0.6: Nog een bodemonderzoek?

De vorige bijdrage is alweer van ruim 5 weken geleden, dus: hoogste tijd. De pauze die ik op 9 april aankondigde, is immers lang en breed voorbij.

Inmiddels zijn we samen bij de architect geweest. Op dit moment kan ik niet meer voor de geest halen wanneer dit precies was - dat zal het gevolg zijn van te lang wachten met het plaatsen van een nieuwe bijdrage. De architect ging aan de slag met de noodzakelijke aanpassing van het kant-en-klare project aan de situatie op ons perceel. Een aanpassing die heel wat voeten in aarde zou hebben, zo bleek.

Om een lang verhaal samen te vatten: de constructeur, die onder meer verantwoordelijk is voor aanpassing van de standaard fundering (die ontworpen is voor een “gemiddelde bouwkavel”) aan de lokale situatie, ziet er geen brood in. De gegevens in de expertise van het bodemonderzoek, welke we half februari hebben laten uitvoeren, liegen er niet om: zand, klei, zand, klei, hopeloos. Dat is althans de interpretatie van de constructeur en als leek behoor ik zo iemand toch te geloven. Het vonnis kwam hard aan: het huis moet gebouwd worden op palen en de fundering alleen al gaat in de richting van 150.000 złoty.

Ik heb niets tegen een huis op palen, half Nederland is per slot van rekening gebouwd op palen. Volgens mij is het verstandig om een bouwtechniek aan te houden, waar je als investeerder en toekomstig bewoner het volste vertrouwen in kunt hebben. Het kan echter ook gevaarlijk zijn om alle informatie voor zoete koek te slikken en alle adviezen zonder te twijfelen op te volgen. De vraag is immers - in hoeverre zijn dergelijke adviezen daadwerkelijk goed bedoeld? Zit er niet een kwestie van winstbejag achter?

Op zeer korte termijn ga ik rond de tafel met Pan Piotr, broer van Asia's stiefvader. Hij heeft zijn eigen huis in Warschau grotendeels zelf gebouwd en kan dus steunen op een grote mate van ervaring. Dat hij een vakman is, hebben we eerder al kunnen zien, toen hij hielp bij de installatie van de keuken in onze vorige flat. Met zijn hulp hoop ik mij voldoende te kunnen beschermen tegen lieden die denken deze arme buitenlander uit te kunnen knijpen, omdat hij toch geen verstand heeft van wat er gaande is.

Daarnaast zal een aanvullend (of vervangend?) bodemonderzoek nodig zijn. Aangezien de constructeur niet alles zelf verzint en ik bovendien zelf ook heb kunnen zien hoe nat de grond is, lijkt het mij zinnig om in ieder geval te weten op welke diepte zich de eerste dragende grondlaag bevindt. Het vorige onderzoek ging tot een diepte van zo'n 3 meter en werd - als je het mij vraagt - niet bijster professioneel uitgevoerd. De heren deden immers niets anders dan voelen wat voor consistentie de grond had, of het klei of zand was, etc. In de expertise verschenen vervolgens berekeningen en waarden met drie cijfers achter de komma, waarbij ik me afvraag uit welke (hele dikke) duim deze afkomstig zijn.

Tenslotte: Vermoedelijk hebben we nieuwe buren. Pan Artur, de vorige eigenaar, met wie ik gisteren kort sprak, wist me te vertellen dat de eigenaar van de aangrenzende kavel enkele keren ter plaatse was, samen met een jong echtpaar. Gisteren haalde hij het “te koop” bordje weg.

Wordt, zoals gewoonlijk, vervolgd.

0.5: Voorwaarden electriciteit & gas

Helaas had ik het even te druk om het direct te melden, maar inmiddels zijn ook de technische voorwaarden van zowel de gas- als de electriciteitsmaatschappij binnen. De dames en heren van de electriciteit lieten me aanvankelijk even schrikken: geldigheid 30 dagen? Maar gelukkig, deze geldigheidsduur had betrekking op het meegestuurde contract. Geen paniek dus, tegen de tijd dat we stroom nodig hebben, printen ze maar een nieuw contract uit. Ik zou niet weten voor wie ik over 2 maanden stroom op onze kavel zou moeten hebben.

Pasen staat voor de deur (en dat is lastig, want op de 12e verdieping ga je niet zo handig door het raam naar buiten), dus nu hebben we even pauze. Volgende week, vermoedelijk op vrijdag, gaan we samen naar de architect voor de volgende - zeer belangrijke - stap. Hij gaat het standaardproject aanpassen aan de kavel, een ontwerp maken van hoe de kavel uiteindelijk ingericht wordt (waar op de kavel komt het huis precies te staan, waar komt de oprit, etc.) en ook brengt hij eventuele veranderingen aan. Het product wat ik uiteindelijk van hem krijg is, als ik het allemaal goed begrepen heb, de basis voor het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning.

Energiebesparend bouwen (2)

In de vorige bijdrage met dit onderwerp schreef ik over de wettelijke en financiële kant van energiebesparend bouwen. Nu is het tijd voor de praktische kant, met een concrete berekening en een snufje politiek ter afsluiting.

Goedkoop in exploitatie

Het bouwen van een huis met de eerder in dit artikel genoemde warmtebehoefte van 15 kWh/m2 per jaar vereist al de nodige aanpassingen op de tekentafel van de architect, zoals een aanpassing van de isolatie van muren, dak en vloer, ramen met een verantwoorde warmtegeleidingswaarde voorzien van rolluiken en een geschikt ventilatiesysteem. Een analyse dus met welke extra uitgaven we een economisch effectieve eengezinswoning kunnen bouwen.

Per vierkante meter gebruiksoppervlakte hebben we maar liefst 3 m2 muur-, vloer- en dakoppervlak, waarvan 0,2 m2 raam. Extra investeringen om lagere rekeningen voor de verwarming te realiseren bedragen (per vierkante meter vloeroppervlak) 80 zł voor betere ramen met rolluiken en ongeveer 70 zł voor mechanische ventilatie met warmtewinning. Van het in de vorige bijdrage berekende bedrag van 500 zł/m2 blijft dus nog 350 zł/m2 over voor de isolatie van de resterende 2,8 m2 muur, vloer en dak. Dit betekent dat het, alleen gekeken naar de economische rekening, rendabel zou zijn om alle oppervlakten te isoleren met een laag van 1 meter polystyreen. Een kubieke meter polystyreen kost immers slechts 120 zł... en nog blijft er genoeg geld over.

Technisch gezien is dit natuurlijk flauwekul. Om de genoemde warmtebehoefte te bereiken, is het genoeg om de buitenmuren te isoleren met een laag van 25 centimeter polystyreen met een verhoogde isolatiegraad.

De spectaculaire effecten verschijnen pas wanneer we middels een simulatie de optimale dikte van de isolatie van de vloer berekenen, mede ook omdat de wettelijk voorgeschreven waarden voor de vloer nagenoeg geen isolatie voorzien. In dit geval kan de optimale isolatielaag een veel grotere dikte hebben als bij de muren, tot zelfs 50 cm, ook omdat de arbeidskosten voor deze etappe laag zijn. Het isoleren van het dak met een dikke laag isolatiemateriaal is een algemeen geaccepteerde oplossing, wat echter wél verrassend kan zijn, is dat deze laag - om onze criteria te halen - tenminste 40 centimeter dik moet zijn.

De berekeningen voor de energiestandaard van ramen zijn het minst verrassend. Het aanbod op dit terrein ontwikkelt zich het snelst. Ramen van plastic voorzien van 5 cellen in combinatie met glas met een warmtegeleidingswaarde U tussen 1,1 en 0,8 W/m2K zijn tegenwoordig de standaard. Er komen echter steeds betere en, niet minder belangrijk, goedkopere producten op de markt.

Rolluiken zijn een belangrijk element voor de beperking van warmteverlies. Een gesloten rolluik kan het warmteverlies via een raam met maar liefst 40% verminderen. Daarnaast hebben rolluiken meer functies - thermo-isolatie is er slechts één van.

Ventilatie met warmtewinning

Het handhaven in ruimtes van een bepaalde temperatuur kost energie om het warmteverlies via muren en ramen te compenseren en om frisse lucht voor de ventilatie te verwarmen.

De enige manier om economisch verantwoord te ventileren en het energieverbruik voor verwarming van lucht zoveel mogelijk te verminderen is het toepassen van mechanische ventilatie met een goede warmtewisselaar, ofwel een recuperator. Dit apparaat verwarmt frisse lucht met de warmte die gewonnen wordt uit de gebruikte lucht. Daarnaast heeft mechanische ventilatie nog een voordeel: het garandeert een perfect microklimaat, ongeacht de weersituatie buiten, iets wat we niet kunnen verwachten van natuurlijke ventilatie via de schoorsteen. Ook kan de lucht, door gebruik te maken van filters, vrijgemaakt worden van allergenen. Mechanische ventilatie is de investering die zich in woningen het snelst terugverdient - na de installatie van waterbesparende kranen.

In een energetisch geoptimaliseerd gebouw kunnen de kosten voor water en de verwarming ervan oplopen tot wel 70% van de totale kosten voor de exploitatie van het huis. Maar ook hier blijkt veel ruimte te zijn om kosten te rationaliseren. Dr. Ir. Jarosław Chudzicki van de Technische Universiteit in Warschau heeft een simulatieprogramma uitgewerkt waarmee de invloed bekeken kan worden van verschillende soorten kranen op het watergebruik voor bepaalde, dagelijkse handelingen. Wat blijkt? Een kraan met bewegingssensor kan leiden tot een waterbesparing van 90%(!!) ten opzichte van een traditionele set met een warme en koude kraan. Installatie van waterbesparende kranen in de hele woning kan de rekening voor warm en koud water met 80% naar beneden brengen. Dankzij deze besparingen is de extra uitgave voor deze (toch niet goedkope) kranen een uiterst lucratieve investering.

Een overzicht:

• Investering: 13 cm extra isolatie muren (totaal 25 cm)
  Extra kosten: 15,6 zł/m2
  Extra besparing: 1.020 zł/jaar
  Terugverdiend in: ca. 3 jaar
• Investering: 27 cm extra isolatie dak (totaal 40 cm)
  Extra kosten: 32,40 zł/m2
  Extra besparing: 618 zł/jaar
  Terugverdiend in: 3-4 jaar
• Investering: 40 cm extra isolatie vloer (totaal 50 cm)
  Extra kosten: Niet veel meer dan zand... (er moet immers iets liggen!)
  Extra besparing: 1.770 zł/jaar
  Terugverdiend in: ca. 2 jaar
• Investering: Mechanische ventilatie met warmtewinning (materiaal + montage)
  Extra kosten: ca. 15.000 zł (verschil in kosten tussen mechanische en natuurlijke ventilatie: 3.000-4.000 złoty!)
  Extra besparing: 1.600 zł/jaar
  Terugverdiend in: 2-3 jaar
• Investering: Waterbesparende kranen
  Extra kosten: 1.000-1.400 zł
  Extra besparing: 1.920 zł/jaar
  Terugverdiend in: 7 tot 8 maanden.

Waar wel bij vermeld dient te worden dat de te verwachten tijd om de investeringen terug te verdienen gebaseerd is op een huis met electrische verwarming (de duurste manier van verwarmen); bij verwarmen op gas duurt het ongeveer tweemaal zo lang. Nog wel tenminste, maar de kans dat de gasprijs de komende 10 jaar gelijk blijft is natuurlijk miniem...

Niet alleen goedkopere exploitatie

Een ander interessant aspect is dat een energiebesparend huis niet alleen leidt tot lagere energierekeningen maar ook tot lagere kosten voor de aanschaf en installatie van een verwarmingssysteem. De warmtebehoefte daalt immers, waardoor een ketel met een veel lager vermogen volstaat. Sterker nog, wanneer er voor gekozen zou worden om de binnenkomende lucht door het ventilatiesysteem extra te verwarmen, kan een verwarmingsketel overbodig worden. Een geschikt verwarmingssysteem voor een dergelijke woning is bijv. een zonnepaneel die samenwerkt met een haard die warmte kan verspreiden door de woning. Het verwarmen van een passieve woning met een oppervlakte van 100 m2 met uitsluitend een dergelijke haard kost per jaar minder dan 500 kg hout.

Morele keuzes

Het accepteren van bovenstaande methodologie voor het bepalen van de energetische standaard van een gebouw heeft nog andere, niet-economische redenen. Ten eerste zijn de exploitatiekosten van een woning kosten van vaste aard, waar we niet aan ontkomen. In verband daarmee ontkomen we ook niet aan het werk om geld te verdienen wat we nodig hebben om die kosten te dekken. De hoogte van de kosten geeft dus indirect de grenzen aan van onze persoonlijke vrijheid.

Ten tweede is er ook een ethisch aspect. Een beslissing om een huis te bouwen met een energiestandaard lager dan optimaal is, vanzelfsprekend, onbegrijpelijk voor de homo economicus. Het betekent namelijk dat we iets absurds accepteren: hogere kosten die leiden tot een grotere schade aan het milieu. Een dergelijke beslissing is moreel gezien verwerpelijker dan het vernietigen van het milieu met winstoogmerk, bijv. door het illegaal dumpen van afvalwater. In zekere zin kan het zelfs vergeleken worden met een terroristische daad, waarbij het kwaad leidt tot zekere kosten, in tegenstelling tot “normale” criminaliteit - waar het kwaad (meestal) gericht is op winst.

De conclusie is dan ook simpel. De geldende regelgeving in de Poolse bouwwetgeving kunnen we het beste illustreren met een citaat van Charles-Maurice de Talleyrand - “erger dan een misdaad - een fout.”

Verantwoordelijkheid voor slecht bouwen

Natuurlijk duikt nu de vraag op: Waarom bouwen we dan huizen met zo'n lage energiestandaard, terwijl dat duurder is, meer schade toebrengt aan het milieu, onze vrijheid beperkt omdat we afhankelijk worden van externe energiebronnen en uiteindelijk het evenwicht in het budget van miljoenen huishoudens bedreigt, zeker gezien de recentelijke stijging van kosten voor brandstoffen als gas en olie? Het antwoord is complex.

De eerste reden is de schandalige wetgeving, die toestaat dat er huizen worden gebouwd met een lagere energiestandaard dan economisch is verantwoord; wetgeving bovendien die evident in strijd is met art. 5 van de Poolse Grondwet, welke de plichten van de constitutionele regering duidelijk omschrijft en stelt: “de Republiek Polen (...) garandeert bescherming van het milieu, daarbij geleid door het principe van evenwichtige ontwikkeling”.

Ten tweede - het conflict tussen de belangen van de projectontwikkelaar en het milieu. Een hogere energiestandaard betekent voor een projectontwikkelaar hogere kosten die hij niet kan gebruiken in de strijd om kopers, want iedereen bouwt energiezuiniger dan de wet voorschrijft. In deze situatie zijn de kosten voor het verhogen van de energiestandaard voor de projectontwikkelaar en de baten voor de koper en het milieu. Een dergelijke situatie is in een kapitalistisch land ondenkbaar.

De derde reden zijn de vastgeroeste gewoontes van duizenden projektanten en aannemers - maar ook investeerders, van wie de ervaring (afkomstig uit een ander tijdperk) slechts een ballast is van gedateerde informatie die de toegang naar actuele kennis afremt.

Voor deze redenen is geen oplossing mogelijk zonder interventie van de overheid. Op deze overheid en haar ambtenaren rust de verantwoordelijkheid voor de vorming en het tolereren van deze beschamende stand van zaken.

Bron: Ludomir Duda, GazetaDom.pl

Energiebesparend bouwen (1)

Eerder beloofde ik al tweemaal dat ik uitgebreider terug zou komen op het thema energiebesparing bij het bouwen van een huis. Terwijl dit voor Nederlanders naar alle waarschijnlijkheid een volstrekt vanzelfsprekend thema is, ligt dit in Polen helaas een beetje anders. Ik begon de zoektocht naar ons toekomstige huis met een keiharde eis: het huis moet energiezuinig zijn. Ja, heel leuk allemaal, maar in Polen kom je dan toch van een koude kermis thuis. Voorzover ik weet is er welgeteld één projectbureau (het echtpaar Lipiński, eerder genoemd) die zich specialiseert in energiezuinige huizen. Daarnaast zijn er enkele projectbureaus die een paar pagina's in hun catalogus gewijd hebben aan iets dat voor energiezuinige huizen door moet gaan. Aangezien het uiterlijk van een huis bij de keuze toch een beslissende rol speelt, is de kans vrij groot dat je er met een dergelijke eis niet uit komt. Met de definitieve keuze van ons toekomstige huis is duidelijk geworden dat mijn keiharde eis niet meer zo hard is als een tijdje terug.

Alhoewel... eerst een stukje informatie en wat gegoochel met cijfers. Het is het eerste deel van een artikel over energiezuinig bouwen. Omdat het artikel niet kort is, splits ik het over twee of drie bijdragen.

Hoe bouw je een energiezuinig huis?

Voor de theorie moeten we de Poolse Bouwwet raadplegen. De bewuste verordening is duidelijk: “Een gebouw en haar installatie moeten ontworpen en uitgevoerd worden op zodanige wijze dat de hoeveelheid warmte-energie die nodig is om het gebouw te gebruiken overeenkomstig haar bestemming op een rationeel laag niveau gehouden kan worden.” Geen paniek, gelukkig staat er in de verordening ook wat de wetgever verstaat onder “rationeel laag”. Voor eengezinswoningen is de bovenwaarde voor E0 (de seizoensbehoefte aan energie voor verwarming) vastgesteld op 37,4 kWh/m3/jaar. Omgerekend naar bruikbaar woonoppervlak is dat 100 kWh/m2/jaar, dus: 100 kWh energie om één vierkante meter bruikbaar woonoppervlak gedurende één jaar te verwarmen. Zie hier een stukje Poolse realiteit, want helaas is dit de hoogste wettelijk vastgelegde waarde van alle Europese landen met een vergelijkbaar klimaat.

Het kan helaas nog erger, want als de projectant toevallig geen zin heeft om de waarde E0 te berekenen, is het ook genoeg als hij vloeren, muren, ramen, deuren en dakelementen gebruikt met een warmtegeleidingswaarde U (de hoeveelheid warmte die het product geleidt per m2 indien de temperatuur aan beide zijden van het product 1 K [1°C] scheelt) die onder de in de wet gestelde limiet blijft. In dat geval kan de warmtebehoefte van het huis tot wel tweemaal hoger uitvallen dan de “wettelijke” 37,4 kWh/m3/jaar.

De rekening voor de verwarming van een huis met een dergelijke “lage energiebehoefte”, afhankelijk van of het huis gebouwd is volgens het criterium E0 of de bouwmaterialen die voldoen aan de in de verordening vastgestelde warmtegeleidingswaardes, bedraagt vanaf 15 of vanaf 30 zł/m2/jaar (uitgegaan van verwarming op aardgas, cijfers van voor de laatste prijsverhoging).

Theorie en praktijk...

Gelukkig voor het milieu en haar niet oneindige voorraden is men het er over het algemeen over eens dat we in de Bouwwet geen rationele voorschriften moeten zoeken. Bovendien is het praktisch gezien niet eens mogelijk om zo'n energieslurpend huis te bouwen, bijv. omdat er op de markt geen ramen met een warmtegeleidingswaarde U = 2,6 W/m2K te koop zijn.

Om één en ander in het juiste perspectief te plaatsen vergelijken we de “normatieve” waarde E0 met de energiebehoefte van een (ook in Polen) steeds vaker gebouwd “passief huis”. Zulke huizen hebben soms niet meer dan 15 kWh/m2 warmte per jaar nodig, dus bijna tienmaal minder dan “normale” huizen volgens de geldende Poolse bouwwetgeving...

Wat voor investering?

Nu ligt er natuurlijk één vraag op het puntje van onze tong. Zijn de kosten voor het bouwen van een huis met een dergelijk lage energiebehoefte rationeel voor onze portemonnee, en niet alleen voor de wetgever? Lagere energierekeningen betekenen helaas hogere investeringskosten tijdens de bouw en (in de meeste gevallen) dus ook hogere hypotheeklasten.

Een rationeel niveau van extra kosten is dan ook het niveau waarop de besparingen groter zijn dan het benodigde hypotheekbedrag om de kosten te dekken.

Hoeveel gaat de verwarming kosten in een energetisch geoptimaliseerd huis? Wanneer we uitgaan van het vorige voorbeeld, zal dat 2,25 zł/m2 per jaar zijn en dus... 27,75 zł/m2 per jaar goedkoper dan wanneer we een standaard huis volgens de Poolse bouwnormen optrekken. Met andere woorden: de hypotheeklasten voor het verhogen van de standaard van het huis, mogen niet hoger zijn dan 27,75/12 = 2,31 zł per maand voor elke vierkante meter woonoppervlak. Met behulp van de verschillende op internet beschikbare hypotheekcalculatoren kan berekend worden dat bij een populaire hypotheek in Zwitserse franken met een looptijd van 30 jaar het maximale extra te investeren bedrag om een warmtebehoefte van 15 kWh/m2 per jaar te realiseren, schommelt rond de 500 zł/m2. In de werkelijkheid is het benodigde bedrag om een huis wat ontworpen is volgens de wettelijke eisen te veranderen in een passief huis... de helft lager.

Bron: Ludomir Duda, GazetaDom.pl

Wat komt er precies kijken bij energiezuinig bouwen? Welke stappen moet je zetten om de theorie hierboven om te zetten in werkelijk lagere kosten voor verwarming?

Wordt vervolgd...

0.4: Voorwaarden waterleiding & riolering

Gisteren vond dus de eerder genoemde wizja lokalna plaats. Een vertegenwoordiger van het bedrijf Gaz Media, waar de gasmaatschappij mee samenwerkt bij zowel voorbereiding als realisatie van gasaansluitingen, legde me in het kort uit op welke kosten ik moet rekenen. Ik kan nog steeds niet stellen dat ik het helemaal snap. Voor een bedrag van zo'n 1.650 złoty wordt de aansluiting ontworpen en aangelegd van de gasleiding tot het gaskastje in de omheining van het perceel. Aantrekkelijke prijs. Exclusief kastje, dat wel. En aangezien die kastjes moeten voldoen aan weet ik hoeveel wettelijke voorschriften, zullen ze vast niet goedkoop zijn.

De kosten voor de gasinstallatie van het gaskastje tot de woning en de interne gasinstallatie binnenshuis komen hier nog bij. Op dit punt werd het wat ingewikkelder. Als ik de man goed begrepen heb, kost het project zo'n 2.000 złoty, waar wel wat van af gaat als zij het project ook kunnen realiseren. De kans daarop is overigens klein, aangezien de broer van Asia's stiefvader in het bezit is van de benodigde papieren om zowel gas-, water- als electriciteitsinstallaties aan te leggen. Of hij ook projecten mag ontwerpen, weet ik nog niet.

De inspectie ter plaatse stelde weinig voor en ik heb er dus ook geen foto van gemaakt, overigens ook omdat het weer barslecht was, net zoals in Warschau nadat ik weer terug was:


Wél heb ik inmiddels het eerste document met gedetailleerde voorwaarden in huis. De Maatschappij voor Waterleiding en Riolering in Otwock B.V. (ofwel Otwockie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o., verderop te noemen OPWiK...) was het snelst. Een vertaling komt binnenkort beschikbaar.