatierapport mag inzien, hangt dan ook slechts af van of de bank hier akkoord mee gaat. Ik heb pani Lidka hier meteen bovenop gezet, want dit zijn mijns inziens vreemde en onacceptabele praktijken. Ik mag de taxatie wel betalen, maar het rapport niet inzien?

0.22: De slag om... (4)

2011-10-04T21:41:00.000+02:00

Gisteren wilde ik hier nog een potje azijn pissen. Klagen over Eurobank, dat we nog altijd wachten op een beslissing, dat we in feite nog steeds op dezelfde plaats staan als 3 maanden geleden en dat de kans dat er in 2011 nog iets gebeurt op onze kavel steeds kleiner wordt.

Maar gisteren was gisteren. Vandaag is vandaag.

Om 12:42 ontving ik het langverwachte en verlossende antwoord: de bank heeft een zgn. „acceptatie” afgegeven van mijn inkomsten in relatie tot het aangevraagde kredietbedrag. Met andere woorden: een officiële bevestiging van mijn kredietwaardigheid. Alhoewel dit niet betekent dat we er zijn, is dit wel een grote stap of zelfs sprong in de juiste richting.

Wat staat ons nu nog te wachten?

Allereerst moet nu de waarde van het onroerend goed worden vastgesteld, dus zowel de te verwachten toekomstige waarde van ons perceel in Otwock nadat het huis is gebouwd als ook de huidige waarde van het perceel en huis in Biała Podlaska, dat eventueel moet dienen als extra onderpand. Daarna is het, voorzover ik weet, op wat kleine details na tijd om het hypotheekcontract te ondertekenen.

Wordt dus vervolgd... hopelijk sneller dan na 2 maanden!

0.21: De slag om... (3)

2011-07-31T19:08:00.000+02:00

Terwijl ik dacht dat ik het "allemaal al wel wist" omdat ik al een hypotheekkrediet heb, blijkt nu toch dat ik mijzelf hier voorbij gerend ben. Misschien herinner ik het me niet meer helemaal hoe lastig het krijgen van mijn eerste hypotheekkrediet was. Ik was en ben er ook honderd procent van overtuigd dat een en ander destijds uitsluitend is gelukt dankzij Lidia, de financieel adviseur die haar tanden zette in mijn probleem en niet meer losliet totdat het kredietcontract was ondertekend. Het lijkt me dan ook redelijk voor de hand liggend dat ik wederom intensief samenwerk met Lidia om ook deze horde te nemen.

Horde? Hordes. Andere situatie, andere tijden, andere problemen en uitdagingen.

Het grootste probleem dat op dit moment moet worden opgelost, heeft alles te maken met de koers van de Zwitserse frank. Net zoals vele tienduizenden Polen heb ik in 2008 gekozen voor een hypotheekkrediet in Zwitserse franken. Terwijl de officiële rente in Polen (banken maken gebruik van de zgn. WIBOR3M) destijds zo'n 5% was (waar de marge van de bank nog bij komt), was deze in het geval van Zwitserland (LIBOR3M) 3,5%. Gewoon, goedkoper dus. Er is echter wel een koersrisico, want als de Zwitserse frank ineens duurder wordt, betaal je maandelijks automatisch meer aan rente en aflossing.

Ik heb ons kredietcontract ondertekend op de vooravond van de globale financiële crisis. Lidia belde mij op: "Betere voorwaarden zijn uitgesloten, ik heb van een aantal van mijn klanten gehoord dat hun bank de offerte heeft ingetrokken dus onderteken dit contract zolang het nog kan." De voorwaarden mochten er dan ook wezen: een marge bovenop de LIBOR3M van slechts 1,25% (banken die nu nog kredieten in Zwitserse franken in hun aanbod hebben, rekenen tenminste 3% marge). Twee maanden later... ging als gevolg van de crisis de staatsrente in Zwitserland omlaag naar een recordniveau van amper 0,25%. Ik zat zachtjes te gniffelen.

Rozengeur en maneschijn?

Ja, totdat... de crisis overwaaide naar Europa. Totdat bleek dat Griekenland ons jarenlang voorloog en de Europese Unie het naliet om de gegevens die dit land instuurde, serieus te controleren. Totdat er geluiden klonken dat niet alleen dit land in de problemen komt maar ook Italië, Spanje, Portugal, Ierland... en of die geruchten waar zijn of niet, doet niet terzake. Investeerders raakten in paniek, ontdeden zich zo snel mogelijk van hun waardepapieren in euro's en vluchtten naar een veilige valuta: de Zwitserse frank. Vervolgens treedt het bekende principe van vraag en aanbod in werking...

Mijn hypotheekkrediet werd in oktober 2008 uitbetaald tegen een koers van ca. 2,15 zł per frank.

Tijdens mijn laatste termijn van juli 2011 rekende de bank een koers van 3,59 zł per frank. En dat doet zeer.

Naast het feit dat dit koersverschil voor mij een probleem is (ik klaag overigens niet - ik heb dit risico bewust en weloverwogen genomen) is het voor de bank een enorm risico. Het perceel dat ik in oktober 2008 kocht voor 180.000 zł is nu in waarde gestegen naar 200.000 zł omdat de straat inmiddels is voorzien van waterleiding en riolering en er bovendien op aangrenzende percelen wordt gebouwd. Voor dit perceel sloot ik een hypotheekkrediet af van zo'n 190.000 zł zodat ik er ook de notariskosten en overdrachtsbelasting mee kon financieren. Dankzij het koersverschil is de hypotheekschuld echter opgelopen tot over de 300.000 zł, wat dus betekent dat er een schuld is van maar liefst een ton waar geen onderpand voor is.

En dan klopt een jongeman aan bij diezelfde bank met de vraag of hij een nieuw (tweede) hypotheekkrediet krijgt om een huis te bouwen. "Prima," zegt de bank, "op één voorwaarde. Wij willen een extra onderpand om dat gat van ruim een ton te dekken." Gezien de vereiste waarde van het onderpand ligt het redelijk voor de hand dat we het over onroerend goed hebben. Dit onroerend goed moet gelegen zijn in Polen, wat min of meer betekent dat ik veroordeeld ben tot een goed gesprek met mijn niet-officiële schoonmoeder en haar man. Of liever gezegd: was, want ik zit nu in de trein van Biała Podlaska naar Warschau. Met goed nieuws voor Lidia...

0.20: De slag om... (2)

2011-07-17T12:06:00.000+02:00

...een hypotheekkrediet dus.

Zie deze bijdrage maar als een korte mededeling dat ik in feite niets mede te delen heb. Vooralsnog is het nog steeds slechts een kwestie van wachten op de bank. Daarnaast is het, zelfs als de bank eindelijk groen licht geeft, nog maar de vraag of we snel kunnen beginnen met de bouw. De reden van dit mogelijke uitstel: regen, regen, regen, regen, regen, regen en nog meer regen. Nu is het even twee dagen aardig weer, maar tot nu toe is juli (net als in Nederland heb ik begrepen) een extreem natte maand.

Tóch nog iets om mede te delen: afgelopen vrijdag is Otwock zwaar getroffen door noodweer en is weer eens te meer duidelijk geworden dat de stad dringend werk moet gaan maken van afwateringsvoorzieningen. Gisteren was ik ter plaatse en zag dat diverse percelen aan ul. Narutowicza (evenwijdig aan onze straat) nog waren gebarricadeerd met zandzakken. De straat stond op diverse plaatsen nog onder water.

Fotomateriaal van TVN Warszawa (link):

1.1: Grote schoonmaak

2011-07-07T23:27:00.000+02:00

Of ik het nou wilde of niet, de bouw moest beginnen met een grote schoonmaak. De geodeet die vorige week ter plaatse was om de exacte locatie van ons huis te markeren, liet me weten dat hij zijn procedures niet uit kon voeren omdat het gras meer dan een meter hoog was en er een appelboompje stond op één van de geplande hoekpunten.

Even overwoog ik om zelf een kettingzaag ter handen te nemen, maar gezien de staat op de bouwkavel besloot ik dit al snel uit te besteden.

Vandaag is het nodige werk verzet. De boompjes zijn niet meer, het gras is gemaaid (met een zeis, terwijl de arme man bijna tot aan zijn knieën in het water stond) en de rommel is opgeruimd.

En hoe ruimt men in Polen rommel op?

Zo ziet het er nu uit:

Rechts op de foto het huis van Sławek, onze toekomstige buurman

Het huis van Sławek, van Andrzej (reeds bewoond) en van ... (nog geen idee)

0.19: De slag om... (1)

2011-06-28T23:20:00.000+02:00

...een hypotheekkrediet. Een tweede hypotheekkrediet, wel te verstaan. Voor mij is dit een voordeel, want omdat ik de hele procedure al heb doorlopen toen ik onze bouwkavel in Otwock kocht, weet ik al min of meer wat mij te wachten staat: veel bureaucratie (banken gedragen zich in Polen verdacht veel als ambtenaren), domme en zinloze procedures (zoals even een week mijn credit-card afsluiten omdat mijn kredietwaardigheid anders te laag is) en vooral: wachten.

En laat wachten nou net iets zijn waar ik een ontzettende hekel aan heb. Wachten is namelijk feitelijke tijdverspilling. Het is nog tot daaraantoe als je tijdens dat wachten andere zaken kunt regelen ter voorbereiding van de bouw, maar zelfs dat is op dit moment niet meer het geval.

Gisteravond heb ik uitgebreid gesproken met de geodeet (volgens de Van Dale is dat iemand die zich bezighoudt met geodesie, oftewel de wetenschap die zich bezighoudt met het bepalen van de grootte en de vorm van een gedeelte van het aardoppervlak; wanneer het door rechtstreekse terreinmeting geschiedt, spreekt men van landmeetkunde) die geodetische punten of lijnen gaat markeren op onze bouwkavel. Voordat hij dit kan doen, heeft hij officiële stafkaarten van de districtsautoriteiten nodig. Juist, wachten dus.

De aannemer met zijn bouwploeg zijn er ook klaar voor, alleen die wachten niet. Die zijn maar even ergens een kleiner klusje gaan doen. Met de aannemer moet ik het wel nog eens goed hebben over de prijs, want daar is hij vooralsnog wat vaag over. Ik vermoed dat hij een aantal bouwvakkers in dienst neemt die per dag betaald worden - wat mij betreft prima, maar wel met duidelijke afspraken (lees: een contract) omdat het bouwtraject anders verdraaid lang kan duren.

In de vorige bijdrage schreef ik ook over het doen van aangifte van het voornemen om te beginnen met bouwen. Dit hebben we gedaan, waardoor het nu inderdaad slechts wachten is op groen licht van de bank.

Het laatste wat ik op dit moment heb te melden, is dat ik het wettelijk verplichte informatiebord heb gekocht. Op elke bouwplaats moet een dergelijk bord hangen met daarop gegevens van de investeerder, de bouwopzichter, wat er gebouwd wordt, enz.

0.18: ...een bouwopzichter...

2011-06-16T22:57:00.000+02:00

De volgende stap die gezet moet worden, is het aannemen van een bouwopzichter (in het Pools: kierownik budowy). Op zich is dit natuurlijk niet vreemd te noemen. Het is voor de hand liggend dat de wetgever graag wil dat er door een vakkundig iemand toezicht wordt gehouden op de bouw... en volgens mij vindt de investeerder dat ook niet zo'n probleem.

In veel gevallen is de bouwploeg die het huis komt bouwen „inclusief bouwopzichter”, maar dit is niet altijd het geval. Wanneer dit wel zo is, betekent dit dat je als investeerder het risico loopt dat de bouwopzichter meer de belangen van de bouwploeg behartigt dan die van de investeerder. Daarom is het aan te raden om in zo'n geval een apart contract te ondertekenen met een inspecteur bouwtoezicht (in het Pools: inspektor nadzoru budowlanego).

Omdat „onze bouwploeg” niet direct samenwerkt met een bouwopzichter, moest ik deze dus apart zoeken. De zoektocht leidde ons naar meneer Olszewski. Sympathieke man, alle papieren kloppen, dus vanmorgen heeft hij de verklaring ingevuld dat hij de plichten en verantwoordelijkheden als bouwopzichter op zich neemt.

We zijn nu weer een beetje dichter bij het doel. Wat moet er nu nog gebeuren?

Vastleggen bouwploeg: Dit is hopelijk bijna rond, maar een en ander moet nog worden vastgelegd (hopelijk volgende week);
Aangifte doen van begin bouw: Tenminste 7 dagen voordat de bouw daadwerkelijk begint, dient aangifte gedaan te worden bij het Districtsinspectoraat voor Bouwtoezicht van het voornemen om deze bouw te beginnen. Als het goed is, gebeurt dit morgen;
Afspraak maken met landmeter: Wanneer het echte werk begint, zet de landmeter de eerste stap. Hij moet de paaltjes in de grond slaan die aangeven waar het huis komt te staan;
Hypotheekkrediet: Een beetje geld is ook wel handig tijdens het bouwen - later meer.

0.17: ...ik zei: een bouwjournaal...

2011-06-07T20:51:00.000+02:00

Wederom voel ik mij gesterkt in mijn opvatting dat een gigantisch aantal ambtenaren in Polen onmiddellijk vervangen dient te worden. Of misschien moet hun functie gewoon opgeheven worden. Indien talloze onnodig gecompliceerde, bureaucratische procedures tegelijkertijd zouden worden vereenvoudigd, zou Polen absoluut stukken beter gaan functioneren. Het verkrijgen van een bouwvergunning en de daaraan verwante processen zijn hier een uitstekend voorbeeld van. In plaats van 3 instellingen en een tiental ambtenaren zou dit hele proces ook prima kunnen worden uitgevoerd door 1 (één) ambtenaar.

Dagdromen is altijd leuk. Voorlopig zal er geen sprake zijn van een aanzienlijke inkrimping van het Pools ambtelijk apparaat. Voor de omwenteling in 1989 was het beleid in Polen dat er zo veel mogelijk werk moest zijn. Er bestond in de socialistische / communistische ideologie immers niet zoiets als werkloosheid. Na 1989 veranderde de Poolse Volksrepubliek in de Derde Poolse Republiek. Er kwam een andere regering, democratische verkiezingen... maar de verrotte mentaliteit bleef.

Dinsdag 31 mei lukte het om het bouwjournaal op te halen, maar (geheel volgens de traditie bij het Starostwo Powiatowe) niet zonder slag of stoot. Ambtenaar 1 vroeg wat ik wilde. Een bouwjournaal. Ambtenaar 2 ging het bouwjournaal zoeken. „Die is nog niet klaar,” was het enkele tellen later. Arno, tanden op elkaar, sterk zijn en niet opgeven. „Vrijdag is mij telefonisch bevestigd dat hij klaar is.”

Verdorie, een moeilijke interesant. Dit woord zie je in Polen redelijk vaak, uiteraard voornamelijk bij overheidsinstellingen. Volgens het woordenboek is een „interesant” een „klant, koper (afnemer), (form.) cliënt”. Het kan ook nog erger, want soms ben je een petent. Alhoewel dit een erkend Pools woord is, klinkt het voor mij alsof ik uitgescholden wordt. Volgens het woordenboek is een „petent” een „rek(w)estrant”. Tja, daar had ik dus de Van Dale voor nodig: „iem. die rekestreert, die een verzoekschrift heeft ingediend.”

De blik van ambtenaar 1 mag gekwalificeerd worden als een algehele desinteresse. Ze onderzocht een andere stapel en gaf mij mijn bouwjournaal. Bedankt, nu nog graag mijn volmacht. Ik ben immers nog altijd geen eigenaar van de bouwkavel en verricht alle handelingen op basis van een notariële volmacht van Asia. Wel zo handig als ik haar niet overal mee naar toe hoef te slepen. De notaris gaf ons twee afschriften van de volmacht.

Ambtenaar 1: „De volmacht krijgt u niet terug, ik houd het origineel.”
Ik: „Dat is helemaal nergens voor nodig, ik wil die volmacht terug, het is mijn laatste exemplaar.”
A1: „Bij de notaris kunt u een nieuw exemplaar regelen.”
Ik: „Uitsluitend als u de kosten daarvoor wilt vergoeden.”
A1: „Ik mag geen kopie accepteren van een document dat ik zelf niet heb gemaakt.”
Ik: „U kunt nu een kopie maken en zelf verklaren dat de kopie conform het origineel is.”
A1: „Nee, dat kan niet.”
Ik: „Mijn vorige volmacht bevindt zich hier in ditzelfde pand toen ik de bouwvergunning aangevraagd heb. Waarom moeten er twee volmachten in ons dossier zitten?”

Met een nors gezicht doorzocht ambtenaar 1 de stapel papieren. Al snel vond ze de vorige volmacht.

A1: „U hoeft daar mij niet voor aan te vallen. Ik heb uw aanvraag voor de bouwvergunning niet afgehandeld. Bovendien vraagt u zelf om dit soort problemen omdat u zo lang wacht met bouwen.”
Ik: „Wanneer ik wel of niet begin met bouwen is mijn zaak en zeker niet de uwe.”
A1: „Dat klopt, maar u hebt geluk dat u het net haalt; u hebt immers twee jaar de tijd na afgifte van de bouwvergunning.”
Ik: „U bedoelt drie jaar.”
A1: „Nu drie jaar ja, maar voorheen twee jaar.”

Zo, hier heb je je volmacht. En nu opdonderen.

Ik: „Kunt u mij nog vertellen hoe ik de eerste pagina invul?”
A1: „Mijn werk is om u een bouwjournaal te geven, daar stopt mijn verantwoordelijkheid.”

Bovenstaand gesprek is een correcte weergave zoals het daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en eigenlijk vind ik dat dieptriest. Ik had nog een klacht in kunnen dienen bij de directeur van de betreffende instelling, maar aangezien ik ooit weer bij deze instelling op bezoek moet...

0.16: ...een bouwjournaal...

2011-05-27T22:47:00.000+02:00

De waterleiding- en elektriciteitsmaatschappijen moeten maar even wachten, want vooralsnog had ik werk genoeg met het bouwjournaal. Dit journaal is een schrift van A4-formaat met genummerde bladzijden. Hierin wordt, volgens de definitie in de Poolse bouwwetgeving, „het verloop van de bouwwerkzaamheden evenals gebeurtenissen en omstandigheden omtrent deze bouw” bijgehouden. Oh ja, elke bladzijde van het bouwjournaal bevat een stempel van het orgaan dat het bouwjournaal afgegeven heeft, want we wonen immers nog altijd in het land met misschien wel de grootste stempel-fetisj in Europa.

Het krijgen van het bouwjournaal was lastiger dan ik dacht. Misschien was dat wel naïef van mij. Bij deze overheidsinstelling (Starostwo Powiatowe - laten we het maar het regiohuis noemen, want welke naam moet ik anders geven aan iets tussen een gemeentehuis en provinciehuis?) was tot nu toe immers alles een probleem. Terwijl ambtenaren van het stadhuis in Otwock mij altijd op een normale manier hebben geholpen, was het bij het regiohuis zelden een plezierig bezoek. Zo ook ditmaal. U wilt een bouwjournaal? Dat kan helemaal niet! Uw bouwvergunning is nog niet definitief!

Mijn bouwvergunning is niet definitief?!? Mijn bouwvergunning stamt uit oktober 2009! Natuurlijk is die allang definitief!

Maar er staat geen stempel op die dat bewijst!

God gloeiende kolen! Weer dat misselijkmakende stempeltjesverhaal!
(Déja-vu!)

Ik schoot uit mijn slof en riep haar toe dat ze het nummer van de bouwvergunning dan maar in moest voeren in die computer van haar, dan kon ze alles zien. Nee, zo werkt dat dus niet. Eerst moet je een aanvraag indienen (nota bene bij dezelfde instelling!) om een definitieve bouwvergunning te krijgen. Theoretisch moet je die ophalen, waarna je de aanvraag voor afgifte van een bouwjournaal in kunt dienen. Gelukkig was er nog net voldoende redelijkheid te vinden om die twee procedures in één te schuiven...

...en het bouwjournaal ligt klaar (vanmiddag gebeld). Maandagmiddag hoop ik het op te halen.

0.15: En na de bouwvergunning...

2011-05-23T19:25:00.001+02:00

Hoe het komt dat het bouwproces nu ineens zo plotseling gaat lopen? Ik zou het eerlijk gezegd niet weten. Misschien was het wel het bezoek aan Lidia, de dame die ons aan het hypotheekkrediet hielp om de kavel in Otwock te kopen en die het maar een vreemd idee vond om 15 jaar te gaan doen over de bouw van een simpele eengezinswoning. Misschien was het het bezoek met Jacek (de broer van Asia) aan ul. Jaśminowa afgelopen zaterdag, de kennismaking met Sławek, onze toekomstige buurman, het gesprek met Andrzej (de bewoner van schuin tegenover, het huis dat er het eerste stond) en Sylwek, een aannemer die me is aanbevolen door Arek, een vriend die van beroep inspecteur bouwtoezicht is.

Of wellicht toch een combinatie van alles. En het mooie weer!

Sylwek (de aannemer) liet er geen gras over groeien en zei dat wat ik zelf eigenlijk al wist. „Als je die fundering niet in de komende paar weken doet, kun je wachten tot volgend jaar.” Inderdaad, dat de bouwkavel moeilijke grond heeft, was mij al bekend. Het bodemonderzoek van februari 2009 liet daar weinig aan duidelijk te wensen over. In mei en juni is het grondwaterpeil het laagst en is het bouwen van de fundering het gemakkelijkst (en dús minder duur). Na de fundering kunnen we altijd nog bekijken of we direct doorbouwen of bijv. wachten tot volgend jaar.

Aan het werk dus... want degene die denkt dat de papierwinkel na het verkrijgen van een bouwvergunning afgerond is, vergist zich ernstig. Voordat je daadwerkelijk kunt gaan bouwen, moet er eerst aangifte gedaan worden bij de Districtsinspectoraat voor Bouwtoezicht (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, PINB) van het voornemen om te beginnen met de bouw. Hiervoor moet je beschikken over een bouwopzichter (kierownik budowy) en een bouwjournaal (dziennik budowy). De bouwopzichter neemt de technische verantwoordelijkheid voor hetgeen er gebouwd wordt en in het bouwjournaal worden notities gemaakt door degenen die daartoe bevoegd zijn. Later meer uitleg.

Morgenochtend dus weer naar Otwock voor bezoeken aan de nodige instanties. Ik wil ook meteen even langs de waterleiding- en electriciteitsmaatschappijen gaan zodat in de nabije (of wat minder nabije) toekomst begonnen kan worden aan het vervaardigen van de aansluitingen.

Spannend!!!

It giet oan!

2011-05-22T22:49:00.000+02:00

Nieuwsflits:

Het lijkt er op dat het eindelijk gaat gebeuren! Deze week ga ik een aantal processen in gang zetten die er toe moeten leiden dat we binnen een afzienbare tijd alvast een fundering en een begane grond hebben...

Meer details volgen!

„Gezin op zichzelf” (2)

2011-05-17T23:00:00.001+02:00

Nog even een paar woorden over de Nederlandse hypotheekrenteaftrek (HRA), waar ik in mijn vorige bijdrage uitgebreid over schreef. Een week of wat geleden las ik een opmerking van ene Annemarie van Gaal, die vindt dat de hypotheekrenteaftrek vervangen moest worden door een hypotheekaflossingsaftrek (lees hier, helaas niet gratis). Interessant en volgens mij ook pienter idee!

Zoals beloofd nu wat meer informatie over Poolse hypotheekkredieten uit het programma „Rodzina na swoim” („Gezin op zichzelf”) waarbij de overheid gedurende de eerste 8 jaar van de looptijd tot 50% van de hypotheekrente vergoedt. Zoals bij elk overheidsprogramma is deelname afhankelijk van een aantal voorwaarden:

Deelname aan het programma is voorbehouden aan echtparen of alleenstaande ouders (de exacte definitie van „eenzame ouder” laat ik hier even voor wat het is);
Kredietaanvragers dienen kredietwaardig te zijn voor het hele kredietbedrag, dus zonder dat de overheidssteun hierop in mindering wordt gebracht (maar als dit niet lukt, mag familie „een handje helpen”);
De aanvrager mag niet eerder hebben deelgenomen aan het programma „Rodzina na swoim”;
De aanvrager mag op het moment dat hij de aanvraag indient geen (mede-)eigenaar of huurder(*) zijn van een huis of appartement;
Het huis of de woning die de aanvrager wil kopen (bouwen) mag niet te groot(**) en niet te duur(***) zijn.

(*) Een uitzondering op deze regel geldt voor huurders, op voorwaarde dat zij zich schriftelijk verplichten de huur op te zeggen en de gehuurde woning te verlaten binnen een termijn van niet meer dan 6 maanden na het verkrijgen van het definitief eigendomsrecht (van de gekochte woning) of na het doen van aangifte van voltooiing van de bouw (van het huis).

(**) Wat men in Nederland „vergat”, heeft men in Polen wel gedaan: de subsidie is niet bedoeld voor al te grote woningen. De wetgever heeft bepaald dat het gebruiksoppervlak van een appartement niet groter mag zijn dan 75 vierkante meter; in geval van een huis is het maximale gebruiksoppervlak 140 vierkante meter.

(***) De maximale prijs van het te kopen of te bouwen onroerend goed wordt uitgedrukt in een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak en bedraagt de gemiddelde prijs van onroerend goed in de betreffende provincie (provinciehoofdstad) plus 40%. Zomaar wat voorbeelden: volgens de tabel die geldt in het tweede kwartaal van 2011 is de limiet voor Warschau vastgesteld op 9.816,10 zł (provincie Mazovië: 5.293,40 zł), Wrocław 6.907,60 zł (provincie Neder-Silezië: 5.137,30 zł).

Omdat het, op het moment dat ik het originele bouwproject van Chmurka kocht, niet direct de bedoeling was om gebruik te maken van de regeling „Rodzina na swoim”, schonk ik geen bijzondere aandacht aan het gebruiksoppervlak. Nu moest ik dat wel: 143,77 vierkante meter. Dankzij een overschrijding van 3,77 vierkante meter zou er dus 8 jaar hypotheekrentesubsidie (laat ik het zo maar noemen) door onze neuzen geboord worden.

Maar gelukkig... zijn we hier in Polen.

Eerst zoek je de definitie van „gebruiksoppervlak”. Indien je de definitie zoekt waar je hem zou verwachten, dus in de Poolse bouwwetgeving, kun je lang zoeken. Gelukkig is de definitie (of liever gezegd: de definities) te vinden in drie verschillende wetten: de wet op de lokale belasting en heffingen, de wet op de huurdersbescherming en de wet op de belasting op erfenissen en schenkingen... ja, echt waar: drie verschillende definities!

Omdat ik nu volgens de wet de definitie mag kiezen die voor mij het gunstigste is, heb ik besloten dat onze „pomieszczenie gospodarcze” (bijruimte, bijkeuken, hulpruimte) wordt omgedoopt naar „kotłownia” (stookkamer). Volgens de voor mij gunstigste definitie valt een „pomieszczenie gospodarcze” onder gebruiksoppervlak, maar een „kotłownia”... niet. Het gebruiksoppervlak van Chmurka daalde met 6,37 vierkante meter naar 137,40 vierkante meter... en er is weer licht aan het einde van de tunnel.

Dit land heeft toch zo haar charmes...

„Gezin op zichzelf”

2011-04-20T20:31:00.000+02:00

In Nederland laait de discussie over de hypotheekrenteaftrek (HRA) steeds feller op. De regeling zou te duur en niet eerlijk zijn en leidt bovendien - volgens velen - tot een stijging van de prijzen van onroerend goed. Wie er gelijk heeft in deze discussie, laat ik daar waar de waarheid over het algemeen ligt (doordenkertje!). Wat ik wél dom vind, is dat de regering in deze discussie niet lijkt te luisteren naar argumenten, zelfs niet als deze afkomstig zijn van vooraanstaande economen of het Internationaal Monetair Fonds. Het „plank-voor-de-kop-syndroom”. Echt verrassend is het natuurlijk niet voor een regering waarvan enkele leden dankzij de HRA honderdduizenden euro's in hun zak houden. Een regering die de HRA niet aan wil raken, maar rustig kort op de huurtoeslag. Een regering die, tegen de wil van het parlement in, geen belasting van 100% wil invoeren op bankiersbonussen, uitgedeeld door banken die door overheidssteun overeind zijn gehouden. „Het is niet aanvaardbaar om de spelregels tijdens het spel te wijzigen.” Prachtig, alleen geldt die regel wél voor bankiers en directeuren, maar niet voor studenten. Het tijdens het spel wijzigen van de spelregels is in het geval van studenten geen enkel probleem. Logisch, ministers worden immers geen student meer, maar wel dikbetaalde commissarissen...

Terug naar de HRA. Ook Polen heeft een regeling die jonge gezinnen moet helpen om op zichzelf te gaan wonen in plaats van, zoals in grote delen van Polen nog altijd gebruikelijk is, in een tweekamerflat bij de (schoon)ouders. Het overheidsprogramma heet, heel toepasselijk, „Gezin op zichzelf” („Rodzina na swoim”) en houdt in dat de overheid gedurende de eerste 8 jaar looptijd van het hypotheekkrediet tot 50% van de hypotheekrente vergoedt. De regeling bestaat sinds het najaar van 2006 en deze week meldde de krant dat het honderdduizendste krediet binnen dit programma is verstrekt. De regering zag deze bui ook hangen, waarna al vrij snel besloten werd om deze regeling zo snel mogelijk de nek om te draaien. Wanneer iemand dus interesse heeft in een hypotheekkrediet via het programma „Gezin op zichzelf”, is enige haast geboden. 31 december 2011 zullen de laatste van deze hypotheekkredieten worden verstrekt.

En inderdaad, omdat het idee om gedurende 15 jaar een huis te bouwen me niet echt optimaal lijkt, ben ik begonnen om de nodige procedures op te starten. Er is nog veel te doen, maar ik heb een voorgevoel dat het op deze weblog niet meer zo stil gaat worden als het afgelopen jaar.

Natuurlijk, op weg naar dit nieuwe hypotheekkrediet (waarbij het overigens de bedoeling is dat het oorspronkelijke krediet gewoon blijft lopen - het wordt dus een tweede krediet) zijn er nog de nodige drempels en barrières te nemen. Eén van de problemen wordt momenteel opgelost door de architect die ons eerder hielp bij de adaptatie van het kant-en-klare ontwerp van Chmurka aan het perceel. Later meer over dit en andere (potentiële) problemen.

Edbud

2011-04-11T19:53:00.002+02:00

Ongeveer een maand geleden zijn we weer eens in Otwock geweest. Bijna tijd dus voor de volgende fotoreportage, maar eerst even wat anders...

In mijn bijdrage van maandag 13 oktober 2008 schreef ik over projectontwikkelaar Edbud en hun misselijke manier waarop wij in 2006 behandeld werden toen wij een prachtflat wilden kopen aan ul. Rembielińska in Warschau. Omdat er een andere koper ten tonele verscheen en met wat geld wapperde, werd onze reservering ons in een handomdraai (of een druk op de knop) door de neus geboord. De flat ging aan onze neus voorbij.

Mijn geloof in een absolute vorm van gerechtigheid, werd afgelopen week gesterkt door middel van het volgende artikel:

Eén van Warschau's grootste projectontwikkelaars is ten onder gegaan aan een schuld van ruim 110 miljoen złoty. Het Openbaar Ministerie onderzoekt of het faillissement het effect is van de globale financiële crisis of van fouten en wanbeleid door het bestuur van de vennootschap.

In 2008 was Edbud nog goed voor winst en de omzet uit de verkoop van flats bedroeg meer dan 350 miljoen złoty. Hierdoor was het bedrijf één van de grotere en bekendere projectontwikkelaars in de Poolse hoofdstad. Het tij keerde en half maart 2011 verwierp de arrondissementsrechtbank van Warschau het beroep dat het bestuur van Edbud had aangetekend tegen haar faillietverklaring. Projectontwikkelaar Edbud was daarmee definitief failliet.

Het mag raar klinken, maar bij het horen van dit bericht moest ik glimlachen. De enigen met wie ik enige vorm van medelijden kan hebben, zijn de klanten, maar ook dit medelijden is beperkt, aangezien het hier in meerderheid gaat om mensen die zo intelligent waren om vermogens te steken in flats die nog niet of niet helemaal bestaan.

Nu door naar de laatste foto's:

ul. Jaśminowa in de wat meer bebouwde helft van onze woonwijk

Wat er precies gebeurd is, weet ik niet en het zal vast ook niet de bedoeling geweest zijn van onze toekomstige buurman, maar een groot deel van het groen is alvast opgeruimd.

Oh ja, in mijn vorige bijdrage schreef ik iets over de zomer van dit jaar... dat gaat dus niet lukken. Voorlopig houd ik het op voorjaar 2012 en als er een klein wonder gebeurt... dan misschien later dit najaar.

Hiep, hiep...

2010-10-10T23:10:00.000+02:00

Nog 4 dagen en het is tijd voor een verjaardagstaart... met 1 kaarsje. 14 oktober 2009 was namelijk de dag waarop bouwvergunning 1454 P/09 uit de ambtelijke molen rolde. Ter gelegenheid van dit jubileum hebben we ons perceel aan ul. Jaśminowa weer eens geïnspecteerd. Tot onze verrassing bleken de ontwikkelingen op de aanlendende percelen echter stukken interessanter.

Op ons perceel gebeurt (zoals verwacht) weinig.

De overbuurman (kavel 84, zie kaart) is echter al bij het dak!
Voor de goede orde: een half jaar geleden stond hier NIETS.

De andere overbuurman (kavel 85) weet ook al waar de schop in de grond gaat...

En ook bij onze buurman (kavel 121) schiet het al op!

Volgens onze huidige plannen (en die veranderen wel eens, dus hecht hier vooral niet te veel waarde aan), beginnen we volgende zomer met de grondwerkzaamheden en de fundering.

Winter

2010-02-10T23:55:00.001+01:00

Op kavel 122 aan ul. Jaśminowa gebeurt... niets. Vandaar ook dat deze bijdrage niet genummerd is. Op deze weblog is echter wél wat gebeurd: vanaf nu is inloggen niet meer nodig en is intypen van het adres voldoende om direct het laatste nieuws te lezen over de voortgang van de bouw van “ons nest”. Hint: Indien je een RSS-reader gebruikt, kun je nog eenvoudiger op de hoogte blijven van de laatste ontwikkelingen.

Het prachtige weer bewoog mij om deze weblog te verrijken met enkele winterse foto's.

5 februari 2010. Bouwkavel 122 is begraven onder een flinke laag sneeuw. Tijd dus voor wat winterse foto's.

Samen met de buurman probeer ik optimistisch te blijven over het inzetten van de dooi. Indien dat zeer abrupt en hevig gebeurt, verandert het hier in een moeras...

Een heerlijk winters zonnetje, maar wel een snijdende wind uit het oosten. Het verschil tussen de gevoelstemperatuur in Warschau en hier (zonder beschutting) is enorm.

Ook de “rechterbuurman” verkoopt zijn kavel (kavelnummer 123). De kavel van de andere buren is een paar maanden geleden verkocht.

Twee stille getuigen van de technische vooruitgang...

ul. Jaśminowa is voor de verandering wél goed berijdbaar. Zodra de dooi inzet, is dat feest ook afgelopen...

0.14: Bouwvergunning

2009-10-29T13:34:00.000+01:00

Ambtenaar Paweł is in orde. Waar de vertraging in de procedure precies werd veroorzaakt, is mij niet bekend en zal mij hoogstwaarschijnlijk ook nooit bekend worden, maar meneer Paweł was ondertussen wel bereid op basis van een volmacht de bouwvergunning zelf in ontvangst te nemen, zodat hij hem buiten zijn normale werktijden aan mij kon overhandigen. Niet bepaald een standaarddienst, waar ik hem dan ook dankbaar voor ben. Ook was hij bereid voor mij uit te zoeken wanneer ik als buitenlander (mede-)eigenaar van de kavel in Otwock kan worden (zie verderop).

Interessant detail: mijn vorige bijdrage dateert van 20 oktober jl., de dag waarop ik in Otwock hemel en aarde probeerde te bewegen omdat het getekende document, tegen de beloftes in, niet klaar lag en zelfs onvindbaar was. Mijn verbazing was dan ook groot toen ik de datum op de bouwvergunning zag: 14 oktober.

De bouwvergunning heeft een geldigheidsduur van 3 jaar, geteld vanaf de dag waarop het document rechtsgeldig wordt (wat automatisch gebeurt als er geen beroep aangetekend wordt). De bouw moet dan binnen een periode van 3 jaar aangevangen worden en mag vervolgens niet langer dan een aaneengesloten periode van 3 jaar stil liggen. Een simpele rekensom leert dan ook dat de vergunning, als er niet gebouwd wordt, in het najaar van 2012 verloopt. We kunnen dus eerst genieten van het Europees Kampioenschap voetbal dat in 2012 door Polen en Oekraine wordt georganiseerd.

Voor wat betreft het eigendom van de kavel: Het lijkt er op dat ik ook voor wat betreft dit punt eindelijk duidelijkheid heb. Meneer Paweł heeft overlegd met zowel de advocaat die in dienst is van district Otwock als met de dienst landmeting en cartografie en het antwoord luidt als volgt. Zodra de bouw aangevangen is, kan ik de geodete vragen de grondcategorie in het Grondregister (Rejestr Gruntów) te wijzigen van R naar B. Zodra deze wijziging is doorgevoerd, is de kavel officieel geen landbouwgrond meer en kan ik als Nederlander mede-eigenaar worden.

Na deze bijdrage zal het hier voorlopig stil worden. Ik vermoed dat er nu pas iets interessants valt te melden wanneer de bouwplannen concrete vormen beginnen te krijgen. Tot dan!

0.13: Nog altijd...

2009-10-20T17:45:00.003+02:00

...geen bouwvergunning.

Eind september verzekerde meneer Paweł me dat de bouwvergunning klaar was en op 2 oktober ondertekend zou worden. Dat ik het document op 3 oktober heel graag mee wilde nemen naar Nederland, was niet relevant. Na ondertekening moest de vergunning geregistreerd worden. Ophalen vanaf maandag 5 oktober.

Het wachten was dus op de... districtssecretaris of districtsgouverneur. Tja, hoe noem je zo iemand eigenlijk in fatsoenlijk nederlands? Wanneer ik Starosta letterlijk vertaal, kom ik niet verder dan een soort “stamoudste” en in de vroege Middeleeuwen werd het woord inderdaad met een dergelijke betekenis toegepast. Tegenwoordig is de “powiat” een volwaardige bestuurslaag tussen de provincie (województwo) en de gemeente (gmina). Groot-Brittannië en de Verenigde Staten hebben county's, Duitsland heeft de Landkreis. Of dit te vergelijken is?

Na terugkomst, op 13 oktober, vol goede moed naar Otwock. Geen bouwvergunning en, sterker nog, niemand die het ongetekende exemplaar kon vinden. En meneer Paweł... tja, die was natuurlijk net vrij. “Komt u vrijdag maar weer terug,” aldus één van de dames, met een glimlach op het gezicht. Nee, ik dacht het niet, het is tijd voor een goed gesprek met de directeur. Meneer Mariusz vond toch ook dat dit zo niet kon. Hij zou het uitzoeken en mij afgelopen vrijdag terugbellen.

Op dat telefoontje heb ik niet gewacht. Vrijdagochtend belde ik zelf, waarna ik te horen kreeg dat de districtsgouverneur in een moeilijke situatie zit, z'n vader pas was overleden en ga zo maar door. Ja, er wordt aan gewerkt. Kan zijn, maar na het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning hebben de districtsautoriteiten 30 dagen de tijd om een beslissing te nemen, een periode die inmiddels ruimschoots is overschreden - de tweede aanvraag (even snel gecontroleerd) heb ik ingediend op 24 augustus. Vandaag zou meneer Paweł me weer terugbellen, maar het resultaat van die belofte kunt u allen vast en zeker raden...

0.12: Weer problemen?

2009-09-17T14:31:00.009+02:00

Precies 3 weken geleden diende ik, voor de tweede keer, een aanvraag in voor een bouwvergunning. De fouten waren hersteld en het was dus weer wachten geblazen. Inmiddels heb ik weer verschillende malen getelefoneerd met meneer Paweł, de ambtenaar die de aanvraag ditmaal behandelt - de dame van de eerste aanvraag heeft er verder niets mee te maken omdat elke aanvraag gezien wordt als afzonderlijke procedure.

Vorige week liet meneer Paweł me weten dat alles in principe in orde was, maar dat hij toch nog één probleem had gevonden en dat hij nog even niet wist hoe hij dat op moest lossen. Wat was er ditmaal aan de hand? De tweede parkeerplaats, die tijdens de eerste aanvraag ontbrak (omdat we deze plaats simpelweg niet nodig hebben en dus waarschijnlijk ook niet zullen aanleggen) bevond zich nu op een plaats die in strijd is met § 19 lid 1 van de Verordening van de Minister van Infrastructuur inzake technische voorwaarden waar gebouwen en hun locatie aan moeten voldoen (staatsblad 2002, nr. 75, pos. 690):

§ 19. 1. De kortste afstand van een onoverdekte groep parkeerplaatsen of open parkeergarage met meerdere niveaus voor personenauto's tot het raam van een ruimte welke bestemd is voor permanent verblijf van mensen in woongebouwen, verzamelwoongebouwen (uitgezonderd hotels), gezondheids- en onderwijsinstellingen alsmede kinderspeelplaatsen en speelvelden voor kinderen en jeugd, mag niet kleiner zijn dan:

1) voor groepen tot en met 4 parkeerplaatsen - 7 m,
2) voor groepen van 5 tot en met 60 parkeerplaatsen - 10 m,
3) voor grotere groepen - 20 m, behoudens het gestelde in § 276 lid 1.

Laten we dan ook meteen even kijken wat voor definitie dezelfde verordening geeft voor “ruimtes die bestemd zijn voor permanent verblijf van mensen”.

§ 4. Ruimtes bestemd voor het verblijf van mensen, zijn verdeeld als volgt:

1) ruimtes bestemd voor permanent verblijf van mensen, in welke het verblijf van dezelfde mensen per etmaal langer duurt dan 4 uur,
2) ruimtes bestemd voor tijdelijk verblijf van mensen, in welke het verblijf van dezelfde mensen per etmaal langer duurt dan 2 uur, maar niet langer duurt dan 4 uur.

§ 5. 1. De volgende ruimtes worden niet gezien als ruimtes bestemd voor het verblijf van mensen:

1) ruimtes, in welke het verblijf van dezelfde mensen per etmaal niet langer duurt dan 2 uur en waar de uitgevoerde activiteiten een incidenteel karakter hebben of het uitgevoerde werk verband houdt met een kort verblijf inzake toezicht of onderhoud van machines of installaties of het handhaven van orde en hygiëne,

(...)

Tot zover de definitie. Welk etiket we op welke ruimte plakken, mogen we verder zelf bepalen, de verordening gaat daar niet verder op in. De salon en de slaapkamers zijn duidelijk ruimtes voor permanent verblijf, aangezien ik wel prijs stel op iets meer dan 4 uur slaap per nacht. In de badkamer breng ik geen 2 uur per dag door en op het toilet over het algemeen ook niet. Keuken? Kenners weten dat de gemiddelde Poolse (dit beperkt zich inderdaad tot het vrouwelijk geslacht) de laatste paar dagen voor de Kerst wel degelijk meer dan 4 uur per dag doorbrengt in de keuken.

Terug naar het probleem. Dankzij de definitie kunnen we nu vaststellen dat van ons toekomstige huis alle gevels één of meerdere ramen hebben van ruimtes die bestemd zijn voor permanent verblijf. Waar plaatsen we in dat geval de overbodige, tweede parkeerplaats? Met een huis op 6 meter van de rand van de straat en met precies de wettelijk vereiste 4 meter lege ruimte links en rechts... blijft er nog maar één plaats over: midden in de achtertuin.

Alhoewel... even kreeg ik het idee dat de door meneer Paweł genoemde artikelen helemaal niet op mijn situatie van toepassing zijn. Er wordt immers duidelijk melding gemaakt van groepen parkeerplaatsen en één parkeerplaats (de eerste parkeerplaats in de garage speelt hier geen rol) is immers geen groep. Na hier flink over te hebben gediscussieerd met meneer Paweł blijk ik, helaas, ongelijk te hebben. In een latere verordening (staatsblad 2004, nr. 109, pos. 1156) werd de tekst van § 19 namelijk aangepast:

§ 1. In de Verordening van de Minister van Infrastructuur van 12 april 2002 inzake technische voorwaarden waar gebouwen en hun locatie aan moeten voldoen (staatsblad 2002, nr. 75, pos. 690 en staatsblad 2003, nr. 33, pos. 270) worden de volgende wijzigingen doorgevoerd:

(...)

12) § 19 zal luiden als volgt:
„§ 19. 1. De afstand van afgescheiden parkeerplaatsen, daaronder inbegrepen overdekte parkeerplaatsen, of een open parkeergarage met meerdere niveaus voor personenauto's tot het raam van een ruimte welke bestemd is voor permanent verblijf van mensen in woongebouwen, verzamelwoongebouwen (uitgezonderd hotels), gezondheids- en onderwijsinstellingen alsmede
kinderspeelplaatsen en speelvelden voor kinderen en jeugd, mag niet kleiner zijn dan:

1) 7 m - tot en met 4 parkeerplaatsen,
(...)”

Overigens blijkt meneer Paweł al met al nog best een toffe ambtenaar te zijn, want gisteren heeft hij mij aangeboden de locatie van de tweede parkeerplaats eigenhandig te wijzigen, zodat ook § 19 niet meer geschonden wordt. Wáár hij de parkeerplaats op papier neerplempt? Ik zou het niet weten en eerlijk gezegd interesseert het me ook geen biet, want in de praktijk komt hij immers toch te liggen... waar het niet mag.

Nog iets: deze ervaringen met meneer Paweł (en eerder met mevrouw Małgosia) hebben mij wel duidelijk gemaakt dat de architect werk van een twijfelachtige kwaliteit heeft geleverd. Het merendeel van de problemen, zoals deze parkeerplaats, maar ook bijv. de locatie van de vuilnisbakken, hebben in feite allemaal te maken met de hierboven genoemde Verordening, welke een architect mijns inziens van buiten dient te kennen.

Volgende week woensdag moet ik weer bellen om te verifiëren of de bouwvergunning klaar ligt - voor de zekerheid, zodat ik niet het risico loop dat ik voor niets ga.

0.11: Tweede ronde

2009-08-27T10:47:00.002+02:00

Afgelopen maandag is de aanvraag voor de bouwvergunning opnieuw ingediend - ditmaal door mij als volmachthouder, omdat de vooralsnog enige eigenaresse van de bouwkavel zich nog bevindt in de Verenigde Staten. De 8 punten die ik in mijn vorige bijdrage noemde, zijn als het goed is allemaal opgelost:

1. Nieuwe verklaring ingevuld (als volmachthouder, als dat maar niet leidt tot extra problemen...),
2. Contract voor ophalen huisafval (in feite is het een voorlopig contract, want het bedrijf snapt ook wel dat ik over een jaar of 2-3 wel eens ga kijken naar prijzen en geleverde diensten),
3. Tweede parkeerplaats is gemarkeerd,
4. De twee besluiten zijn voorzien van het benodigde stempeltje,
5. De vuilnisbakken komen nu bij de poort te staan (althans: op papier),
6. Er was geen sprake van een conflictsituatie, alleen heeft de architect dat nu wat duidelijker aangegeven,
7. Het bodemonderzoek is overgeschreven,
8. Het vereiste akkoord voor aanpassing van de fundering is toegevoegd.

Nu maar weer afwachten dan!

0.10: Afgewezen

2009-08-11T22:22:00.008+02:00

Het idee was goed: net voor de vakantie de aanvraag voor de bouwvergunning indienen, zodat de dames en heren ambtenaren genoeg tijd hebben om de boel in orde te maken. Helaas, de ambtenaren werkten iets harder dan verwacht en terwijl men daar normaal gesproken blij mee zou zijn, keerde dat zich nu tegen ons. Reeds op 20 juli, dus toen ik nog niet eens halverwege mijn vakantie was, arriveerde er een schrijven uit Otwock met een waslijst aan fouten en onvolkomenheden in de ingediende bouwdocumentatie. We kregen 7 dagen om de gebreken weg te werken, een eis waar we vanwege ons verblijf in Amerika niet aan konden voldoen en dus... volgde gisteren het schrijven van 3 augustus 2009 met een officiële afwijzing op het verzoek tot afgifte van een bouwvergunning.

Vanochtend was ik in Otwock in een poging duidelijkheid te krijgen over de in het schrijven genoemde gebreken, omdat ze niet allemaal direct vanzelfsprekend waren. Terwijl ik de uitleg aanhoorde had ik even moeite mijn emoties onder controle te houden. De in mijn ogen ronduit belachelijke redenen waarom een aanvraag voor een bouwvergunning afgewezen wordt, schoten mij in het verkeerde keelgat. Toch realiseerde ik me later dat de dame niet de schuldige is - zij voert enkel regeltjes uit en als zij teveel door de vingers zou zien, kan ze beschuldigd worden van het leveren van slecht werk of, als iemand echt kwaad zou willen, van het aannemen van een steekpenning. Immers - waarom zou een ambtenaar een vreemde helpen (een buitenlander nog wel) als daar geen geld tegenover staat?

De brief heb ik vertaald (zie de groeiende lijst van brieven en documenten rechts van deze tekst) en op de genoemde punten ga ik hieronder dieper in.

1. De verklaring van beschikking over onroerend goed

Bij nagenoeg elke handeling die te maken heeft met onroerend goed, dient een verklaring te worden overlegd waarin staat dat de aanvrager (of zijn/haar gemachtigde) daadwerkelijk het recht heeft om te beschikken over dit onroerend goed. Slechts in enkele gevallen dient dit aangetoond te worden, bijv. met een notariële akte, meestal is deze verklaring voldoende.

Op de verklaring (een voorgedrukt formulier) vulden wij de gegevens in van “onze” kavel: het evidentienummer (122), de sector (0260) en het registratie-eenheid (G.87). Fout. De registratie-eenheid heet niet G.87 maar G.87 Otwock. Dat op het formulier slechts één regel hoger staat dat we het hebben over kavel 122 in Otwock, doet niet ter zake.

Typisch voorbeeld van volstrekt zinloze bureaucratie. Zou de toevoeging écht nodig zijn, dan kan een ambtenaar het er zelf bij krabbelen.

2. Contract voor ophalen huisafval

Dit punt verrastte mij volledig. Ik ben bekend met de plicht een dergelijk contract te overleggen bij het doen van aangifte van... voltooiing van de bouw. Zonder dit contract kun je geen aangifte doen van voltooiing van de bouw en omdat je in Polen juridisch niet mag wonen in een niet afgebouwde woning, bewoon je je huis dus illegaal (waar je flink voor bekeurd kunt worden). Deze regel is verzonnen om een eind te maken aan illegale afvalstorting.

Alhoewel dit niet direct blijkt uit de woordkeuze in het schrijven, hoef ik geen contract met een afvalophaalbedrijf te overleggen, maar slechts een verklaring waaruit blijkt dat deze mogelijkheid bestaat, dus een vorm van bewijs dat er een bedrijf is waar ik een contract mee af kan sluiten.

Ook redelijk zinloos. Een kind begrijpt dat dit niet werkt, omdat een contract met een afvalophaler net zo eenvoudig opgezegd kan worden. Nederland heeft dit met een standaard afvalstoffenheffing, evt. afhankelijk van het aantal ingeschrevenen per adres, simpeler en doeltreffender opgelost.

3. Markering parkeerplaats

Het document met de bouwvoorwaarden (vertaald, zie rechts) laat op dit punt niets aan duidelijkheid te wensen over: op de kavel dient de investeerder te voorzien in 2 parkeerplaatsen. Het doet absoluut niet ter zake dat maar 1 persoon een rijbewijs heeft en er met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zelden 2 auto's zullen staan, de parkeerplaats moet er zijn.

Befehl ist befehl.

4. Rechtsgeldige besluiten 566/09 en 42/2009

Deze twee besluiten betreffen resp. de overschrijving van het document met de bouwvoorwaarden van Dhr. K., de vorige eigenaar, naar de huidige eigenaresse en het gemeentedocument met akkoord voor inrichting van een inrit. Wat is het probleem? De documenten zijn (nog) niet rechtsgeldig. Althans - dat zijn ze wel, alleen is dat niet zichtbaar.

Tegen de meeste besluiten, overwegingen en vonnissen kan beroep aangetekend worden. De termijn voor het instellen van dit beroep varieert. Wanneer de termijn verstreken is en er is geen beroep aangetekend, pas dan wordt het besluit rechtsgeldig. Terwijl in een normaal land ambtenaar A de telefoon zou pakken en op zou bellen naar ambtenaar B om te vragen of besluit 566/09 al rechtsgeldig is, dient de investeerder dit in Polen zelf te regelen. Ik moet nu dus met het originele schrijven terug naar de instantie die het document afgegeven heeft, welke er vervolgens een in Polen oh zo'n geliefde stempel op plaatst als bewijs van rechtsgeldigheid.

Ambtenaren hebben in Polen tijd genoeg en snappen er maar niks van dat dit niet voor iedereen geldt.

5. Aanpassing locatie vuilnisbak...

...oftewel de aangewezen plaats voor verzameling van huisvuil. De locatie dient aangepast te worden aan art. 23 lid 3 bla bla bla. Ambtenaren zijn in Polen zelden uit zichzelf behulpzaam, de burger moet er zelf de wetboeken op naslaan om te zien wat er geschreven staat in art. 23 lid 3. En zie: in art. 23 lid 1 staat dat opslagplaatsen voor afval tenminste 10 meter verwijderd dienen te zijn van de dichtstbijzijnde deur of het dichtstbijzijnde raam. Lid 3 vermeldt vervolgens dat deze afstand in geval van woonhuizen verlaagd mag worden naar 3 meter.

De architect zal de vuilopslagplaats dus ergens anders op de kavel moeten intekenen.

Dat ik die vuilnisbak uiteindelijk tóch neerzet waar ik dat zelf wil... doet niet ter zake. Hoop ik.

6. Conflictsituatie bebouwingslijn

Volgens de bouwvoorwaarden geldt een bebouwingslijn van 5 meter, wat wil zeggen dat de eerste 5 meter van de straatkant niet bebouwd mogen worden. Niets aan de hand, de voorgevel van de woning komt te staan op precies 6 meter van de straatkant, alleen is de architect zo handig geweest om de zgn. bebouwingslijn op de projectdocumentatie tegen de voorgevel te plaatsen, ook op 6 meter dus. Dat mag niet! Alhoewel er dus niets aan de hand is met de plaatsing van het huis - hier hoeft niets aan veranderd te worden - moet het lijntje wel een meter opgeschoven worden.

Idem als punt 1.

7. Consistentie m.b.t. investeerder

Waarschijnlijk (morgen hoop ik hier zekerheid over te krijgen) heeft de dame die ons dossier behandelt niet goed opgelet. De aanvraag is ingediend door de eigenaresse, terwijl de bouwvoorwaarden toegekend waren aan Dhr. K., één van de vorige kaveleigenaren. Wellicht heeft de dame het document welke de bouwvoorwaarden overschrijft naar de huidige eigenaresse, over het hoofd gezien.

Toevoeging woensdag 12 augustus:
Inmiddels is het “morgen” - de dame heeft wél goed opgelet. Dit punt heeft niet te maken met de naam van de vorige kaveleigenaar in de bouwvoorwaarden, maar met het (overigens niet verplichte) bodemonderzoek. Dit is het enige document dat op MIJN naam staat. Ook dit dient dus overgeschreven te worden.

8. Akkoord aanpassing fundering

Over het algemeen wordt bij elk standaardproject een schriftelijk akkoord meegeleverd voor een groot aantal aanpassingen, zodat investeerders hun toekomstige woning toch een persoonlijke draai kunnen geven. Ook zijn er aanpassingen waar dit akkoord niet voor vereist is. Helaas, aanpassing van de fundering aan de lokale grondwaarden (in plaats van een standaardfundering wordt het een funderingsplaat) stond niet in het lijstje van het standaardproject en zowel de architect als ik hebben dat over het hoofd gezien.

Jammer alleen dat de architect er goed voor betaald wordt om dergelijke dingen niet over het hoofd te zien.

Al met al mag het misschien klinken als een drama, toch vind ik het meevallen. Vanzelfsprekend vraag ik me nog steeds af of er nu echt zo'n probleem gemaakt moet worden van een vuilnisbak, een bebouwingslijn of een tweede parkeerplaats, maar zo is de regelgeving nu eenmaal en eerlijk is eerlijk - ik wist waar ik aan begon.

Gelukkig heb ik vandaag de bouwprojecten mee naar huis gekregen. Gelukkig, want zo vanzelfsprekend was dat nog niet. Het definitieve besluit tot weigering van de bouwvergunning is gedateerd op 3 augustus en is dus nog niet rechtsgeldig! Na tussenkomst van de directeur mocht ik echter een schriftelijke verklaring achterlaten dat ik geen gebruik wens te maken van mijn recht om beroep aan te tekenen, waarna ik met een zware rugzak terug naar Warschau mocht...

0.9: Aanvraag bouwvergunning

2009-07-02T22:17:00.004+02:00

Even een korte nieuwsflits:

Eergisteren heb ik de bouwprojecten voor Chmurka teruggekregen van de architect. De opnieuw ingebonden boekwerken zijn inmiddels tweemaal zo dik als toen ik ze inleverde. Vele documenten die ik eerder verzamelde, zoals bouwvoorwaarden, voorwaarden voor de diverse aansluitingen en het bodemonderzoek zijn nu samen met het originele bouwproject verworden tot één geheel. Geheel volgens de wettelijke eisen is er nu ook in het project verwerkt hoe de kavel er als geheel uit moet gaan zien. Zo is vastgelegd dat de omheining van het perceel aan de voorkant 1,80 meter hoog wordt en bestaat uit een betonnen muurtje voorzien van klinkers met daar bovenop metalen hekwerken... tja, dat is wat de Polen fijn vinden, alles zo hoog mogelijk omheinen en leven in je eigen privé-gevangenis. Ik heb daar ietwat andere ideeën over en ik hoop maar dat daar ook ruimte voor zal zijn.

Enfin, morgenochtend naar Otwock om de aanvraag voor afgifte van een bouwvergunning in te dienen. Voorlopig is dat ook het laatste wat ik kan doen. De ambtenarij meent zo'n 6 weken nodig te hebben om een oordeel te vellen en dan... zullen we zien of we (dat is: de architect, zijn assistente, de geodete, de bodemonderzoeker, andere ambtenaren en ook ik) ons huiswerk goed gedaan hebben.

Wordt zoals gewoonlijk weer vervolgd.

0.8: Riolering

2009-06-14T12:21:00.005+02:00

Ik hoop dat het niet saai begint te worden, maar wederom komt de gemeente Otwock haar belofte na! De waterleiding, die beloofd was voor eind 2008, lag er half december al. Riolering werd toegezegd voor eind juni... en zie:

Op de laatste foto is goed te zien wat voor natte kliederzooi het wordt na een paar fikse buien. Ik heb hierover gesproken met meneer Hałaczkiewicz, directeur van de Afdeling Openbare Werken van de gemeente Otwock. De gemeente is zich ervan bewust dat waterafvoer hier wat lastig is en inderdaad, de aanleg van de op de plattegrond geplande sloot kan hier verlichting brengen. Wanneer de sloot precies aangelegd wordt, kon hij niet vertellen, maar als ik zo vriendelijk wilde zijn een schriftelijk verzoek in te dienen, liefst samen met een aantal andere (toekomstige) bewoners, dan was de kans groot dat hij de benodigde handtekeningen en stempels versneld kon verzamelen.

Nu hoop ik dat de goede man niet bedoelde dat er naast een brief nog iets anders in die enveloppe moet zitten...

0.7: Toestemming inrit / Sloot?

2009-06-07T17:04:00.005+02:00

Het volgende document uit Otwock is binnen, een vertaling is wederom beschikbaar via de link rechts van deze tekst. Wat wordt ons in het document medegedeeld? Welnu: De gemeente Otwock heeft verklaard akkoord te zijn met ons voornemen een inrit aan te leggen op onze kavel. Daarnaast zijn er enkele voorwaarden vastgesteld waar deze inrit aan moet voldoen. Zo is het volgens de eerste voorwaarde verboden een inrit aan te leggen die te smal is om er overheen te rijden, stelt de derde voorwaarde dat we het regenwater niet naar de kavel van de buurman mogen afvoeren en (het belangrijkste van alles) dient het bouwplan van de inrit nog voor akkoord voorgelegd te worden aan de Districtsingenieur voor Verkeer en is een aparte vergunning nodig (naast de bouwvergunning!) voor de feitelijke aanleg omdat dat volgens de wetgever niet lukt zonder de openbare weg te blokkeren.

Juist.

Zondag 24 mei was ik in Otwock, waar ik een goed gesprek heb gehad met onze toekomstige overbuurman. De man is nagenoeg klaar met zijn huis en als ik me niet vergis, woont hij er zelfs al. De brandende vraag was natuurlijk: hoe zit het met de grond? Net zo hopeloos als onze kavel?

Ja, de grondvoorwaarden waren inderdaad moeilijk, zeker ook omdat zijn bodemonderzoek (net als het onze) werd uitgevoerd in februari, de natste maand van het jaar. Ook zijn rapport, welke ik in bruikleen heb gekregen, wees op een grondwaterniveau van 15 tot 25 centimeter onder de oppervlakte, repte over verschillende grondsoorten maar liet tegelijkertijd ook veel meer ruimte open voor optimisme. Volgens de conclusies en aanbevelingen diende een huis gebouwd te worden op een funderingsplaat en dient, als het enigszins mogelijk is, de grond wat opgehoogd te worden.

Deze tekst kwam mij bekend voor, dus ik ben thuis maar eens nauwkeurig gaan vergelijken... en warempel - in ons bodemonderzoek staan zowaar dezelfde aanbevelingen geformuleerd. Ik krijg dus meer en meer het idee dat de constructeur lichtelijk overdrijft en begin ook te twijfelen aan het nut van een tweede bodemonderzoek. De expertise van de overbuurman ziet er niet meer of minder professioneel uit dan die van ons. Wellicht toch tijd om een andere constructeur te zoeken? Immers: als een andere constructeur wél bereid blijkt een huis te bouwen op deze kavel, draagt hij hier volgens de Poolse wet, samen met de architect en de bouwopzichter, ook de verantwoordelijkheid voor.

Naast gedetailleerde informatie over zijn kavel wist de overbuurman mij nog iets zeer interessants te vertellen. Vreemd genoeg was het mij nog niet eens opgevallen dat kavel 260-79 een wat vreemde vorm heeft (zie onderstaande foto, klik op de foto voor een vergroting). Voor het gemak heb ik de bewuste kavel gemarkeerd met groene lijnen. Onze kavel (260-122) is met gele lijnen gemarkeerd. En zie: de kavels 260-84 t/m 260-88 eindigen netjes aan de straatkant (dikkere grijze lijn) terwijl de kavels 260-76 t/m 260-78 van de straat gescheiden zijn door een... sloot. Herstel: een toekomstige sloot.

Het lijkt er dus op dat een groot deel van ons grondwaterprobleem ook in de nabije of wat minder nabije toekomst opgelost wordt. Zodra deze sloot wordt aangelegd, wordt immers een groot deel van het grondwater weggetrokken en afgevoerd naar een meer ergens verderop. Ik ben dan ook benieuwd wanneer deze sloot aangelegd gaat worden. Als dit bijv. gepland is voor volgend jaar, kan het verstandig zijn even te wachten met de bouw van het huis omdat de situatie op de kavel dan drastisch verandert (vanzelfsprekend in ons voordeel). Dit moet ik dus uitzoeken en ik wil een poging ondernemen dit deze week te doen.

Tenslotte is ook Pan Piotr, waar ik het in mijn vorige bijdrage over had, vorig weekeinde op bezoek geweest. We hebben het kort over de bouwplannen gehad. Ook hij was verrast over de suggestie van de constructeur om enkel op palen te bouwen. Het was echter bovenal een gezellig weerzien en zoals verwacht hebben we de garantie gekregen dat we op zijn hulp kunnen rekenen.

0.6: Nog een bodemonderzoek?

2009-05-16T19:06:00.003+02:00

De vorige bijdrage is alweer van ruim 5 weken geleden, dus: hoogste tijd. De pauze die ik op 9 april aankondigde, is immers lang en breed voorbij.

Inmiddels zijn we samen bij de architect geweest. Op dit moment kan ik niet meer voor de geest halen wanneer dit precies was - dat zal het gevolg zijn van te lang wachten met het plaatsen van een nieuwe bijdrage. De architect ging aan de slag met de noodzakelijke aanpassing van het kant-en-klare project aan de situatie op ons perceel. Een aanpassing die heel wat voeten in aarde zou hebben, zo bleek.

Om een lang verhaal samen te vatten: de constructeur, die onder meer verantwoordelijk is voor aanpassing van de standaard fundering (die ontworpen is voor een “gemiddelde bouwkavel”) aan de lokale situatie, ziet er geen brood in. De gegevens in de expertise van het bodemonderzoek, welke we half februari hebben laten uitvoeren, liegen er niet om: zand, klei, zand, klei, hopeloos. Dat is althans de interpretatie van de constructeur en als leek behoor ik zo iemand toch te geloven. Het vonnis kwam hard aan: het huis moet gebouwd worden op palen en de fundering alleen al gaat in de richting van 150.000 złoty.

Ik heb niets tegen een huis op palen, half Nederland is per slot van rekening gebouwd op palen. Volgens mij is het verstandig om een bouwtechniek aan te houden, waar je als investeerder en toekomstig bewoner het volste vertrouwen in kunt hebben. Het kan echter ook gevaarlijk zijn om alle informatie voor zoete koek te slikken en alle adviezen zonder te twijfelen op te volgen. De vraag is immers - in hoeverre zijn dergelijke adviezen daadwerkelijk goed bedoeld? Zit er niet een kwestie van winstbejag achter?

Op zeer korte termijn ga ik rond de tafel met Pan Piotr, broer van Asia's stiefvader. Hij heeft zijn eigen huis in Warschau grotendeels zelf gebouwd en kan dus steunen op een grote mate van ervaring. Dat hij een vakman is, hebben we eerder al kunnen zien, toen hij hielp bij de installatie van de keuken in onze vorige flat. Met zijn hulp hoop ik mij voldoende te kunnen beschermen tegen lieden die denken deze arme buitenlander uit te kunnen knijpen, omdat hij toch geen verstand heeft van wat er gaande is.

Daarnaast zal een aanvullend (of vervangend?) bodemonderzoek nodig zijn. Aangezien de constructeur niet alles zelf verzint en ik bovendien zelf ook heb kunnen zien hoe nat de grond is, lijkt het mij zinnig om in ieder geval te weten op welke diepte zich de eerste dragende grondlaag bevindt. Het vorige onderzoek ging tot een diepte van zo'n 3 meter en werd - als je het mij vraagt - niet bijster professioneel uitgevoerd. De heren deden immers niets anders dan voelen wat voor consistentie de grond had, of het klei of zand was, etc. In de expertise verschenen vervolgens berekeningen en waarden met drie cijfers achter de komma, waarbij ik me afvraag uit welke (hele dikke) duim deze afkomstig zijn.

Tenslotte: Vermoedelijk hebben we nieuwe buren. Pan Artur, de vorige eigenaar, met wie ik gisteren kort sprak, wist me te vertellen dat de eigenaar van de aangrenzende kavel enkele keren ter plaatse was, samen met een jong echtpaar. Gisteren haalde hij het “te koop” bordje weg.

Wordt, zoals gewoonlijk, vervolgd.

0.5: Voorwaarden electriciteit & gas

2009-04-09T21:23:00.002+02:00

Helaas had ik het even te druk om het direct te melden, maar inmiddels zijn ook de technische voorwaarden van zowel de gas- als de electriciteitsmaatschappij binnen. De dames en heren van de electriciteit lieten me aanvankelijk even schrikken: geldigheid 30 dagen? Maar gelukkig, deze geldigheidsduur had betrekking op het meegestuurde contract. Geen paniek dus, tegen de tijd dat we stroom nodig hebben, printen ze maar een nieuw contract uit. Ik zou niet weten voor wie ik over 2 maanden stroom op onze kavel zou moeten hebben.

Pasen staat voor de deur (en dat is lastig, want op de 12e verdieping ga je niet zo handig door het raam naar buiten), dus nu hebben we even pauze. Volgende week, vermoedelijk op vrijdag, gaan we samen naar de architect voor de volgende - zeer belangrijke - stap. Hij gaat het standaardproject aanpassen aan de kavel, een ontwerp maken van hoe de kavel uiteindelijk ingericht wordt (waar op de kavel komt het huis precies te staan, waar komt de oprit, etc.) en ook brengt hij eventuele veranderingen aan. Het product wat ik uiteindelijk van hem krijg is, als ik het allemaal goed begrepen heb, de basis voor het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning.

Energiebesparend bouwen (2)

2009-03-25T20:50:00.002+01:00

In de vorige bijdrage met dit onderwerp schreef ik over de wettelijke en financiële kant van energiebesparend bouwen. Nu is het tijd voor de praktische kant, met een concrete berekening en een snufje politiek ter afsluiting.

Goedkoop in exploitatie

Het bouwen van een huis met de eerder in dit artikel genoemde warmtebehoefte van 15 kWh/m2 per jaar vereist al de nodige aanpassingen op de tekentafel van de architect, zoals een aanpassing van de isolatie van muren, dak en vloer, ramen met een verantwoorde warmtegeleidingswaarde voorzien van rolluiken en een geschikt ventilatiesysteem. Een analyse dus met welke extra uitgaven we een economisch effectieve eengezinswoning kunnen bouwen.

Per vierkante meter gebruiksoppervlakte hebben we maar liefst 3 m2 muur-, vloer- en dakoppervlak, waarvan 0,2 m2 raam. Extra investeringen om lagere rekeningen voor de verwarming te realiseren bedragen (per vierkante meter vloeroppervlak) 80 zł voor betere ramen met rolluiken en ongeveer 70 zł voor mechanische ventilatie met warmtewinning. Van het in de vorige bijdrage berekende bedrag van 500 zł/m2 blijft dus nog 350 zł/m2 over voor de isolatie van de resterende 2,8 m2 muur, vloer en dak. Dit betekent dat het, alleen gekeken naar de economische rekening, rendabel zou zijn om alle oppervlakten te isoleren met een laag van 1 meter polystyreen. Een kubieke meter polystyreen kost immers slechts 120 zł... en nog blijft er genoeg geld over.

Technisch gezien is dit natuurlijk flauwekul. Om de genoemde warmtebehoefte te bereiken, is het genoeg om de buitenmuren te isoleren met een laag van 25 centimeter polystyreen met een verhoogde isolatiegraad.

De spectaculaire effecten verschijnen pas wanneer we middels een simulatie de optimale dikte van de isolatie van de vloer berekenen, mede ook omdat de wettelijk voorgeschreven waarden voor de vloer nagenoeg geen isolatie voorzien. In dit geval kan de optimale isolatielaag een veel grotere dikte hebben als bij de muren, tot zelfs 50 cm, ook omdat de arbeidskosten voor deze etappe laag zijn. Het isoleren van het dak met een dikke laag isolatiemateriaal is een algemeen geaccepteerde oplossing, wat echter wél verrassend kan zijn, is dat deze laag - om onze criteria te halen - tenminste 40 centimeter dik moet zijn.

De berekeningen voor de energiestandaard van ramen zijn het minst verrassend. Het aanbod op dit terrein ontwikkelt zich het snelst. Ramen van plastic voorzien van 5 cellen in combinatie met glas met een warmtegeleidingswaarde U tussen 1,1 en 0,8 W/m2K zijn tegenwoordig de standaard. Er komen echter steeds betere en, niet minder belangrijk, goedkopere producten op de markt.

Rolluiken zijn een belangrijk element voor de beperking van warmteverlies. Een gesloten rolluik kan het warmteverlies via een raam met maar liefst 40% verminderen. Daarnaast hebben rolluiken meer functies - thermo-isolatie is er slechts één van.

Ventilatie met warmtewinning

Het handhaven in ruimtes van een bepaalde temperatuur kost energie om het warmteverlies via muren en ramen te compenseren en om frisse lucht voor de ventilatie te verwarmen.

De enige manier om economisch verantwoord te ventileren en het energieverbruik voor verwarming van lucht zoveel mogelijk te verminderen is het toepassen van mechanische ventilatie met een goede warmtewisselaar, ofwel een recuperator. Dit apparaat verwarmt frisse lucht met de warmte die gewonnen wordt uit de gebruikte lucht. Daarnaast heeft mechanische ventilatie nog een voordeel: het garandeert een perfect microklimaat, ongeacht de weersituatie buiten, iets wat we niet kunnen verwachten van natuurlijke ventilatie via de schoorsteen. Ook kan de lucht, door gebruik te maken van filters, vrijgemaakt worden van allergenen. Mechanische ventilatie is de investering die zich in woningen het snelst terugverdient - na de installatie van waterbesparende kranen.

In een energetisch geoptimaliseerd gebouw kunnen de kosten voor water en de verwarming ervan oplopen tot wel 70% van de totale kosten voor de exploitatie van het huis. Maar ook hier blijkt veel ruimte te zijn om kosten te rationaliseren. Dr. Ir. Jarosław Chudzicki van de Technische Universiteit in Warschau heeft een simulatieprogramma uitgewerkt waarmee de invloed bekeken kan worden van verschillende soorten kranen op het watergebruik voor bepaalde, dagelijkse handelingen. Wat blijkt? Een kraan met bewegingssensor kan leiden tot een waterbesparing van 90%(!!) ten opzichte van een traditionele set met een warme en koude kraan. Installatie van waterbesparende kranen in de hele woning kan de rekening voor warm en koud water met 80% naar beneden brengen. Dankzij deze besparingen is de extra uitgave voor deze (toch niet goedkope) kranen een uiterst lucratieve investering.

Een overzicht:

Investering: 13 cm extra isolatie muren (totaal 25 cm)
Extra kosten: 15,6 zł/m2
Extra besparing: 1.020 zł/jaar
Terugverdiend in: ca. 3 jaar

Investering: 27 cm extra isolatie dak (totaal 40 cm)
Extra kosten: 32,40 zł/m2
Extra besparing: 618 zł/jaar
Terugverdiend in: 3-4 jaar

Investering: 40 cm extra isolatie vloer (totaal 50 cm)
Extra kosten: Niet veel meer dan zand... (er moet immers iets liggen!)
Extra besparing: 1.770 zł/jaar
Terugverdiend in: ca. 2 jaar

Investering: Mechanische ventilatie met warmtewinning (materiaal + montage)
Extra kosten: ca. 15.000 zł (verschil in kosten tussen mechanische en natuurlijke ventilatie: 3.000-4.000 złoty!)
Extra besparing: 1.600 zł/jaar
Terugverdiend in: 2-3 jaar

Investering: Waterbesparende kranen
Extra kosten: 1.000-1.400 zł
Extra besparing: 1.920 zł/jaar
Terugverdiend in: 7 tot 8 maanden.
Waar wel bij vermeld dient te worden dat de te verwachten tijd om de investeringen terug te verdienen gebaseerd is op een huis met electrische verwarming (de duurste manier van verwarmen); bij verwarmen op gas duurt het ongeveer tweemaal zo lang. Nog wel tenminste, maar de kans dat de gasprijs de komende 10 jaar gelijk blijft is natuurlijk miniem...

Niet alleen goedkopere exploitatie

Een ander interessant aspect is dat een energiebesparend huis niet alleen leidt tot lagere energierekeningen maar ook tot lagere kosten voor de aanschaf en installatie van een verwarmingssysteem. De warmtebehoefte daalt immers, waardoor een ketel met een veel lager vermogen volstaat. Sterker nog, wanneer er voor gekozen zou worden om de binnenkomende lucht door het ventilatiesysteem extra te verwarmen, kan een verwarmingsketel overbodig worden. Een geschikt verwarmingssysteem voor een dergelijke woning is bijv. een zonnepaneel die samenwerkt met een haard die warmte kan verspreiden door de woning. Het verwarmen van een passieve woning met een oppervlakte van 100 m2 met uitsluitend een dergelijke haard kost per jaar minder dan 500 kg hout.

Morele keuzes

Het accepteren van bovenstaande methodologie voor het bepalen van de energetische standaard van een gebouw heeft nog andere, niet-economische redenen. Ten eerste zijn de exploitatiekosten van een woning kosten van vaste aard, waar we niet aan ontkomen. In verband daarmee ontkomen we ook niet aan het werk om geld te verdienen wat we nodig hebben om die kosten te dekken. De hoogte van de kosten geeft dus indirect de grenzen aan van onze persoonlijke vrijheid.

Ten tweede is er ook een ethisch aspect. Een beslissing om een huis te bouwen met een energiestandaard lager dan optimaal is, vanzelfsprekend, onbegrijpelijk voor de homo economicus. Het betekent namelijk dat we iets absurds accepteren: hogere kosten die leiden tot een grotere schade aan het milieu. Een dergelijke beslissing is moreel gezien verwerpelijker dan het vernietigen van het milieu met winstoogmerk, bijv. door het illegaal dumpen van afvalwater. In zekere zin kan het zelfs vergeleken worden met een terroristische daad, waarbij het kwaad leidt tot zekere kosten, in tegenstelling tot “normale” criminaliteit - waar het kwaad (meestal) gericht is op winst.

De conclusie is dan ook simpel. De geldende regelgeving in de Poolse bouwwetgeving kunnen we het beste illustreren met een citaat van Charles-Maurice de Talleyrand - “erger dan een misdaad - een fout.”

Verantwoordelijkheid voor slecht bouwen

Natuurlijk duikt nu de vraag op: Waarom bouwen we dan huizen met zo'n lage energiestandaard, terwijl dat duurder is, meer schade toebrengt aan het milieu, onze vrijheid beperkt omdat we afhankelijk worden van externe energiebronnen en uiteindelijk het evenwicht in het budget van miljoenen huishoudens bedreigt, zeker gezien de recentelijke stijging van kosten voor brandstoffen als gas en olie? Het antwoord is complex.

De eerste reden is de schandalige wetgeving, die toestaat dat er huizen worden gebouwd met een lagere energiestandaard dan economisch is verantwoord; wetgeving bovendien die evident in strijd is met art. 5 van de Poolse Grondwet, welke de plichten van de constitutionele regering duidelijk omschrijft en stelt: “de Republiek Polen (...) garandeert bescherming van het milieu, daarbij geleid door het principe van evenwichtige ontwikkeling”.

Ten tweede - het conflict tussen de belangen van de projectontwikkelaar en het milieu. Een hogere energiestandaard betekent voor een projectontwikkelaar hogere kosten die hij niet kan gebruiken in de strijd om kopers, want iedereen bouwt energiezuiniger dan de wet voorschrijft. In deze situatie zijn de kosten voor het verhogen van de energiestandaard voor de projectontwikkelaar en de baten voor de koper en het milieu. Een dergelijke situatie is in een kapitalistisch land ondenkbaar.

De derde reden zijn de vastgeroeste gewoontes van duizenden projektanten en aannemers - maar ook investeerders, van wie de ervaring (afkomstig uit een ander tijdperk) slechts een ballast is van gedateerde informatie die de toegang naar actuele kennis afremt.

Voor deze redenen is geen oplossing mogelijk zonder interventie van de overheid. Op deze overheid en haar ambtenaren rust de verantwoordelijkheid voor de vorming en het tolereren van deze beschamende stand van zaken.

Bron: Ludomir Duda, GazetaDom.pl

Energiebesparend bouwen (1)

2009-03-24T19:52:00.009+01:00

Eerder beloofde ik al tweemaal dat ik uitgebreider terug zou komen op het thema energiebesparing bij het bouwen van een huis. Terwijl dit voor Nederlanders naar alle waarschijnlijkheid een volstrekt vanzelfsprekend thema is, ligt dit in Polen helaas een beetje anders. Ik begon de zoektocht naar ons toekomstige huis met een keiharde eis: het huis moet energiezuinig zijn. Ja, heel leuk allemaal, maar in Polen kom je dan toch van een koude kermis thuis. Voorzover ik weet is er welgeteld één projectbureau (het echtpaar Lipiński, eerder genoemd) die zich specialiseert in energiezuinige huizen. Daarnaast zijn er enkele projectbureaus die een paar pagina's in hun catalogus gewijd hebben aan iets dat voor energiezuinige huizen door moet gaan. Aangezien het uiterlijk van een huis bij de keuze toch een beslissende rol speelt, is de kans vrij groot dat je er met een dergelijke eis niet uit komt. Met de definitieve keuze van ons toekomstige huis is duidelijk geworden dat mijn keiharde eis niet meer zo hard is als een tijdje terug.

Alhoewel... eerst een stukje informatie en wat gegoochel met cijfers. Het is het eerste deel van een artikel over energiezuinig bouwen. Omdat het artikel niet kort is, splits ik het over twee of drie bijdragen.

Hoe bouw je een energiezuinig huis?

Voor de theorie moeten we de Poolse Bouwwet raadplegen. De bewuste verordening is duidelijk: “Een gebouw en haar installatie moeten ontworpen en uitgevoerd worden op zodanige wijze dat de hoeveelheid warmte-energie die nodig is om het gebouw te gebruiken overeenkomstig haar bestemming op een rationeel laag niveau gehouden kan worden.” Geen paniek, gelukkig staat er in de verordening ook wat de wetgever verstaat onder “rationeel laag”. Voor eengezinswoningen is de bovenwaarde voor E0 (de seizoensbehoefte aan energie voor verwarming) vastgesteld op 37,4 kWh/m3/jaar. Omgerekend naar bruikbaar woonoppervlak is dat 100 kWh/m2/jaar, dus: 100 kWh energie om één vierkante meter bruikbaar woonoppervlak gedurende één jaar te verwarmen. Zie hier een stukje Poolse realiteit, want helaas is dit de hoogste wettelijk vastgelegde waarde van alle Europese landen met een vergelijkbaar klimaat.

Het kan helaas nog erger, want als de projectant toevallig geen zin heeft om de waarde E0 te berekenen, is het ook genoeg als hij vloeren, muren, ramen, deuren en dakelementen gebruikt met een warmtegeleidingswaarde U (de hoeveelheid warmte die het product geleidt per m2 indien de temperatuur aan beide zijden van het product 1 K [1°C] scheelt) die onder de in de wet gestelde limiet blijft. In dat geval kan de warmtebehoefte van het huis tot wel tweemaal hoger uitvallen dan de “wettelijke” 37,4 kWh/m3/jaar.

De rekening voor de verwarming van een huis met een dergelijke “lage energiebehoefte”, afhankelijk van of het huis gebouwd is volgens het criterium E0 of de bouwmaterialen die voldoen aan de in de verordening vastgestelde warmtegeleidingswaardes, bedraagt vanaf 15 of vanaf 30 zł/m2/jaar (uitgegaan van verwarming op aardgas, cijfers van voor de laatste prijsverhoging).

Theorie en praktijk...

Gelukkig voor het milieu en haar niet oneindige voorraden is men het er over het algemeen over eens dat we in de Bouwwet geen rationele voorschriften moeten zoeken. Bovendien is het praktisch gezien niet eens mogelijk om zo'n energieslurpend huis te bouwen, bijv. omdat er op de markt geen ramen met een warmtegeleidingswaarde U = 2,6 W/m2K te koop zijn.

Om één en ander in het juiste perspectief te plaatsen vergelijken we de “normatieve” waarde E0 met de energiebehoefte van een (ook in Polen) steeds vaker gebouwd “passief huis”. Zulke huizen hebben soms niet meer dan 15 kWh/m2 warmte per jaar nodig, dus bijna tienmaal minder dan “normale” huizen volgens de geldende Poolse bouwwetgeving...

Wat voor investering?

Nu ligt er natuurlijk één vraag op het puntje van onze tong. Zijn de kosten voor het bouwen van een huis met een dergelijk lage energiebehoefte rationeel voor onze portemonnee, en niet alleen voor de wetgever? Lagere energierekeningen betekenen helaas hogere investeringskosten tijdens de bouw en (in de meeste gevallen) dus ook hogere hypotheeklasten.

Een rationeel niveau van extra kosten is dan ook het niveau waarop de besparingen groter zijn dan het benodigde hypotheekbedrag om de kosten te dekken.

Hoeveel gaat de verwarming kosten in een energetisch geoptimaliseerd huis? Wanneer we uitgaan van het vorige voorbeeld, zal dat 2,25 zł/m2 per jaar zijn en dus... 27,75 zł/m2 per jaar goedkoper dan wanneer we een standaard huis volgens de Poolse bouwnormen optrekken. Met andere woorden: de hypotheeklasten voor het verhogen van de standaard van het huis, mogen niet hoger zijn dan 27,75/12 = 2,31 zł per maand voor elke vierkante meter woonoppervlak. Met behulp van de verschillende op internet beschikbare hypotheekcalculatoren kan berekend worden dat bij een populaire hypotheek in Zwitserse franken met een looptijd van 30 jaar het maximale extra te investeren bedrag om een warmtebehoefte van 15 kWh/m2 per jaar te realiseren, schommelt rond de 500 zł/m2. In de werkelijkheid is het benodigde bedrag om een huis wat ontworpen is volgens de wettelijke eisen te veranderen in een passief huis... de helft lager.

Bron: Ludomir Duda, GazetaDom.pl

Wat komt er precies kijken bij energiezuinig bouwen? Welke stappen moet je zetten om de theorie hierboven om te zetten in werkelijk lagere kosten voor verwarming?

Wordt vervolgd...

0.4: Voorwaarden waterleiding & riolering

2009-03-18T21:53:00.002+01:00

Gisteren vond dus de eerder genoemde wizja lokalna plaats. Een vertegenwoordiger van het bedrijf Gaz Media, waar de gasmaatschappij mee samenwerkt bij zowel voorbereiding als realisatie van gasaansluitingen, legde me in het kort uit op welke kosten ik moet rekenen. Ik kan nog steeds niet stellen dat ik het helemaal snap. Voor een bedrag van zo'n 1.650 złoty wordt de aansluiting ontworpen en aangelegd van de gasleiding tot het gaskastje in de omheining van het perceel. Aantrekkelijke prijs. Exclusief kastje, dat wel. En aangezien die kastjes moeten voldoen aan weet ik hoeveel wettelijke voorschriften, zullen ze vast niet goedkoop zijn.

De kosten voor de gasinstallatie van het gaskastje tot de woning en de interne gasinstallatie binnenshuis komen hier nog bij. Op dit punt werd het wat ingewikkelder. Als ik de man goed begrepen heb, kost het project zo'n 2.000 złoty, waar wel wat van af gaat als zij het project ook kunnen realiseren. De kans daarop is overigens klein, aangezien de broer van Asia's stiefvader in het bezit is van de benodigde papieren om zowel gas-, water- als electriciteitsinstallaties aan te leggen. Of hij ook projecten mag ontwerpen, weet ik nog niet.

De inspectie ter plaatse stelde weinig voor en ik heb er dus ook geen foto van gemaakt, overigens ook omdat het weer barslecht was, net zoals in Warschau nadat ik weer terug was:

Wél heb ik inmiddels het eerste document met gedetailleerde voorwaarden in huis. De Maatschappij voor Waterleiding en Riolering in Otwock B.V. (ofwel Otwockie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o., verderop te noemen OPWiK...) was het snelst. Een vertaling komt binnenkort beschikbaar.

0.3: Kaarten voor projectdoeleinden

2009-03-14T20:56:00.004+01:00

Het was weer eens tijd voor één van mijn inmiddels traditionele weekendwandelingen en ineens besloot ik Warschau te verlaten en te gaan genieten van de schone lucht in Otwock. Met de auto ergens heenrijden om daar te gaan wandelen vind ik tamelijk krom. Bovendien hoef ik dankzij mijn maandkaart voor het openbaar vervoer van Warschau enkel te betalen voor het deel buiten de stad, dus de keus om met de trein te gaan (5,63 złoty) was snel gemaakt. Natuurlijk heb ik van de gelegenheid gebruik gemaakt om direct de eerder genoemde kaarten van onze kavel op te halen.

De kaarten: weinig bijzonders. De informatie die op de kaart te vinden is, had ik ook al op een andere kaart staan, maar die kaart miste de benodigde stempeltjes. In feite is het dan ook niets meer dan een verkapte belasting waar ik mij verder niet druk over hoef te maken. Ik ontkom er toch niet aan.

Inmiddels weet ik dat men in Polen dol is op stempels, maar zoiets als dit heb ik nog niet gezien. De kaarten zijn, als ik tenminste goed geteld heb, voorzien van acht stempels...

Het zijn overigens zes kaarten, geen acht, maar dat maakt weinig uit. Voor het indienen van de aanvraag voor een bouwvergunning heb ik vier originele kaarten nodig, van de resterende kaarten kan ik eventueel wat kopieën maken (jawel, op advies van de geodete, alhoewel één van de acht stempels dit duidelijk verbiedt) voor de diverse bedrijven en maatschappijen voor water, riolering, gas en electriciteit.

0.2: Wizja lokalna

2009-03-14T09:53:00.003+01:00

Grappige situatie.

Donderdagmiddag belde meneer Mariusz mij op. Voorzover ik het kon verstaan, werkt hij voor de electriciteitsmaatschappij van Otwock. Volgens de procedures wilde hij met mij afspreken bij de bewuste kavel waar de aansluiting aangelegd moest gaan worden. Hij gebruikte de uitdrukking wizja lokalna, een expressie die normaal gesproken gebruikt wordt door de politie wanneer een misdrijf gereconstrueerd wordt op de plaats-delict. Zou men een lijk gevonden hebben? Alhoewel ik niet echt begreep waar het voor nodig is, vond ik het prima. Natuurlijk wilde ik wel gebruik maken van de situatie en meteen navragen hoe het zit met de andere media - gas en water.

Het document met de voorwaarden voor aansluiting op waterleiding en riolering ligt klaar en kan opgehaald worden. De gasmaatschappij was iets lastiger bereikbaar, maar uiteindelijk kreeg ik te horen dat, voor het document met de voorwaarden verstrekt kon worden, een ontmoeting ter plaatse nodig was. Help, hebt u dan misschien een telefoonnummer, zodat we kunnen proberen het op dezelfde dag te organiseren, zodat ik niet twee keer naar Otwock hoef te rijden?

Zo gezegd, zo gedaan, waarna ik meneer Mariusz van de GASMAATSCHAPPIJ aan de lijn kreeg. "Maar we hadden toch al een afspraak voor as. dinsdag?" Juist.

Wat gebeurt er in de tussentijd nog meer?

De geodete heeft inmiddels de benodigde kaarten gemaakt die nodig zijn voor het verdere proces. Voor 800 złoty krijg ik maar liefst 8 kaarten (zo gul zijn niet alle geodeten, meestal krijg je er maar 4 of 5) waarop allerlei aspecten van de kavelinrichting ontworpen worden, zoals het verloop van de diverse leidingen, situering van het huis, exacte locatie van de inrit, etc.

Bovendien is een ontwerper bezig met een project voor mechanische ventilatie (volgende 800 złoty). Het project van het huis voorzag oorspronkelijk in natuurlijk ventilatie via de schoorsteen, maar dit wil ik absoluut niet. Ooit was dit normaal, nu zijn er betere oplossingen, zoals mechanische ventilatie met warmtewisselaar. Zoals ik eerder al beloofde kom ik later terug op dit onderwerp en andere thema's die te maken hebben met het bouwen van energiebesparende woningen.

0.1: Papierwerk (1)

2009-02-27T19:40:00.004+01:00

Et voilà, de eerste genummerde bijdrage. Degenen die mij kennen, weten dat ik niet kan wachten totdat het eerste nummertje verandert in een 1... Ik verwacht echter dat dit op z'n vroegst zal gebeuren in 2010. Naast een berg papierwerk is er, om met de bouw te kunnen beginnen, immers nog iets anders nodig, aangezien bouwmaterialen niet gratis zijn en de bouwvakkers - naar alle waarschijnlijkheid - ook niet voor niets komen werken.

Gedurende de afgelopen twee dagen heb ik een aantal processen in werking gezet. Bij de gemeente Otwock heb ik een verzoek ingediend om het document met de bouwvoorwaarden (ik kom later op dit document terug) over te schrijven van de vorige kaveleigenaar naar de huidige eigenaresse. Ook heb ik een bezoek gebracht aan de leveranciers van water, gas en electriciteit. Bij elk van de drie maatschappijen heb ik een aanvraag ingediend tot vaststelling van de voorwaarden waar de toekomstige aansluiting aan moet voldoen. Dit is de eerste stap op de lange weg die uiteindelijk moet leiden naar een bewoonbare kavel met aansluitingen op waterleiding (die er sinds december is) en riolering (die volgens de waterleidingmaatschappij voor eind juni 2009 aangelegd moet worden), gas en electriciteit.

Keuze huis (4)

2009-02-26T23:05:00.006+01:00

Helaas was ik eerder niet in de gelegenheid er over te schrijven, maar afgelopen dinsdag kwam (zoals beloofd dus) het project Chmurka binnen. Vier identieke boekwerken van ruim een centimeter dik met een hoop technische informatie, uitgebreide beschrijvingen van installaties voor water, rioolafvoer, verwarming en electriciteit en vooral veel kaarten. Plattegronden van de begane grond en zolder, buitenaanzichten, doorsnedes, detailvergrotingen, enz. Ik probeer later vandaag wat materiaal de fotograferen (ik heb m'n scanner ooit, lang geleden, kapot gemept) om het hier te kunnen delen.

Tevens wil ik mijn bijdrages vanaf nu zoveel mogelijk gaan nummeren, waarbij het eerste cijfer de fase aangeeft waar we ons in bevinden. Op deze manier hoop ik meer overzicht te creëren, vooral als verschillende processen dadelijk door elkaar gaan lopen. Ik kan het mij bijv. voorstellen dat ik bezig ben met één of andere bureaucratische procedure, terwijl op de kavel ondertussen de fundering wordt aangelegd, of bijv. dat dakdekkers boven bezig zijn en de tegelzetter beneden. Overigens betekent dit niet dat elke bijdrage genummerd wordt. Artikelen die wel te maken hebben met het bouwen van een woning, maar niet concreet over ons huis gaan, blijven ongenummerd.

Het eerste cijfer van volgende bijdrages staat voor de volgende fases:

0.x: voorbereiding
informatieverzoeken, (bureaucratische) procedures, vergunning(en)
1.x: niveau “0”
bepaling locatie huis, (voorbereiding) afgraving, fundering en vloer parterre
2.x: muren & verdieping
binnen- en buitenmuren, vloerplaat verdieping
3.x: dak(constructie)
dakconstructie, isolatie, dakbedekking, dakgoten, regenpijpen
4.x: ruwe “gesloten” staat
ramen, buitendeuren, garagedeur
5.x: aansluitingen nutsdiensten
aansluitingen woning op waterleiding, riolering, electriciteit, gas e.d.
6.x: installaties
installaties in huis (warm en koud water, electriciteit, gas, ventilatie e.d.)
7.x: afwerking buiten
isolatie, pleister- en schilderwerk
8.x: afwerking binnen
pleister- en schilderwerk, vloeren, tegels, keuken, badkamer, toilet, afwerking trap - wellicht het grootste (en duurste) onderdeel...
9.x: rondom het huis
terras, tuin, omheining, poort, inrit

Bodemonderzoek (2)

2009-02-22T22:47:00.007+01:00

Op perceel nummer 122 aan ul. Jaśminowa in Otwock, provincie Mazovië, is een bodemonderzoek uitgevoerd ter vaststelling van de algemene condities voor wat betreft grond en (grond)water;
Er zijn drie proefboringen gemaakt tot een diepte van 3,5 meter onder het terreinniveau;
Tijdens de proefboringen zijn gevarieerde grond- en (grond)watercondities vastgesteld;
De uitgevoerde boringen tonen aan dat de grond van het geanaliseerde perceel bestaat uit zowel niet bindende grond (fijn zand, met hier en daar stenen, kleiachtig zand en molm) als uit bindende grond (klei, zandachtige klei), afgewisseld door lagen fijn zand;
Drie geotechnische lagen zijn onderscheiden - geotechnische kenmerken zijn bij benadering vastgesteld in tabel 1;
De lagen niet bindende grond zijn matig geconcentreerd, de bindende grond - vormbaar of licht vormbaar;
In de onderzochte grond is vastgesteld dat sommige lagen van de grond niet dragend zijn (geotechnische laag nr IIB);
Bij de proefboringen is vastgesteld dat grondwater zich zeer dicht bij de oppervlakte ophoopt, te weten op 10 tot 30 centimeter onder terreinniveau. Ook hoopt het grondwater zich op in de zandlagen tussen de kleilagen. De vele lagen natte zandgrond leiden tot een eenvoudige vormbaarheid van de bindende grond;
Tijdens het bodemonderzoek is vastgesteld dat er op lagere delen van het terrein sprake was van ophoping van regen- en/of smeltwater, waarvan aangenomen kan worden dat dit water in contact is met het grondwater;
De grond van het onderzochte perceel heeft samengestelde grond- en (grond)watercondities;
De in de grond van het onderzochte perceel voorkomende grond- en (grond)watercondities, het feit dat de grond bestaat uit diverse soorten met verschillende geotechnische kenmerken alsmede het voorkomen van slecht dragende grond zijn kenmerken die leiden tot moeilijke voorwaarden voor het bouwen van een rechtstreeks ontworpen eengezinswoning, bestaande uit een parterre, bewoonbare zolder en kelder;
Bij het ontwerpen van de woning en haar fundering dient het volgende in acht genomen te worden:
- ondiep voorkomende ophopingen van grondwater alsmede ophopingen van grondwater tussen grondlagen van verschillende samenstelling (het ophogen van het terrein met een geconcentreerde zandlaag van enkele tientallen centimeters is aan te bevelen),
- tijdens het aanleggen van de fundering dient rekening gehouden te worden met de noodzaak water uit de afgraving te pompen,
- het gebouw dient voorzien te worden van een geschikte waterisolatie en een ringdrainage,
- de keuze van de directe fundamentsoort (bijv. bouwen op een fundamentplaat) dient aangepast te worden aan de geotechnische voorwaarden van het perceel (denkend aan de voorkomende verschillende grondsoorten met verschillende geotechnische voorwaarden en de slecht dragende grondlagen) om te voorkomen dat de woning zich ongelijk zet,
- indien besloten wordt tot een indirecte fundamentsoort dient aanvullend onderzoek (diepere boringen) uitgevoerd te worden om meer te weten te komen over de samenstelling van de grond.

Ik kan niet zeggen dat ik alles begrijp (het vertalen was een hele klus), maar de voorlopige conclusies ter plaatse (waar ik in de vorige bijdrage over schreef) zijn min of meer bevestigd. Niet bepaald goed nieuws dus en even heb ik mij zelfs afgevraagd of ik het perceel gekocht zou hebben als ik deze expertise voor de koop had laten uitvoeren. Het antwoord: waarschijnlijk wel - andere percelen in dezelfde wijk worden ook bebouwd, dus zo'n tragedie kan het niet zijn.

Het bouwproject van ons huis is besteld en zal morgen of overmorgen aankomen bij het projectbureau. De constructeur zal dan ook toelichten hoeveel voeten het in aarde zal hebben om de woning uit te breiden met een kelder. Een kelder is natuurlijk altijd mogelijk, alleen moet het ook nog economisch verantwoord zijn. Mocht de isolatie om het water buiten te houden een vermogen gaan kosten, dan kan het verstandiger zijn om het idee toch te laten varen. Voor een dergelijke beslissing heb ik echter meer informatie nodig - even afwachten nog, dus.

Bodemonderzoek

2009-02-15T12:06:00.007+01:00

Zoals ik in mijn vorige bijdrage reeds schreef, willen we het door ons gekozen Wolkje voorzien van een kelder, waarbij nog niet zeker is of het huis geheel of gedeeltelijk onderkelderd wordt. Wat echter wél zeker is, is dat bij een dergelijke intentie een bodemonderzoek altijd noodzakelijk is. Op basis van een dergelijk rapport kan de architect en/of constructeur berekenen hoe breed en diep de fundering moet worden, wat voor vochtisolatie toegepast moet worden en of eventuele drainage rondom het pand nodig is.

Van de architect kreeg ik een telefoonnummer van een geoloog die de betreffende onderzoeken doet. Volgens hem zou het zo'n 1.000 złoty kosten. Na telefonische navraag - 1.600 złoty. Even verder gezocht. Een andere geoloog beantwoordde mijn vraag om prijsopgaaf met een wedervraag: Hebt u een factuur nodig? Proszę bardzo, een goed begin. De prijs: 900 złoty, en tja, als ik een factuur wens, dan komt er 22% BTW bij.

Kijk, mijn paaltje: Vakwerk! Steekt mooi af tegen de verse laag sneeuw, die ik overigens niet besteld had. Ik zie de expertise over de bodemsamenstelling al voor me: Eerste 10 centimeter - sneeuw.

En zo simpel is het. Beetje grond er uit en kijken wat voor samenstelling het geheel heeft, steeds een beetje dieper. En hoe onderzoekt een geoloog grond?

Door er gewoon lekker mee te kliederen.

Alhoewel de expertise uiteraard nog geschreven moet worden, wist de geoloog me wel direct te vertellen dat het lastige grond is. Zoals wel vaker voorkomt, bestaat de grond uit afwisselende klei- en zandlagen. De eerste kleilaag bevindt zich al op zo'n 1,5 meter diepte. Alhoewel niet dik, houdt deze laag wel met succes al het water tegen dat afkomstig is van neerslag. Op onderstaande foto lijkt het alsof een stukje sneeuw in het gat gevallen is. In werkelijkheid is dit de waterspiegel, die zich dus slechts 20 cm onder de grond bevindt.

Het voorlopige advies luidt dan ook om het huis niet op funderingsmuren, maar op een volledige funderingsplaat te bouwen. In de kuil wordt dan eerst een betonnen werkvloer gestort, waardoor het huis veel stabieler wordt en veel moeilijker kan verzakken. Ook zal een drainage noodzakelijk zijn om het water rondom fundering en keldermuren af te voeren, bijv. naar de nog dit jaar te verwachten riolering of anders naar een vijver in de tuin. Verder zal veel aandacht besteed moeten worden aan de isolatie van de ondergrondse delen van de woning.

Mijns inziens (maar ik ben natuurlijk geen expert) is het toevoegen van een kelder in een dergelijke situatie juist een perfect plan, omdat het huis in dat geval tenminste twee meter dieper in de grond wordt geplaatst. Het is echter wel uitermate belangrijk dat de isolatie correct uitgevoerd wordt, tenzij we natuurlijk van gedachten veranderen en een zwembad in de kelder willen.....

Keuze huis (3)

2009-02-10T20:40:00.010+01:00

Na een periode van 37 dagen stilte, is er gelukkig weer iets te melden. Op dinsdag 11 november schreef ik over de eindeloos lijkende zoektocht naar het droomhuis wat op onze kavel zou moeten verrijzen. Op zondag 28 december waren we iets dichter bij ons doel, maar uiteindelijk werd het toch niet het energiezuinige huis “München” van het architectenechtpaar Lipiński. Het uiterlijk van het huis was toch niet helemaal wat we voor ogen hadden maar het grootste probleem was de breedte van de woning. Om de woning "passend" te maken voor onze kavel moest er zodanig “gesneden” worden in de woning dat er van het originele concept van de architect weinig overbleef. Ook de begrote bouwkosten van 650.000 złoty werkten wat afschrikwekkend, ook al was dat een zgn. pod klucz bedrag, dus voor een woning die kant-en-klaar bewoonbaar is. Dit betekent overigens niet dat ik mijn eis dat de woning energiezuinig moet zijn, ga verloochenen! Ik kom in een latere bijdrage terug op energiezuinigheid en aanverwante onderwerpen.

Tijdens een bezoek aan de relatief nieuwe Empik in Biała Podlaska afgelopen weekeinde kon ik het niet laten. Nog een catalogus gekocht. Ik had er nog niet genoeg, toch? Uiteindelijk kregen we hier geen spijt van, want waar ik al lange tijd op hoopte, gebeurde. We zagen een huis waar we allebei onmiddellijk meer dan tevreden over waren. Het huis ziet er met een tweeledig dak en zonder onnodige dakkapellen simpel uit, wat (in tegenstelling tot wat velen zullen denken) volgens mij een voordeel is: goedkoper om te bouwen én energiezuiniger. Ook hebben we allebei de indruk dat het pand beter ingepast kan worden in de directe omgeving en vanzelfsprekend past het huis op de beschikbare grond - de vereiste breedte van de kavel is 19,99 m, waar wij 20 m hebben.

Nou, genoeg gekletst. Zie hier... Wolkje (Chmurka).

Volgens de omschrijving van de architect hebben we te maken met een schilderachtig huis voor een familie van 5 personen met een duidelijke functionele indeling, gerealiseerd door alles bij het ontwerpen simpel te houden. Het ongecompliceerde uiterlijk is een pluspunt van het huis. Dat zeg ik!

De begane grond is ruim en voldoet aan alle eisen die wij in het verleden stelden. De salon (tegenwoordig mag dat geen huiskamer meer heten) is duidelijk verdeeld in een eet- en ontspanningsgedeelte. Natuurlijk behoort een haard tot de mogelijkheden. Sterker nog: door toevoeging van een aparte schoorsteen kan ook het achterterras voorzien worden van een haard. Er is een ruime keuken met een ruime voorraadkast (enorm handig!) en naast de wc vinden we nog een aparte ruimte, die volgens het originele plan bedoeld is als stookkamer. Aangezien wij het ontwerp van het huis zeer graag verrijken met een kelder, ligt het voor de hand dat de stookkamer een niveau lager komt, dus de huidige ruimte wordt ongetwijfeld waskamer of gewoon een ordinair opberghok.

En zo ziet de bovenverdieping er uit, alhoewel ik verwacht dat hier nog het een en ander aan zal gaan veranderen. Zoals de omschrijving al stelt is het huis bedoeld voor een 5 personen tellend gezin en aangezien ik al geen idee heb of we ooit een eerste kind krijgen, lijkt 4 slaapkamers mij tamelijk overdreven. Eén kamer wordt dan ook ingericht als werkkamer annex kantoor, een andere kamer als gastenkamer en daarnaast kan “onze” slaapkamer vergroot worden ten koste van de kamer ernaast. Het restant daarvan kan dan ingericht worden als ruime garderobe. Het is maar een gedachtenkronkel en het is goed mogelijk dat de architect met andere goede ideeën komt.

Nee, we veranderen niet meer van keuze. Eén dezer dagen bestel ik het project - ik weet alleen nog niet zeker of het de originele versie of de zgn. spiegelversie wordt. De kans is groot dat het de spiegelversie wordt: onze slaapkamer zou dan op het oosten komen (de zon dus vroeg weg op warme dagen), evenals de eethoek op de begane grond (zonnetje tijdens het ontbijt, kaarsen bij het diner?) en het terras op het zuidwesten, waar het in de zomer dus iets langer licht blijft.

Gedurende lange tijd dacht ik dat deze stap (keuze: welk huis?) de lastigste stap is. Misschien onterecht, daar zal ik in de toekomst snel genoeg achter komen. De stap is nu echter wel gezet en dat voelt als een opluchting.

Aqua est!

2009-01-04T01:09:00.006+01:00

In oktober schreef ik al in één van mijn eerste bijdragen dat “ons” perceel nog voor het eind van 2008 aangesloten zou moeten zijn op de waterleiding. Welnu, aangezien ik afgelopen dinsdag toch in Otwock was, heb ik meteen maar gecontroleerd of het waterleidingbedrijf in Otwock haar belofte heeft ingelost. Dat bleek het geval, waarvan hieronder een stille getuige.

Overigens heeft één en ander ook minder plezierige gevolgen. Van het tot nog toe redelijk begaanbare pad is weinig meer over. Omdat de waterleiding niet in het midden van het pad ligt, maar meer aan de kant, is de huidige puinzooi ook veel breder dan het originele pad. Helemaal dankbaar ben ik echter voor het feit dat ik dankzij het puin één van de oranje paaltjes niet meer kan vinden. Wellicht heb ik later zin om het paaltje uit te graven, voorlopig laat ik het maar even voor wat het is.

Kadaster (3)

2009-01-02T21:10:00.010+01:00

Zoals aangekondigd was ik afgelopen dinsdagochtend in Otwock, waar ik door drukte aan alle kanten nu pas over kan schrijven. Misschien is dat maar goed ook, want het misverstand heeft zichzelf inmiddels uit de wereld geholpen. Vanochtend stond de postbode aan de deur (hier in Warschau dus) met een aangetekende zending van de rechtbank in Otwock. De puzzelstukjes vielen nu op hun plaats - inderdaad, op de tweede aanvraag, betreffende inschrijving van de hypotheek in het kadaster, stond ons correspondentie-adres. Op de eerste aanvraag daarentegen, ingediend door de notaris, kon geen sprake zijn van een correspondentie-adres, omdat de gegevens in die aanvraag in overeenstemming moesten zijn met het adres in de notariële koopakte.

De kadasterinschrijving is door de rechtbank correct uitgevoerd. Een kopie van het uittreksel ligt inmiddels bij de bank. Het is nu de vraag of het uittreksel op 31 december verwerkt is door de bank. Is dit het geval, dan betaal ik de overbruggingsverzekering alleen nog in januari, zo niet, dan ook nog in februari.

Voor de geïnteresseerden een gedetailleerde uitleg over de opbouw van een Poolse kadasterinschrijving. Degene die meent dat dit niet interessant is, mag hier stoppen met lezen. Zie ook de vertaling (rechts).

Een kadasterinschrijving bestaat altijd uit 4 (eigenlijk 5) delen, elk met hun eigen functie. Elk deel heeft een serie rubrieken. Allereerst beschrijft deel 0 de inschrijving zelf:

rubriek 0.1: nummer van de inschrijving, rechtbank waar het kadaster bijgehouden wordt (Regionale Rechtbank Otwock) en de soort van onroerend goed (grond);
rubriek 0.2: datum van registratie van het betreffende onroerend goed;
rubriek 0.3: datum van uitschrijving van het betreffende onroerend goed (deze rubriek is vanzelfsprekend leeg);
rubriek 0.4: op basis waarvan er wijzigingen in het kadaster doorgevoerd zijn (ook leeg).

Deel 1 van de inschrijving betreft de details van het onroerend goed:

rubriek 1.1: door de rechtbank ontvangen (en geregistreerde) verzoeken om bepaalde posities in dit deel te wijzigen, deze wijzigingen zijn nog niet doorgevoerd (leeg);
rubriek 1.2: nummer van onroerend goed (geen kavelnummer, maar volgnummer binnen kadaster);
rubriek 1.3: ligging (provincie Mazovië, district Otwock, stad Otwock);
rubriek 1.4: aanduiding onroerend goed (kavelnummer 122, sectornummer 0260, landbouwgrond);
rubriek 1.5: oppervlakte (700,0000 m2);
rubriek 1.6: overeenstemming met register van grond en gebouwen (leeg);
rubriek 1.7: op basis waarvan is het onroerend goed geregistreerd (volgt verderop);
rubriek 1.8: gegevens van verzoek tot wijziging en datum van indiening (volgt verderop);
rubriek 1.9: commentaar (leeg).

Deel 2 betreft de details van de in het kadaster ingeschreven eigenaar, eigenares of meervoudsvorm daarvan:

rubriek 2.1: verzoeken tot wijziging (idem als 1.1, leeg);
rubriek 2.2: eigenaar - onderverdeeld in onderrubrieken:
onderrubriek 2.2.1: aandeel (1/1 - oftewel: alles);
onderrubriek 2.2.2: overheid (leeg);
onderrubriek 2.2.3: territoriaal bestuursorgaan (leeg);
onderrubriek 2.2.4: andere rechtspersoon (leeg);
onderrubriek 2.2.5: natuurlijke persoon (gegevens eigenaar of eigenaresse, identificatienummer PESEL, namen van ouders);
rubriek 2.3: eigenaar van afzonderlijke flat (leeg);
rubriek 2.4: pachthouder (leeg);
rubriek 2.5: rechthebbenden (leeg);
rubriek 2.6: op basis waarvan is het eigendom verworven (volgt verderop);
rubriek 2.7: gegevens van verzoek tot wijziging en datum van indiening (volgt verderop);
rubriek 2.8: commentaar (leeg).

Deel 3 vermeldt gegevens van derden indien er sprake is van een beperkt eigendomsrecht. In dit deel kan bijvoorbeeld vastgelegd worden dat de verkoper recht van eerste koop heeft indien de eigenaar het perceel weer wil verkopen of dat de buurman met z'n tractor over je kavel mag rijden om bij zijn eigen grond te komen (als zijn perceel niet rechtstreeks is aangesloten op de openbare weg). Dit deel is in ons geval leeg.

Deel 4 tenslotte is bestemd voor registratie van een (of meerdere, maar over het algemeen slechts één) hypotheek. Dit is voor de bank het belangrijkste onderpand en juist daarom moet de bank het uittreksel ook zo snel mogelijk ontvangen.

rubriek 4.1: wijzigingen, als in 1.1 en 2.1 (leeg);
rubriek 4.2: volgnummer hypotheek (1);
rubriek 4.3: titel (leeg);
rubriek 4.4: omschrijving hypotheek - onderverdeeld in onderrubrieken:
onderrubriek 4.4.1: omschrijving hypotheek (borghypotheek, hoogte, variabele rente);
onderrubriek 4.4.2: schuldeiser: overheid (leeg);
onderrubriek 4.4.3: schuldeiser: territoriaal bestuursorgaan (leeg);
onderrubriek 4.4.4: schuldeiser: andere rechtspersoon (naam en vestigingsplaats bank);
onderrubriek 4.4.5: schuldeiser: natuurlijke persoon (leeg);
rubriek 4.5: op basis waarvan is het eigendom verworven (volgt verderop);
rubriek 4.6: gegevens van verzoek tot wijziging en datum van indiening (volgt verderop);
rubriek 4.7: commentaar (leeg).

Wat verderop nog volgt, is een overzicht van documenten die gebruikt zijn voor de inschrijving in het kadaster. Deze documenten staan ook opgesomd in de kennisgevingen die we inmiddels allebei hebben ontvangen. Deze details bespaar ik eenieder met plezier.

Keuze huis (2)

2008-12-28T10:50:00.004+01:00

Op dinsdag 11 november schreef ik al over onze zoektocht naar het huis wat we t.z.t. (die afkorting kan heel ruim geïnterpreteerd worden) willen gaan bouwen. Uiteindelijk is de keuze toch niet gevallen op het in die bijdrage afgebeelde huis, voornamelijk vanuit praktische overwegingen, alhoewel het verwisselen van een lamp wel eenvoudig zou zijn. Ik vrees dat ook de Poolse ambtenarij niet bepaald happig zou zijn om mee te werken aan een dergelijk project. Misschien is het wel daarom dat het bewuste huis gebouwd wordt door een Pool... in Duitsland.

Gedurende een tijdje neigden we naar Akant van Studio Atrium. Tijdens de zoektocht was (en is) de taakverdeling zeer duidelijk en ook geheel volgens de traditie: de vrouw beoordeelt huizen op hun uiterlijk, terwijl ik kritisch kijk naar de functionaliteit, verhouding en ligging van verschillende kamers, enz. Bij Akant vonden we elkaar: klassiek uiterlijk, traditioneel ontwerp, eenvoudig inpasbaar in de omgeving - maar ook: zeer ruime keuken, voorraadkast (voorwaarde van de vrouw, en de keuken... nou ja, laat maar, ik wil geen ruzie met feministische lezeressen), aparte eetruimte met veel daglicht, ruime slaapkamers, kelder. Minpunt: het project voldoet niet aan de energiebesparende norm en het architectenbureau is niet bereid hier aan mee te werken. Helaas, pindakaas dus.

Momenteel hebben we een huis op het oog van architectenbureau Lipiński. Dit bureau heeft in haar assortiment een grote keus aan projecten die voldoen aan de energiebesparende norm. Het huis is echter te breed voor ons perceel, dus voordat ik het presenteer wil ik proberen uit te vinden of de breedte op wat voor manier dan ook aangepast kan worden aan "onze" kavel.

Kadaster (2)

2008-12-28T10:29:00.003+01:00

Het optimisme t.a.v. de rechtbank in Otwock (vorige bijdrage) was misschien wat voorbarig.

Inmiddels hebben we één van de twee eerder genoemde kennisgevingen opgehaald in Biała Podlaska, want alhoewel we op alle formulieren duidelijk ons correspondentie-adres in Warschau hadden ingevuld, vond de rechtbank het nodig de kennisgeving tóch naar het adres te verzenden waar de eigenaresse van de kavel staat ingeschreven in het bevolkingsregister.

De kennisgeving die we ontvangen hebben, maakt uitgebreid melding van de registratie van “ons” perceel in het kadaster, inclusief alle documenten, zoals notariële aktes, uittreksels uit het grondregister enz. die hiervoor gebruikt zijn. Over de hypotheek wordt echter met geen woord gerept en een tweede kennisgeving hebben we niet ontvangen.

Aanstaande dinsdagochtend ga ik naar de rechtbank in Otwock voor een uittreksel uit het kadaster. Ik ben benieuwd of de hypotheek daar wél op vermeld staat. Indien dit het geval is, neem ik aan dat de tweede kennisgeving (bevestiging inschrijving hypotheek) verzonden is naar de bank, maar dinsdag hoop ik meer duidelijkheid te krijgen. Wordt dus vervolgd...

Kadaster (1)

2008-12-05T20:53:00.005+01:00

Ik heb vandaag contact gehad met de rechtbank in Otwock - gewoon, nieuwsgierigheid. Ik wilde weten of "ons" stuk grond inmiddels al geregistreerd was in het kadaster. Dit bleek het geval.

Vergeleken met Poolse gemiddelden, betekent dit dat de rechtbank in Otwock snel werkt. Er zijn nl. genoeg gemeenten waar je 4 tot 5 maanden kunt wachten, terwijl er sinds de ondertekening van de uiteindelijke notariële akte nog geen 2 maanden zijn verlopen. Bovendien betrof het in ons geval niet alleen de inschrijving van de hypotheek in het kadaster, maar moest er ook nog eerst een kadasterpositie aangemaakt worden voor ons stuk grond. Kortom, een resultaat om tevreden over te zijn.

Wat heeft dit voor gevolgen?
Voornamelijk een financieel gevolg.

De maandelijkse aflossingstermijn van de hypothecaire lening bestaat uit het hoofddeel (kapitaalaflossing, rente, marge voor bank) van zo'n 425 Zwitserse franken per maand, een overbruggingsverzekering van 135 złoty per maand zolang de hypotheek op het perceel niet is ingeschreven in het kadaster en 99 złoty per maand voor een (verplichte) levensverzekering.

We moeten nu wachten op de kennisgevingen van de rechtbank (verzonden, gedateerd 1 en 4 december). Na ontvangst moeten we 7 dagen wachten, waarna we de afschriften op kunnen halen en in kunnen leveren bij de bank. Indien dit lukt voor 31 december, vervalt in januari de betaling van de hierboven genoemde 135 złoty.

De maandtermijn zal in januari sowieso omlaag gaan, aangezien de Zwitserse bank in 2 stappen de rente heeft verlaagd, als ik me niet vergis met totaal 1,5 procentpunt.

Al met al lijkt het op een goed begin van 2009.

Keuze huis (1)

2008-11-11T21:14:00.007+01:00

Afgelopen zondag was ik nog even in Otwock, maar de blauwe paaltjes staan er helaas nog ongewijzigd bij. De oranje paaltjes gelukkig ook.

De procedure van de grondaankoop is achter de rug. Ik heb het eerste harmonogram van de bank ontvangen met daarop data en hoogte van gewenste betalingen ter aflossing van de hypotheek. Slechts een paar dagen later verlaagde de Zwitserse nationale bank echter haar rente, dus in hoeverre dit nog actueel is, weet ik ook niet. Verder wachten we enkel nog op de rechtbank in Otwock, die de nieuwe eigenaresse en de hypotheek in moet schrijven in het kadaster.

Ondertussen zijn we al fanatiek gaan zoeken naar een huis wat we t.z.t. willen (laten) bouwen. Catalogus na catalogus, website na website. Wat is mooi, wat is praktisch en vooral: wat is realistisch. We denken dat we een keus gemaakt hebben. Ik probeer op donderdag een bezoek te brengen aan de vertegenwoordiger van het betreffende architectenbureau om antwoorden te krijgen op een paar vragen. Wordt dus vervolgd...

Blauwe paaltjes

2008-10-30T22:19:00.005+01:00

Inmiddels ben ik weer tweemaal ter plaatse geweest - eerst op dinsdag, gewapend met een zak beton, een spade en wat andere gereedschappen om de paaltjes van de geodete te "vereeuwigen". Na de inspectie afgelopen zondag bleek immers dat één van de paaltjes "verdwenen" was. Pan Artur, de vorige eigenaar, was ook ter plaatse en raadde me het betonexperiment af. "Je kunt beter naar de ijzerschroot rijden, daar koop je vier ijzeren pijpen en die slaan we met een flinke hamer de grond in." Zo gezegd, zo gedaan. Voor een gigantisch bedrag van 7,50 złoty kwam ik terug met een stel pijpen die niet meer zo 1-2-3 uit de grond gehaald kunnen worden. Wat extra oranje verf maakte één en ander af.

Vandaag zijn om 11:25 mijn ouders aangekomen in Warschau en natuurlijk was een bezoek aan ul. Jaśminowa één van de eerste programmapunten. Gelukkig waren de vier oranje paaltjes nu eenvoudiger vindbaar. Na de verplichte fotosessie terug naar de auto... en wat is dat nou?

In ul. Jaśminowa zijn een aantal paaltjes geslagen en blauw geverfd, precies in een rechte lijn. Blijkbaar is hier een andere landmeter aan het werk geweest. Goed nieuws, want dit betekent dat één dezer dagen begonnen wordt met de aanleg van de waterleiding. Natuurlijk houd ik de vinger aan de pols... :)

Fotosessie

2008-10-26T19:59:00.011+01:00

Eindelijk, mijn ongeduld werd vandaag beloond. Het begon me tamelijk te irriteren dat het prachtweer was als ik moest werken en dat wanneer ik vrij was... het bewolkt was. Fotograferen bij bewolkt weer heeft mijns inziens weinig zin. Alles ziet er dan zo treurig uit. Vandaag was er geen wolkje te vinden aan de hemel. Zacht windje, graad of 8.

Bouwkavel, foto genomen uit het noordwesten

Eén van de paaltjes, door de geodete geplaatst, om de hoekpunten van de bouwkavel te markeren. Voor 500 złoty plaatste de dame 4 paaltjes, waarvan er eentje tijdens mijn inspectie alweer verdwenen was. Tja, je hoort wel eens, in Polen wordt veel gejat, maar is een oranje geverfd stukje hout nu echt zoveel waard? Ik ga komende week proberen hier iets aan te doen, anders kost het me over een paar maanden weer 500 złoty...

Bouwkavel, foto genomen uit het zuidwesten

Na het bezoek aan het perceel nog even een mooi stukje Otwock. Dit is ul. Górna, een smal straatje dat doodloopt op...

...het riviertje de Świder, een schilderachtig riviertje dat de natuurlijke grens vormt tussen de gemeentes Otwock en Józefów.

Meer foto's vind je hier.

Nieuwsflits

2008-10-20T19:05:00.004+02:00

Vandaag kreeg ik bericht van de bank dat het hypotheekkrediet in werking is gesteld en dat de benodigde bedragen zijn overgeboekt. Nog dezelfde avond had ik "mijn" deel op de rekening staan, het grootste deel van het krediet zal dus ook wel onderweg zijn naar de verkopende partij.
Nog deze week zal een geodete de hoekpunten van "onze" kavel opnieuw markeren. Volgens de verkoper is dit al ooit gedaan, maar inmiddels kan niemand de paaltjes nog vinden.
Betere foto's van de kavel en directe omgeving volgen nog, wellicht op woensdag, als ook de geodete aan de slag gaat.

In beeld

2008-10-18T12:21:00.008+02:00

De eerste twee dagen zonder bijdrage op deze weblog zijn een feit. Feit is ook dat het daar zeker niet bij zal blijven. Deze weblog dient immers niet om verplicht elke dag iets op te schrijven, maar om lezers op de hoogte te houden over de ontwikkelingen rondom onze vorderingen (of het gebrek daaraan) in de bouw van ons nestje.

Ik sloot mijn bijdrage van dinsdag 14 oktober af met de veronderstelling dat ik foto's had van het perceel. Gelukkig vergiste ik me niet. De foto's zijn helaas van een wat mindere kwaliteit (de opnamekwaliteit van de camera stond op de laagste stand en ik had dit te laat in de gaten) maar iets is altijd beter dan niets.

De buurman van schuin tegenover

Zodra de kans zich voordoet, volgen meer en betere foto's, ook van de directe omgeving.

MSWiA & Lidka

2008-10-15T21:37:00.007+02:00

De eerste ontmoeting bij de makelaar was het begin van een lange procedure. Na de inspectie van de drie percelen op 29 mei dit jaar (zie ook de vorige bijdrage), was de keuze vrij snel gemaakt. 700 vierkante meter, 20 meter breed, 35 meter lang en bijna rechthoekig van vorm. Aan beide korte zijden van het perceel een (toekomstige) straat, alhoewel de "aansluiting" van de kavel op de openbare weg volgens het document van de gemeente met de bouwvoorwaarden (warunki zabudowy) aan noordelijke zijde moet liggen, dus aan ul. Jaśminowa.

In eerste instantie was ik huiverig. Wilde ik wel in zee gaan met een makelaar? Vooralsnog zijn mijn ervaringen met Poolse makelaars niet erg hoopgevend. Over het algemeen mag gesteld worden dat, een enkele uitzondering daargelaten, makelaars in Polen niets anders doen dan (potentiële) kopers koppelen aan (potentiële) verkopers en als het hun daarbij uitkomt met alle gemak onjuiste informatie geven over het perceel, de bestemming van het perceel, de aanwezige en geplande technische infrastructuur, etc. Alles wat een makelaar je in Polen meedeelt, dien je voor je eigen veiligheid te controleren. Dit is te lezen op elk willekeurig forum over onroerend goed en zo waren ook mijn ervaringen met makelaars... totdat ik terecht kwam bij Agencja Nieruchomości van pan Mieczysław en pani Marzena Stelmaszak en onder de hoede kwam van pan Łukasz Gut.

Op 9 juni schreef ik een oświadczenie woli nabycia nieruchomości, een koopintentieverklaring voor onroerend goed. 10 dagen later volgde de eerste ontmoeting met de verkopende partij en ondertekening van het protokół uzgodnień (protocol van overeenkomst), inclusief eerste aanbetaling. Ik had zeer snel in de gaten dat we ooit uiterst sympathieke buren zullen hebben.

Volgens het ondertekende protocol had ik nu tot 30 september de tijd voor het regelen van de nodige zaken. Naast de vanzelfsprekende bureaucratie rondom het hypotheekkrediet, hetgeen in Polen zeker niet eenvoudig is om te regelen, speelde er ook iets anders. Sinds de toetreding van Polen tot de Europese Unie op 1 mei 2004 is het voor buitenlanders eenvoudiger geworden om onroerend goed te kopen. Dit geldt echter slechts in bepaalde gevallen, bijvoorbeeld voor een flat of appartement. Voor het kopen van een kavel is toestemming vereist indien de kavel gekwalificeerd is als landbouwgrond (tot 1 mei 2016) of indien de kavel gekocht wordt voor de bouw van een tweede woning (tot 1 mei 2009).

Op de vraag wanneer een kavel bouwgrond en wanneer landbouwgrond is, konden wij geen antwoord vinden. Volgens het uittreksel uit het grondregister (wypis z rejestru gruntów) was de grond gekwalificeerd als “R”, rolny dus - landbouw. De hierboven genoemde document met de warunki zabudowy liet echter ook weinig ruimte over voor twijfels: eengezinswoning met een beerput. Ook de makelaar wist het niet. Aan wie kun je het dan beter vragen dan aan de ambtenaren die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van de desbetreffende wetgeving? Samen met de makelaar schreven we een brief aan de Afdeling Vergunningen en Concessies van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Administratie (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, MSWiA).

Volgens het antwoord was de toestemming inderdaad nodig. Het was echter de motivering die ons verraste. Volgens MSWiA kon de kavel vanwege de warunki zabudowy nl. niet gekwalificeerd worden als landbouwgrond, maar viel de aankoop wel onder de regeling “tweede woning”. Echt waar.

Stelt u zich het volgende gesprek voor, dat ik naar aanleiding van het schriftelijke antwoord had met een ambtenaar in MSWiA:

"Het is geen landbouwgrond, heb ik dan toch toestemming nodig?"
"Omdat het perceel een tweede woning tot doel heeft."
"Welke tweede woning? Ik heb nog helemaal geen huis."
"Oh, u bent dakloos?"

Dat noem ik nu een redenering waar geen speld tussen te krijgen is. Ik droop dan ook, met de staart tussen de benen, af. Pas veel later ontdekten wij hoe ver ook de rijksambtenaren naast de waarheid zaten.

Omdat het indienen van een toestemmingsverzoek een extra kostenpost van ruim 1.500 złoty zou zijn, terwijl niet eens duidelijk was of ik de toestemming daadwerkelijk zou krijgen, koos ik voor een eenvoudigere weg, waardoor het uiteindelijk mijn betere helft was die het koopcontract tekende en niet ik.

Na deze koerswijziging moest de veldslag om het hypotheekkrediet nog gestreden worden, een strijd die ik uiteindelijk enkel won dankzij de hulp van pani Lidka Stasiowska van York House in Warschau. In februari van dit jaar sprak ik voor het eerst met haar en daar waar elke andere adviseur de handdoek allang in de ring zou hebben gegooid, zette zij haar tanden in de zaak en liet ze niet meer los. Na ondertekening van het hypotheekcontract op 9 oktober verklapte pani Lidka me dat het in mijn geval 5 voor 12 was. De wereldwijde financiële crisis arriveerde ook in Polen en na mij volgden er niet veel meer die van de bank een financiering kregen van meer dan 100% zonder eigen inleg.....

Jasmijnstraat

2008-10-14T19:37:00.005+02:00

Otwock ligt ten zuidoosten van Warschau. Van het centrum van de Poolse hoofdstad (het plein onder het Cultuur- en Wetenschapspaleis, PKiN) is het ruim 25 km rijden naar het centrum van Otwock.

Grotere plattegrond

Grotere plattegrond

Jabłonna, de wijk waar wij bleven steken tijdens onze zoektocht, ligt buiten Otwock, een krappe 5 km naar het oosten. Alhoewel de eerste kavel afviel vanwege de hoogspanningsleiding pal boven het perceel, bleek de directe omgeving dusdanig aantrekkelijk dat we besloten hier verder te kijken. Zelfs de straatnamen, allemaal vernoemd naar een bloem, had hier invloed op. Via internet kwamen we uit bij Agencja Nieruchomości Stelmaszak uit Józefów. Makelaar Łukasz Gut presenteerde mij drie kavels. De eerste (hoek ul. Kaczeńcowa / ul. Stokrotki, 568 m2, 120.000 złoty) is gelegen pal naast het eerder beschreven perceel (dus ook onder de 30 kV-leiding) en viel dus ook direct af. De overige twee percelen (ul. Kaczeńcowa, stukje verder naar het oosten, 651 m2, 140.000 złoty en ul. Jaśminowa, 700 m2, 180.000 złoty) waren nagenoeg identiek van formaat en vorm. Uiteindelijk is het de laatste geworden, mede omdat de kavel van 651 m2 ook redelijk dicht bij de hoogspanningsleiding ligt en iets meer begroeid is. Het perceel aan ul. Jaśminowa heeft bovendien een groot voordeel voor wat betreft technische infrastructuur. Electriciteit en gasleiding zijn aanwezig, waterleiding volgt naar alle waarschijnlijkheid nog dit jaar, riolering in 2009.

Ik was in de vaste veronderstelling dat ik foto's had van het perceel aan de Jasmijnstraat, maar dit blijkt niet het geval. Beeldmateriaal volgt dus zodra ik weer ter plaatse ben en het weer goed genoeg is.

Woningjacht

2008-10-13T23:39:00.001+02:00

Voor degene die interesse heeft, springen we terug in de tijd...

September 2006: Even had ik geen zin meer om me nog langer te verdiepen in het kopen van onroerend goed in Polen. Warschau, ul. Rembielińska, prachtige flat op de 9e verdieping met ramen van de vloer tot het plafond. Schitterend uitzicht op het panorama van de hoofdstad. Omdat projectontwikkelaar Edbud het pand (in aanbouw) eerder opkocht van een failliete ontwikkelaar, was de prijs zeer aantrekkelijk. Helaas ontdekten we al snel dat een reservering bij Edbud net zoveel waard is als een rol toiletpapier bij Tesco. “Uw reservering is bevestigd. Binnen 3 dagen dient u de eerste aanbetaling te doen”. Toen we na 2 dagen met het geld binnen kwamen, was de flat net een uur verkocht. We konden hoog of laag springen, op onze handen gaan staan of een drievoudige salto maken - het hielp allemaal niets. De koop werd niet ongedaan gemaakt. “We hebben nog andere leuke flats, hoor...” Het lijstje met de pauselijke zegen eindigde met wat glasgerinkel op de vloer en een vloekende en scheldende receptioniste was het laatste wat ik van Edbud hoorde.

Kunnen we kwaad zijn op projectontwikkelaar Edbud? Wellicht, alhoewel ik sterk betwijfel of Edbud alleenrecht heeft op dit soort walgelijke praktijken. De conjunctuur zorgt er momenteel voor dat ontwikkelaars feitelijk kunnen doen wat ze willen. Het maakt niets uit wanneer men een klant behandelt als oud vuil, de volgende 5 staan al in de rij. In een periode waar flats soms verkocht worden voordat de ontwikkelaar überhaupt beschikt over een bouwvergunning, hoeven de grote jongens zich niet bepaald zorgen te maken over een ontevreden klant meer of minder. Achteraf hoeven we echter geen spijt te hebben. Alles gebeurt met een bepaalde bedoeling, wordt wel gezegd. De kater van Edbud hebben we uiteindelijk overwonnen. Het bloed kruipt immers waar het niet gaan kan...

2006 en 2007: twee jaren waarin de prijzen van onroerend goed in Polen, met name in de grote steden, omhoog schieten als vuurpijlen. Ergens in de eerste helft van 2007, tijdens een wandelingetje bij ons in de buurt, viel mijn oog op een interessante investering (bescheiden appartementencomplex, 4 etages) en hoorde van de ontwikkelaar dat de prijs rond de 8.000 złoty per vierkante meter was, wist ik het meteen. Zo'n 600.000 złoty (toen zo'n € 147.500) voor een flat, waarbij de muren niet van jezelf zijn en waar bovendien nog kosten (reken op teminste 100.000 złoty) bijkomen voor de hele inrichting? Geen sprake van.

Zo begon voor ons de zoektocht naar een mooi, rustig perceel, niet te ver van Warschau. Ik richtte me op percelen op een afstand van max. 30 km van het stadscentrum, waarbij het mij verder weinig uitmaakte aan welke zijde van Warschau het bewuste perceel zou liggen.

Tussen juni 2007 en mei 2008 passeerden diverse kavels de revue. Lipowo bij Glinianka, Boża Wola bij Błonie, Kampinos, Wielgolas Brzeziński bij Halinów, Robercin bij Piaseczno. Sommige percelen vielen af omdat de ligging bijzonder ongunstig was (bij een drukke weg of amper 100 meter van een gigantische GSM-mast). Van één perceel herinnerde ik me dat ik an sich tevreden was, maar dat de makelaar het verknalde. De dame liet iets te duidelijk merken dat het haar enkel om de provisie te doen was en dat ze - naar haar mening - niets voor dat geld hoefde te doen. Ik probeerde zowel percelen zonder als met makelaar en was in beide gevallen ontevreden. Het gebeurde zelfs een keer dat mijn betere helft haar uiterste best moest doen om mij te stoppen - iets waar ik haar nu dankbaar voor ben.

Op zekere dag vond ik via internet een wel erg aparte advertentie. De gemeente Otwock ging via een openbare veiling een kavel verkopen. De advertentie was van een makelaar, welke zo'n 300 złoty van mij wilde voor gedetailleerde informatie over de veiling. Leuk, maar die informatie zal toch zeker ook wel op de website van de gemeente Otwock staan?

Wonen in Otwock, het idee sprak me onmiddellijk aan. Schone lucht (ooit was Otwock het kuuroord voor de jetset van Warschau), bosrijke omgeving, relatief rustige route naar Warschau. Een vriendelijke dame van de afdeling architectuur en openbare ruimte in het gemeentehuis hielp me aan meer informatie over de veiling. “U weet dat de veiling al voor de vijfde keer wordt gehouden?” Stop. Alarmbellen. Waarom was er tijdens de vorige vier veilingen niemand geïnteresseerd? Een bezoekje maakte snel het een en ander duidelijk. Ook ik hoef geen perceel waar een serie 30 kV draden boven hangen, waardoor de ene helft van het perceel überhaupt niet bebouwd mag worden, terwijl je kansen op leukemie op de andere helft exponentieel toenemen.

Dit perceel werd het vanzelfsprekend niet, maar de directe omgeving (nieuwe woonwijk in ontwikkeling, Otwock-Jabłonna) was erg interessant...

Bij de notaris

2008-10-13T13:22:00.011+02:00

Op tien oktober tweeduizend acht (10-10-2008) verschenen voor mij, BARBARA WÓJCIK - notaris in OTWOCK, kantoorhoudend in Otwock aan ul. Powstańców Warszawy nr. 9:

Krystyna K.
Artur Andrzej K.
Ewa Marzenna W.
Joanna F.

Een relatief klein notariskantoor, rustgevend ingericht. Desondanks gieren de zenuwen door me heen. Aanwezig zijn Krystyna K., Artur K., Ewa W. (verkopers), Joanna F. (mijn geliefde, koper) en de notaris, pani Barbara Wójcik. En ik. Ik zit er bij en ik kijk er naar. Ik ben nl. geen partij in de transactie. Waarom? Later.

§2. Krystyna K., Artur K. en Ewa W. verklaren, in verband met de beslissing van het Agentschap voor Onroerend Goed voor de Landbouw geen gebruik te maken van het recht van eerste koop, het eigendom van de onbebouwde kavel landbouwgrond met recht van bebouwing, aangeduid met bewijsnummer 122 met een oppervlakte van 700 m2, gelegen in Otwock over te dragen aan Joanna F.; Joanna F. verklaart akkoord te gaan met bovenstaande eigendomsoverdracht.

De (tweede) ontmoeting bij de notaris ervaar ik als een climax, ja, als een overwinning na een lange strijd. Reeds in augustus 2006 stonden we op het punt om een flat in de Poolse hoofdstad Warschau te kopen. Aan dat avontuur werd door de projectontwikkelaar op abrupte wijze een einde gemaakt. Daarvoor, maar ook daarna, is er veel gebeurd. Om een zo compleet mogelijk beeld te geven van de voorgeschiedenis daarover later meer.

§3. Partijen verklaren dat de prijs als volgt is te betalen:

een deel van de prijs, samen 20.000 (zegge: twintigduizend) złoty is reeds betaald door Koper bij ondertekening van het voorwaardelijk koopcontract; ontvangst is door Verkopers bevestigd;
Koper verplicht zich tot betaling van het resterende deel van 160.000 (zegge: honderdzestigduizend) złoty uit het krediet, toegekend aan Koper en A.S. voor dit doel door Euro Bank S.A. in Wrocław (50-126) aan ul. Św. Mikołaja 72 overeenkomstig contract Nr KH/000056xx van 9 oktober 2008 binnen een termijn van 7 (zeven) werkdagen na ondertekening van dit contract - middels een overboeking naar de bankrekening van Verkoper Artur K. bij bank PKO BP S.A. met nummer 15 1020 1127 0000 1602 xxxx xxxx; Verkoper verklaart hiermee akkoord te gaan.

Omdat de aankoop van onroerend goed (zeker in Polen) en de latere bouw van een huis meer voeten in aarde heeft dan een gemiddelde fundering... heb ik besloten tot deze weblog. Mała Holandia vertelt over een Nederlander en een Poolse die samen (ooit?) hun nestje bouwen. Ik wil een poging doen alle ervaringen hier te beschrijven, zowel de vorderingen als de fouten en tegenslagen, want dat niet alles over een leien dakje zal gaan, ligt voor de hand.

Eerst duiken we echter terug in de tijd.