Ambtenaar Paweł is in orde. Waar de vertraging in de procedure precies werd veroorzaakt, is mij niet bekend en zal mij hoogstwaarschijnlijk ook nooit bekend worden, maar meneer Paweł was ondertussen wel bereid op basis van een volmacht de bouwvergunning zelf in ontvangst te nemen, zodat hij hem buiten zijn normale werktijden aan mij kon overhandigen. Niet bepaald een standaarddienst, waar ik hem dan ook dankbaar voor ben. Ook was hij bereid voor mij uit te zoeken wanneer ik als buitenlander (mede-)eigenaar van de kavel in Otwock kan worden (zie verderop).
Interessant detail: mijn vorige bijdrage dateert van 20 oktober jl., de dag waarop ik in Otwock hemel en aarde probeerde te bewegen omdat het getekende document, tegen de beloftes in, niet klaar lag en zelfs onvindbaar was. Mijn verbazing was dan ook groot toen ik de datum op de bouwvergunning zag: 14 oktober.
De bouwvergunning heeft een geldigheidsduur van 3 jaar, geteld vanaf de dag waarop het document rechtsgeldig wordt (wat automatisch gebeurt als er geen beroep aangetekend wordt). De bouw moet dan binnen een periode van 3 jaar aangevangen worden en mag vervolgens niet langer dan een aaneengesloten periode van 3 jaar stil liggen. Een simpele rekensom leert dan ook dat de vergunning, als er niet gebouwd wordt, in het najaar van 2012 verloopt. We kunnen dus eerst genieten van het Europees Kampioenschap voetbal dat in 2012 door Polen en Oekraine wordt georganiseerd.
Voor wat betreft het eigendom van de kavel: Het lijkt er op dat ik ook voor wat betreft dit punt eindelijk duidelijkheid heb. Meneer Paweł heeft overlegd met zowel de advocaat die in dienst is van district Otwock als met de dienst landmeting en cartografie en het antwoord luidt als volgt. Zodra de bouw aangevangen is, kan ik de geodete vragen de grondcategorie in het Grondregister (Rejestr Gruntów) te wijzigen van R naar B. Zodra deze wijziging is doorgevoerd, is de kavel officieel geen landbouwgrond meer en kan ik als Nederlander mede-eigenaar worden.
Na deze bijdrage zal het hier voorlopig stil worden. Ik vermoed dat er nu pas iets interessants valt te melden wanneer de bouwplannen concrete vormen beginnen te krijgen. Tot dan!
donderdag 29 oktober 2009
dinsdag 20 oktober 2009
0.13: Nog altijd...
...geen bouwvergunning.
Eind september verzekerde meneer Paweł me dat de bouwvergunning klaar was en op 2 oktober ondertekend zou worden. Dat ik het document op 3 oktober heel graag mee wilde nemen naar Nederland, was niet relevant. Na ondertekening moest de vergunning geregistreerd worden. Ophalen vanaf maandag 5 oktober.
Het wachten was dus op de... districtssecretaris of districtsgouverneur. Tja, hoe noem je zo iemand eigenlijk in fatsoenlijk nederlands? Wanneer ik Starosta letterlijk vertaal, kom ik niet verder dan een soort “stamoudste” en in de vroege Middeleeuwen werd het woord inderdaad met een dergelijke betekenis toegepast. Tegenwoordig is de “powiat” een volwaardige bestuurslaag tussen de provincie (województwo) en de gemeente (gmina). Groot-Brittannië en de Verenigde Staten hebben county's, Duitsland heeft de Landkreis. Of dit te vergelijken is?
Na terugkomst, op 13 oktober, vol goede moed naar Otwock. Geen bouwvergunning en, sterker nog, niemand die het ongetekende exemplaar kon vinden. En meneer Paweł... tja, die was natuurlijk net vrij. “Komt u vrijdag maar weer terug,” aldus één van de dames, met een glimlach op het gezicht. Nee, ik dacht het niet, het is tijd voor een goed gesprek met de directeur. Meneer Mariusz vond toch ook dat dit zo niet kon. Hij zou het uitzoeken en mij afgelopen vrijdag terugbellen.
Op dat telefoontje heb ik niet gewacht. Vrijdagochtend belde ik zelf, waarna ik te horen kreeg dat de districtsgouverneur in een moeilijke situatie zit, z'n vader pas was overleden en ga zo maar door. Ja, er wordt aan gewerkt. Kan zijn, maar na het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning hebben de districtsautoriteiten 30 dagen de tijd om een beslissing te nemen, een periode die inmiddels ruimschoots is overschreden - de tweede aanvraag (even snel gecontroleerd) heb ik ingediend op 24 augustus. Vandaag zou meneer Paweł me weer terugbellen, maar het resultaat van die belofte kunt u allen vast en zeker raden...
Eind september verzekerde meneer Paweł me dat de bouwvergunning klaar was en op 2 oktober ondertekend zou worden. Dat ik het document op 3 oktober heel graag mee wilde nemen naar Nederland, was niet relevant. Na ondertekening moest de vergunning geregistreerd worden. Ophalen vanaf maandag 5 oktober.
Het wachten was dus op de... districtssecretaris of districtsgouverneur. Tja, hoe noem je zo iemand eigenlijk in fatsoenlijk nederlands? Wanneer ik Starosta letterlijk vertaal, kom ik niet verder dan een soort “stamoudste” en in de vroege Middeleeuwen werd het woord inderdaad met een dergelijke betekenis toegepast. Tegenwoordig is de “powiat” een volwaardige bestuurslaag tussen de provincie (województwo) en de gemeente (gmina). Groot-Brittannië en de Verenigde Staten hebben county's, Duitsland heeft de Landkreis. Of dit te vergelijken is?
Na terugkomst, op 13 oktober, vol goede moed naar Otwock. Geen bouwvergunning en, sterker nog, niemand die het ongetekende exemplaar kon vinden. En meneer Paweł... tja, die was natuurlijk net vrij. “Komt u vrijdag maar weer terug,” aldus één van de dames, met een glimlach op het gezicht. Nee, ik dacht het niet, het is tijd voor een goed gesprek met de directeur. Meneer Mariusz vond toch ook dat dit zo niet kon. Hij zou het uitzoeken en mij afgelopen vrijdag terugbellen.
Op dat telefoontje heb ik niet gewacht. Vrijdagochtend belde ik zelf, waarna ik te horen kreeg dat de districtsgouverneur in een moeilijke situatie zit, z'n vader pas was overleden en ga zo maar door. Ja, er wordt aan gewerkt. Kan zijn, maar na het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning hebben de districtsautoriteiten 30 dagen de tijd om een beslissing te nemen, een periode die inmiddels ruimschoots is overschreden - de tweede aanvraag (even snel gecontroleerd) heb ik ingediend op 24 augustus. Vandaag zou meneer Paweł me weer terugbellen, maar het resultaat van die belofte kunt u allen vast en zeker raden...
donderdag 17 september 2009
0.12: Weer problemen?
Precies 3 weken geleden diende ik, voor de tweede keer, een aanvraag in voor een bouwvergunning. De fouten waren hersteld en het was dus weer wachten geblazen. Inmiddels heb ik weer verschillende malen getelefoneerd met meneer Paweł, de ambtenaar die de aanvraag ditmaal behandelt - de dame van de eerste aanvraag heeft er verder niets mee te maken omdat elke aanvraag gezien wordt als afzonderlijke procedure.
Vorige week liet meneer Paweł me weten dat alles in principe in orde was, maar dat hij toch nog één probleem had gevonden en dat hij nog even niet wist hoe hij dat op moest lossen. Wat was er ditmaal aan de hand? De tweede parkeerplaats, die tijdens de eerste aanvraag ontbrak (omdat we deze plaats simpelweg niet nodig hebben en dus waarschijnlijk ook niet zullen aanleggen) bevond zich nu op een plaats die in strijd is met § 19 lid 1 van de Verordening van de Minister van Infrastructuur inzake technische voorwaarden waar gebouwen en hun locatie aan moeten voldoen (staatsblad 2002, nr. 75, pos. 690):
Laten we dan ook meteen even kijken wat voor definitie dezelfde verordening geeft voor “ruimtes die bestemd zijn voor permanent verblijf van mensen”.
Tot zover de definitie. Welk etiket we op welke ruimte plakken, mogen we verder zelf bepalen, de verordening gaat daar niet verder op in. De salon en de slaapkamers zijn duidelijk ruimtes voor permanent verblijf, aangezien ik wel prijs stel op iets meer dan 4 uur slaap per nacht. In de badkamer breng ik geen 2 uur per dag door en op het toilet over het algemeen ook niet. Keuken? Kenners weten dat de gemiddelde Poolse (dit beperkt zich inderdaad tot het vrouwelijk geslacht) de laatste paar dagen voor de Kerst wel degelijk meer dan 4 uur per dag doorbrengt in de keuken.
Terug naar het probleem. Dankzij de definitie kunnen we nu vaststellen dat van ons toekomstige huis alle gevels één of meerdere ramen hebben van ruimtes die bestemd zijn voor permanent verblijf. Waar plaatsen we in dat geval de overbodige, tweede parkeerplaats? Met een huis op 6 meter van de rand van de straat en met precies de wettelijk vereiste 4 meter lege ruimte links en rechts... blijft er nog maar één plaats over: midden in de achtertuin.
Alhoewel... even kreeg ik het idee dat de door meneer Paweł genoemde artikelen helemaal niet op mijn situatie van toepassing zijn. Er wordt immers duidelijk melding gemaakt van groepen parkeerplaatsen en één parkeerplaats (de eerste parkeerplaats in de garage speelt hier geen rol) is immers geen groep. Na hier flink over te hebben gediscussieerd met meneer Paweł blijk ik, helaas, ongelijk te hebben. In een latere verordening (staatsblad 2004, nr. 109, pos. 1156) werd de tekst van § 19 namelijk aangepast:
Overigens blijkt meneer Paweł al met al nog best een toffe ambtenaar te zijn, want gisteren heeft hij mij aangeboden de locatie van de tweede parkeerplaats eigenhandig te wijzigen, zodat ook § 19 niet meer geschonden wordt. Wáár hij de parkeerplaats op papier neerplempt? Ik zou het niet weten en eerlijk gezegd interesseert het me ook geen biet, want in de praktijk komt hij immers toch te liggen... waar het niet mag.
Nog iets: deze ervaringen met meneer Paweł (en eerder met mevrouw Małgosia) hebben mij wel duidelijk gemaakt dat de architect werk van een twijfelachtige kwaliteit heeft geleverd. Het merendeel van de problemen, zoals deze parkeerplaats, maar ook bijv. de locatie van de vuilnisbakken, hebben in feite allemaal te maken met de hierboven genoemde Verordening, welke een architect mijns inziens van buiten dient te kennen.
Volgende week woensdag moet ik weer bellen om te verifiëren of de bouwvergunning klaar ligt - voor de zekerheid, zodat ik niet het risico loop dat ik voor niets ga.
Vorige week liet meneer Paweł me weten dat alles in principe in orde was, maar dat hij toch nog één probleem had gevonden en dat hij nog even niet wist hoe hij dat op moest lossen. Wat was er ditmaal aan de hand? De tweede parkeerplaats, die tijdens de eerste aanvraag ontbrak (omdat we deze plaats simpelweg niet nodig hebben en dus waarschijnlijk ook niet zullen aanleggen) bevond zich nu op een plaats die in strijd is met § 19 lid 1 van de Verordening van de Minister van Infrastructuur inzake technische voorwaarden waar gebouwen en hun locatie aan moeten voldoen (staatsblad 2002, nr. 75, pos. 690):
§ 19. 1. De kortste afstand van een onoverdekte groep parkeerplaatsen of open parkeergarage met meerdere niveaus voor personenauto's tot het raam van een ruimte welke bestemd is voor permanent verblijf van mensen in woongebouwen, verzamelwoongebouwen (uitgezonderd hotels), gezondheids- en onderwijsinstellingen alsmede kinderspeelplaatsen en speelvelden voor kinderen en jeugd, mag niet kleiner zijn dan:
1) voor groepen tot en met 4 parkeerplaatsen - 7 m,
2) voor groepen van 5 tot en met 60 parkeerplaatsen - 10 m,
3) voor grotere groepen - 20 m, behoudens het gestelde in § 276 lid 1.
Laten we dan ook meteen even kijken wat voor definitie dezelfde verordening geeft voor “ruimtes die bestemd zijn voor permanent verblijf van mensen”.
§ 4. Ruimtes bestemd voor het verblijf van mensen, zijn verdeeld als volgt:
1) ruimtes bestemd voor permanent verblijf van mensen, in welke het verblijf van dezelfde mensen per etmaal langer duurt dan 4 uur,
2) ruimtes bestemd voor tijdelijk verblijf van mensen, in welke het verblijf van dezelfde mensen per etmaal langer duurt dan 2 uur, maar niet langer duurt dan 4 uur.
§ 5. 1. De volgende ruimtes worden niet gezien als ruimtes bestemd voor het verblijf van mensen:
1) ruimtes, in welke het verblijf van dezelfde mensen per etmaal niet langer duurt dan 2 uur en waar de uitgevoerde activiteiten een incidenteel karakter hebben of het uitgevoerde werk verband houdt met een kort verblijf inzake toezicht of onderhoud van machines of installaties of het handhaven van orde en hygiëne,
(...)
Tot zover de definitie. Welk etiket we op welke ruimte plakken, mogen we verder zelf bepalen, de verordening gaat daar niet verder op in. De salon en de slaapkamers zijn duidelijk ruimtes voor permanent verblijf, aangezien ik wel prijs stel op iets meer dan 4 uur slaap per nacht. In de badkamer breng ik geen 2 uur per dag door en op het toilet over het algemeen ook niet. Keuken? Kenners weten dat de gemiddelde Poolse (dit beperkt zich inderdaad tot het vrouwelijk geslacht) de laatste paar dagen voor de Kerst wel degelijk meer dan 4 uur per dag doorbrengt in de keuken.
Terug naar het probleem. Dankzij de definitie kunnen we nu vaststellen dat van ons toekomstige huis alle gevels één of meerdere ramen hebben van ruimtes die bestemd zijn voor permanent verblijf. Waar plaatsen we in dat geval de overbodige, tweede parkeerplaats? Met een huis op 6 meter van de rand van de straat en met precies de wettelijk vereiste 4 meter lege ruimte links en rechts... blijft er nog maar één plaats over: midden in de achtertuin.
Alhoewel... even kreeg ik het idee dat de door meneer Paweł genoemde artikelen helemaal niet op mijn situatie van toepassing zijn. Er wordt immers duidelijk melding gemaakt van groepen parkeerplaatsen en één parkeerplaats (de eerste parkeerplaats in de garage speelt hier geen rol) is immers geen groep. Na hier flink over te hebben gediscussieerd met meneer Paweł blijk ik, helaas, ongelijk te hebben. In een latere verordening (staatsblad 2004, nr. 109, pos. 1156) werd de tekst van § 19 namelijk aangepast:
§ 1. In de Verordening van de Minister van Infrastructuur van 12 april 2002 inzake technische voorwaarden waar gebouwen en hun locatie aan moeten voldoen (staatsblad 2002, nr. 75, pos. 690 en staatsblad 2003, nr. 33, pos. 270) worden de volgende wijzigingen doorgevoerd:
(...)
12) § 19 zal luiden als volgt:
㤠19. 1. De afstand van afgescheiden parkeerplaatsen, daaronder inbegrepen overdekte parkeerplaatsen, of een open parkeergarage met meerdere niveaus voor personenauto's tot het raam van een ruimte welke bestemd is voor permanent verblijf van mensen in woongebouwen, verzamelwoongebouwen (uitgezonderd hotels), gezondheids- en onderwijsinstellingen alsmede
kinderspeelplaatsen en speelvelden voor kinderen en jeugd, mag niet kleiner zijn dan:
1) 7 m - tot en met 4 parkeerplaatsen,
(...)”
Overigens blijkt meneer Paweł al met al nog best een toffe ambtenaar te zijn, want gisteren heeft hij mij aangeboden de locatie van de tweede parkeerplaats eigenhandig te wijzigen, zodat ook § 19 niet meer geschonden wordt. Wáár hij de parkeerplaats op papier neerplempt? Ik zou het niet weten en eerlijk gezegd interesseert het me ook geen biet, want in de praktijk komt hij immers toch te liggen... waar het niet mag.
Nog iets: deze ervaringen met meneer Paweł (en eerder met mevrouw Małgosia) hebben mij wel duidelijk gemaakt dat de architect werk van een twijfelachtige kwaliteit heeft geleverd. Het merendeel van de problemen, zoals deze parkeerplaats, maar ook bijv. de locatie van de vuilnisbakken, hebben in feite allemaal te maken met de hierboven genoemde Verordening, welke een architect mijns inziens van buiten dient te kennen.
Volgende week woensdag moet ik weer bellen om te verifiëren of de bouwvergunning klaar ligt - voor de zekerheid, zodat ik niet het risico loop dat ik voor niets ga.
donderdag 27 augustus 2009
0.11: Tweede ronde
Afgelopen maandag is de aanvraag voor de bouwvergunning opnieuw ingediend - ditmaal door mij als volmachthouder, omdat de vooralsnog enige eigenaresse van de bouwkavel zich nog bevindt in de Verenigde Staten. De 8 punten die ik in mijn vorige bijdrage noemde, zijn als het goed is allemaal opgelost:
1. Nieuwe verklaring ingevuld (als volmachthouder, als dat maar niet leidt tot extra problemen...),
2. Contract voor ophalen huisafval (in feite is het een voorlopig contract, want het bedrijf snapt ook wel dat ik over een jaar of 2-3 wel eens ga kijken naar prijzen en geleverde diensten),
3. Tweede parkeerplaats is gemarkeerd,
4. De twee besluiten zijn voorzien van het benodigde stempeltje,
5. De vuilnisbakken komen nu bij de poort te staan (althans: op papier),
6. Er was geen sprake van een conflictsituatie, alleen heeft de architect dat nu wat duidelijker aangegeven,
7. Het bodemonderzoek is overgeschreven,
8. Het vereiste akkoord voor aanpassing van de fundering is toegevoegd.
Nu maar weer afwachten dan!
1. Nieuwe verklaring ingevuld (als volmachthouder, als dat maar niet leidt tot extra problemen...),
2. Contract voor ophalen huisafval (in feite is het een voorlopig contract, want het bedrijf snapt ook wel dat ik over een jaar of 2-3 wel eens ga kijken naar prijzen en geleverde diensten),
3. Tweede parkeerplaats is gemarkeerd,
4. De twee besluiten zijn voorzien van het benodigde stempeltje,
5. De vuilnisbakken komen nu bij de poort te staan (althans: op papier),
6. Er was geen sprake van een conflictsituatie, alleen heeft de architect dat nu wat duidelijker aangegeven,
7. Het bodemonderzoek is overgeschreven,
8. Het vereiste akkoord voor aanpassing van de fundering is toegevoegd.
Nu maar weer afwachten dan!
dinsdag 11 augustus 2009
0.10: Afgewezen
Het idee was goed: net voor de vakantie de aanvraag voor de bouwvergunning indienen, zodat de dames en heren ambtenaren genoeg tijd hebben om de boel in orde te maken. Helaas, de ambtenaren werkten iets harder dan verwacht en terwijl men daar normaal gesproken blij mee zou zijn, keerde dat zich nu tegen ons. Reeds op 20 juli, dus toen ik nog niet eens halverwege mijn vakantie was, arriveerde er een schrijven uit Otwock met een waslijst aan fouten en onvolkomenheden in de ingediende bouwdocumentatie. We kregen 7 dagen om de gebreken weg te werken, een eis waar we vanwege ons verblijf in Amerika niet aan konden voldoen en dus... volgde gisteren het schrijven van 3 augustus 2009 met een officiële afwijzing op het verzoek tot afgifte van een bouwvergunning.
Vanochtend was ik in Otwock in een poging duidelijkheid te krijgen over de in het schrijven genoemde gebreken, omdat ze niet allemaal direct vanzelfsprekend waren. Terwijl ik de uitleg aanhoorde had ik even moeite mijn emoties onder controle te houden. De in mijn ogen ronduit belachelijke redenen waarom een aanvraag voor een bouwvergunning afgewezen wordt, schoten mij in het verkeerde keelgat. Toch realiseerde ik me later dat de dame niet de schuldige is - zij voert enkel regeltjes uit en als zij teveel door de vingers zou zien, kan ze beschuldigd worden van het leveren van slecht werk of, als iemand echt kwaad zou willen, van het aannemen van een steekpenning. Immers - waarom zou een ambtenaar een vreemde helpen (een buitenlander nog wel) als daar geen geld tegenover staat?
De brief heb ik vertaald (zie de groeiende lijst van brieven en documenten rechts van deze tekst) en op de genoemde punten ga ik hieronder dieper in.
1. De verklaring van beschikking over onroerend goed
Bij nagenoeg elke handeling die te maken heeft met onroerend goed, dient een verklaring te worden overlegd waarin staat dat de aanvrager (of zijn/haar gemachtigde) daadwerkelijk het recht heeft om te beschikken over dit onroerend goed. Slechts in enkele gevallen dient dit aangetoond te worden, bijv. met een notariële akte, meestal is deze verklaring voldoende.
Op de verklaring (een voorgedrukt formulier) vulden wij de gegevens in van “onze” kavel: het evidentienummer (122), de sector (0260) en het registratie-eenheid (G.87). Fout. De registratie-eenheid heet niet G.87 maar G.87 Otwock. Dat op het formulier slechts één regel hoger staat dat we het hebben over kavel 122 in Otwock, doet niet ter zake.
Typisch voorbeeld van volstrekt zinloze bureaucratie. Zou de toevoeging écht nodig zijn, dan kan een ambtenaar het er zelf bij krabbelen.
2. Contract voor ophalen huisafval
Dit punt verrastte mij volledig. Ik ben bekend met de plicht een dergelijk contract te overleggen bij het doen van aangifte van... voltooiing van de bouw. Zonder dit contract kun je geen aangifte doen van voltooiing van de bouw en omdat je in Polen juridisch niet mag wonen in een niet afgebouwde woning, bewoon je je huis dus illegaal (waar je flink voor bekeurd kunt worden). Deze regel is verzonnen om een eind te maken aan illegale afvalstorting.
Alhoewel dit niet direct blijkt uit de woordkeuze in het schrijven, hoef ik geen contract met een afvalophaalbedrijf te overleggen, maar slechts een verklaring waaruit blijkt dat deze mogelijkheid bestaat, dus een vorm van bewijs dat er een bedrijf is waar ik een contract mee af kan sluiten.
Ook redelijk zinloos. Een kind begrijpt dat dit niet werkt, omdat een contract met een afvalophaler net zo eenvoudig opgezegd kan worden. Nederland heeft dit met een standaard afvalstoffenheffing, evt. afhankelijk van het aantal ingeschrevenen per adres, simpeler en doeltreffender opgelost.
3. Markering parkeerplaats
Het document met de bouwvoorwaarden (vertaald, zie rechts) laat op dit punt niets aan duidelijkheid te wensen over: op de kavel dient de investeerder te voorzien in 2 parkeerplaatsen. Het doet absoluut niet ter zake dat maar 1 persoon een rijbewijs heeft en er met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zelden 2 auto's zullen staan, de parkeerplaats moet er zijn.
Befehl ist befehl.
4. Rechtsgeldige besluiten 566/09 en 42/2009
Deze twee besluiten betreffen resp. de overschrijving van het document met de bouwvoorwaarden van Dhr. K., de vorige eigenaar, naar de huidige eigenaresse en het gemeentedocument met akkoord voor inrichting van een inrit. Wat is het probleem? De documenten zijn (nog) niet rechtsgeldig. Althans - dat zijn ze wel, alleen is dat niet zichtbaar.
Tegen de meeste besluiten, overwegingen en vonnissen kan beroep aangetekend worden. De termijn voor het instellen van dit beroep varieert. Wanneer de termijn verstreken is en er is geen beroep aangetekend, pas dan wordt het besluit rechtsgeldig. Terwijl in een normaal land ambtenaar A de telefoon zou pakken en op zou bellen naar ambtenaar B om te vragen of besluit 566/09 al rechtsgeldig is, dient de investeerder dit in Polen zelf te regelen. Ik moet nu dus met het originele schrijven terug naar de instantie die het document afgegeven heeft, welke er vervolgens een in Polen oh zo'n geliefde stempel op plaatst als bewijs van rechtsgeldigheid.
Ambtenaren hebben in Polen tijd genoeg en snappen er maar niks van dat dit niet voor iedereen geldt.
5. Aanpassing locatie vuilnisbak...
...oftewel de aangewezen plaats voor verzameling van huisvuil. De locatie dient aangepast te worden aan art. 23 lid 3 bla bla bla. Ambtenaren zijn in Polen zelden uit zichzelf behulpzaam, de burger moet er zelf de wetboeken op naslaan om te zien wat er geschreven staat in art. 23 lid 3. En zie: in art. 23 lid 1 staat dat opslagplaatsen voor afval tenminste 10 meter verwijderd dienen te zijn van de dichtstbijzijnde deur of het dichtstbijzijnde raam. Lid 3 vermeldt vervolgens dat deze afstand in geval van woonhuizen verlaagd mag worden naar 3 meter.
De architect zal de vuilopslagplaats dus ergens anders op de kavel moeten intekenen.
Dat ik die vuilnisbak uiteindelijk tóch neerzet waar ik dat zelf wil... doet niet ter zake. Hoop ik.
6. Conflictsituatie bebouwingslijn
Volgens de bouwvoorwaarden geldt een bebouwingslijn van 5 meter, wat wil zeggen dat de eerste 5 meter van de straatkant niet bebouwd mogen worden. Niets aan de hand, de voorgevel van de woning komt te staan op precies 6 meter van de straatkant, alleen is de architect zo handig geweest om de zgn. bebouwingslijn op de projectdocumentatie tegen de voorgevel te plaatsen, ook op 6 meter dus. Dat mag niet! Alhoewel er dus niets aan de hand is met de plaatsing van het huis - hier hoeft niets aan veranderd te worden - moet het lijntje wel een meter opgeschoven worden.
Idem als punt 1.
7. Consistentie m.b.t. investeerder
Waarschijnlijk (morgen hoop ik hier zekerheid over te krijgen) heeft de dame die ons dossier behandelt niet goed opgelet. De aanvraag is ingediend door de eigenaresse, terwijl de bouwvoorwaarden toegekend waren aan Dhr. K., één van de vorige kaveleigenaren. Wellicht heeft de dame het document welke de bouwvoorwaarden overschrijft naar de huidige eigenaresse, over het hoofd gezien.
Toevoeging woensdag 12 augustus:
Inmiddels is het “morgen” - de dame heeft wél goed opgelet. Dit punt heeft niet te maken met de naam van de vorige kaveleigenaar in de bouwvoorwaarden, maar met het (overigens niet verplichte) bodemonderzoek. Dit is het enige document dat op MIJN naam staat. Ook dit dient dus overgeschreven te worden.
8. Akkoord aanpassing fundering
Over het algemeen wordt bij elk standaardproject een schriftelijk akkoord meegeleverd voor een groot aantal aanpassingen, zodat investeerders hun toekomstige woning toch een persoonlijke draai kunnen geven. Ook zijn er aanpassingen waar dit akkoord niet voor vereist is. Helaas, aanpassing van de fundering aan de lokale grondwaarden (in plaats van een standaardfundering wordt het een funderingsplaat) stond niet in het lijstje van het standaardproject en zowel de architect als ik hebben dat over het hoofd gezien.
Jammer alleen dat de architect er goed voor betaald wordt om dergelijke dingen niet over het hoofd te zien.
Al met al mag het misschien klinken als een drama, toch vind ik het meevallen. Vanzelfsprekend vraag ik me nog steeds af of er nu echt zo'n probleem gemaakt moet worden van een vuilnisbak, een bebouwingslijn of een tweede parkeerplaats, maar zo is de regelgeving nu eenmaal en eerlijk is eerlijk - ik wist waar ik aan begon.
Gelukkig heb ik vandaag de bouwprojecten mee naar huis gekregen. Gelukkig, want zo vanzelfsprekend was dat nog niet. Het definitieve besluit tot weigering van de bouwvergunning is gedateerd op 3 augustus en is dus nog niet rechtsgeldig! Na tussenkomst van de directeur mocht ik echter een schriftelijke verklaring achterlaten dat ik geen gebruik wens te maken van mijn recht om beroep aan te tekenen, waarna ik met een zware rugzak terug naar Warschau mocht...
Vanochtend was ik in Otwock in een poging duidelijkheid te krijgen over de in het schrijven genoemde gebreken, omdat ze niet allemaal direct vanzelfsprekend waren. Terwijl ik de uitleg aanhoorde had ik even moeite mijn emoties onder controle te houden. De in mijn ogen ronduit belachelijke redenen waarom een aanvraag voor een bouwvergunning afgewezen wordt, schoten mij in het verkeerde keelgat. Toch realiseerde ik me later dat de dame niet de schuldige is - zij voert enkel regeltjes uit en als zij teveel door de vingers zou zien, kan ze beschuldigd worden van het leveren van slecht werk of, als iemand echt kwaad zou willen, van het aannemen van een steekpenning. Immers - waarom zou een ambtenaar een vreemde helpen (een buitenlander nog wel) als daar geen geld tegenover staat?
De brief heb ik vertaald (zie de groeiende lijst van brieven en documenten rechts van deze tekst) en op de genoemde punten ga ik hieronder dieper in.
1. De verklaring van beschikking over onroerend goed
Bij nagenoeg elke handeling die te maken heeft met onroerend goed, dient een verklaring te worden overlegd waarin staat dat de aanvrager (of zijn/haar gemachtigde) daadwerkelijk het recht heeft om te beschikken over dit onroerend goed. Slechts in enkele gevallen dient dit aangetoond te worden, bijv. met een notariële akte, meestal is deze verklaring voldoende.
Op de verklaring (een voorgedrukt formulier) vulden wij de gegevens in van “onze” kavel: het evidentienummer (122), de sector (0260) en het registratie-eenheid (G.87). Fout. De registratie-eenheid heet niet G.87 maar G.87 Otwock. Dat op het formulier slechts één regel hoger staat dat we het hebben over kavel 122 in Otwock, doet niet ter zake.
Typisch voorbeeld van volstrekt zinloze bureaucratie. Zou de toevoeging écht nodig zijn, dan kan een ambtenaar het er zelf bij krabbelen.
2. Contract voor ophalen huisafval
Dit punt verrastte mij volledig. Ik ben bekend met de plicht een dergelijk contract te overleggen bij het doen van aangifte van... voltooiing van de bouw. Zonder dit contract kun je geen aangifte doen van voltooiing van de bouw en omdat je in Polen juridisch niet mag wonen in een niet afgebouwde woning, bewoon je je huis dus illegaal (waar je flink voor bekeurd kunt worden). Deze regel is verzonnen om een eind te maken aan illegale afvalstorting.
Alhoewel dit niet direct blijkt uit de woordkeuze in het schrijven, hoef ik geen contract met een afvalophaalbedrijf te overleggen, maar slechts een verklaring waaruit blijkt dat deze mogelijkheid bestaat, dus een vorm van bewijs dat er een bedrijf is waar ik een contract mee af kan sluiten.
Ook redelijk zinloos. Een kind begrijpt dat dit niet werkt, omdat een contract met een afvalophaler net zo eenvoudig opgezegd kan worden. Nederland heeft dit met een standaard afvalstoffenheffing, evt. afhankelijk van het aantal ingeschrevenen per adres, simpeler en doeltreffender opgelost.
3. Markering parkeerplaats
Het document met de bouwvoorwaarden (vertaald, zie rechts) laat op dit punt niets aan duidelijkheid te wensen over: op de kavel dient de investeerder te voorzien in 2 parkeerplaatsen. Het doet absoluut niet ter zake dat maar 1 persoon een rijbewijs heeft en er met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zelden 2 auto's zullen staan, de parkeerplaats moet er zijn.
Befehl ist befehl.
4. Rechtsgeldige besluiten 566/09 en 42/2009
Deze twee besluiten betreffen resp. de overschrijving van het document met de bouwvoorwaarden van Dhr. K., de vorige eigenaar, naar de huidige eigenaresse en het gemeentedocument met akkoord voor inrichting van een inrit. Wat is het probleem? De documenten zijn (nog) niet rechtsgeldig. Althans - dat zijn ze wel, alleen is dat niet zichtbaar.
Tegen de meeste besluiten, overwegingen en vonnissen kan beroep aangetekend worden. De termijn voor het instellen van dit beroep varieert. Wanneer de termijn verstreken is en er is geen beroep aangetekend, pas dan wordt het besluit rechtsgeldig. Terwijl in een normaal land ambtenaar A de telefoon zou pakken en op zou bellen naar ambtenaar B om te vragen of besluit 566/09 al rechtsgeldig is, dient de investeerder dit in Polen zelf te regelen. Ik moet nu dus met het originele schrijven terug naar de instantie die het document afgegeven heeft, welke er vervolgens een in Polen oh zo'n geliefde stempel op plaatst als bewijs van rechtsgeldigheid.
Ambtenaren hebben in Polen tijd genoeg en snappen er maar niks van dat dit niet voor iedereen geldt.
5. Aanpassing locatie vuilnisbak...
...oftewel de aangewezen plaats voor verzameling van huisvuil. De locatie dient aangepast te worden aan art. 23 lid 3 bla bla bla. Ambtenaren zijn in Polen zelden uit zichzelf behulpzaam, de burger moet er zelf de wetboeken op naslaan om te zien wat er geschreven staat in art. 23 lid 3. En zie: in art. 23 lid 1 staat dat opslagplaatsen voor afval tenminste 10 meter verwijderd dienen te zijn van de dichtstbijzijnde deur of het dichtstbijzijnde raam. Lid 3 vermeldt vervolgens dat deze afstand in geval van woonhuizen verlaagd mag worden naar 3 meter.
De architect zal de vuilopslagplaats dus ergens anders op de kavel moeten intekenen.
Dat ik die vuilnisbak uiteindelijk tóch neerzet waar ik dat zelf wil... doet niet ter zake. Hoop ik.
6. Conflictsituatie bebouwingslijn
Volgens de bouwvoorwaarden geldt een bebouwingslijn van 5 meter, wat wil zeggen dat de eerste 5 meter van de straatkant niet bebouwd mogen worden. Niets aan de hand, de voorgevel van de woning komt te staan op precies 6 meter van de straatkant, alleen is de architect zo handig geweest om de zgn. bebouwingslijn op de projectdocumentatie tegen de voorgevel te plaatsen, ook op 6 meter dus. Dat mag niet! Alhoewel er dus niets aan de hand is met de plaatsing van het huis - hier hoeft niets aan veranderd te worden - moet het lijntje wel een meter opgeschoven worden.
Idem als punt 1.
7. Consistentie m.b.t. investeerder
Waarschijnlijk (morgen hoop ik hier zekerheid over te krijgen) heeft de dame die ons dossier behandelt niet goed opgelet. De aanvraag is ingediend door de eigenaresse, terwijl de bouwvoorwaarden toegekend waren aan Dhr. K., één van de vorige kaveleigenaren. Wellicht heeft de dame het document welke de bouwvoorwaarden overschrijft naar de huidige eigenaresse, over het hoofd gezien.
Toevoeging woensdag 12 augustus:
Inmiddels is het “morgen” - de dame heeft wél goed opgelet. Dit punt heeft niet te maken met de naam van de vorige kaveleigenaar in de bouwvoorwaarden, maar met het (overigens niet verplichte) bodemonderzoek. Dit is het enige document dat op MIJN naam staat. Ook dit dient dus overgeschreven te worden.
8. Akkoord aanpassing fundering
Over het algemeen wordt bij elk standaardproject een schriftelijk akkoord meegeleverd voor een groot aantal aanpassingen, zodat investeerders hun toekomstige woning toch een persoonlijke draai kunnen geven. Ook zijn er aanpassingen waar dit akkoord niet voor vereist is. Helaas, aanpassing van de fundering aan de lokale grondwaarden (in plaats van een standaardfundering wordt het een funderingsplaat) stond niet in het lijstje van het standaardproject en zowel de architect als ik hebben dat over het hoofd gezien.
Jammer alleen dat de architect er goed voor betaald wordt om dergelijke dingen niet over het hoofd te zien.
Al met al mag het misschien klinken als een drama, toch vind ik het meevallen. Vanzelfsprekend vraag ik me nog steeds af of er nu echt zo'n probleem gemaakt moet worden van een vuilnisbak, een bebouwingslijn of een tweede parkeerplaats, maar zo is de regelgeving nu eenmaal en eerlijk is eerlijk - ik wist waar ik aan begon.
Gelukkig heb ik vandaag de bouwprojecten mee naar huis gekregen. Gelukkig, want zo vanzelfsprekend was dat nog niet. Het definitieve besluit tot weigering van de bouwvergunning is gedateerd op 3 augustus en is dus nog niet rechtsgeldig! Na tussenkomst van de directeur mocht ik echter een schriftelijke verklaring achterlaten dat ik geen gebruik wens te maken van mijn recht om beroep aan te tekenen, waarna ik met een zware rugzak terug naar Warschau mocht...
donderdag 2 juli 2009
0.9: Aanvraag bouwvergunning
Even een korte nieuwsflits:
Eergisteren heb ik de bouwprojecten voor Chmurka teruggekregen van de architect. De opnieuw ingebonden boekwerken zijn inmiddels tweemaal zo dik als toen ik ze inleverde. Vele documenten die ik eerder verzamelde, zoals bouwvoorwaarden, voorwaarden voor de diverse aansluitingen en het bodemonderzoek zijn nu samen met het originele bouwproject verworden tot één geheel. Geheel volgens de wettelijke eisen is er nu ook in het project verwerkt hoe de kavel er als geheel uit moet gaan zien. Zo is vastgelegd dat de omheining van het perceel aan de voorkant 1,80 meter hoog wordt en bestaat uit een betonnen muurtje voorzien van klinkers met daar bovenop metalen hekwerken... tja, dat is wat de Polen fijn vinden, alles zo hoog mogelijk omheinen en leven in je eigen privé-gevangenis. Ik heb daar ietwat andere ideeën over en ik hoop maar dat daar ook ruimte voor zal zijn.
Enfin, morgenochtend naar Otwock om de aanvraag voor afgifte van een bouwvergunning in te dienen. Voorlopig is dat ook het laatste wat ik kan doen. De ambtenarij meent zo'n 6 weken nodig te hebben om een oordeel te vellen en dan... zullen we zien of we (dat is: de architect, zijn assistente, de geodete, de bodemonderzoeker, andere ambtenaren en ook ik) ons huiswerk goed gedaan hebben.
Wordt zoals gewoonlijk weer vervolgd.
Eergisteren heb ik de bouwprojecten voor Chmurka teruggekregen van de architect. De opnieuw ingebonden boekwerken zijn inmiddels tweemaal zo dik als toen ik ze inleverde. Vele documenten die ik eerder verzamelde, zoals bouwvoorwaarden, voorwaarden voor de diverse aansluitingen en het bodemonderzoek zijn nu samen met het originele bouwproject verworden tot één geheel. Geheel volgens de wettelijke eisen is er nu ook in het project verwerkt hoe de kavel er als geheel uit moet gaan zien. Zo is vastgelegd dat de omheining van het perceel aan de voorkant 1,80 meter hoog wordt en bestaat uit een betonnen muurtje voorzien van klinkers met daar bovenop metalen hekwerken... tja, dat is wat de Polen fijn vinden, alles zo hoog mogelijk omheinen en leven in je eigen privé-gevangenis. Ik heb daar ietwat andere ideeën over en ik hoop maar dat daar ook ruimte voor zal zijn.
Enfin, morgenochtend naar Otwock om de aanvraag voor afgifte van een bouwvergunning in te dienen. Voorlopig is dat ook het laatste wat ik kan doen. De ambtenarij meent zo'n 6 weken nodig te hebben om een oordeel te vellen en dan... zullen we zien of we (dat is: de architect, zijn assistente, de geodete, de bodemonderzoeker, andere ambtenaren en ook ik) ons huiswerk goed gedaan hebben.
Wordt zoals gewoonlijk weer vervolgd.
zondag 14 juni 2009
0.8: Riolering
Ik hoop dat het niet saai begint te worden, maar wederom komt de gemeente Otwock haar belofte na! De waterleiding, die beloofd was voor eind 2008, lag er half december al. Riolering werd toegezegd voor eind juni... en zie:
Op de laatste foto is goed te zien wat voor natte kliederzooi het wordt na een paar fikse buien. Ik heb hierover gesproken met meneer Hałaczkiewicz, directeur van de Afdeling Openbare Werken van de gemeente Otwock. De gemeente is zich ervan bewust dat waterafvoer hier wat lastig is en inderdaad, de aanleg van de op de plattegrond geplande sloot kan hier verlichting brengen. Wanneer de sloot precies aangelegd wordt, kon hij niet vertellen, maar als ik zo vriendelijk wilde zijn een schriftelijk verzoek in te dienen, liefst samen met een aantal andere (toekomstige) bewoners, dan was de kans groot dat hij de benodigde handtekeningen en stempels versneld kon verzamelen.
Nu hoop ik dat de goede man niet bedoelde dat er naast een brief nog iets anders in die enveloppe moet zitten...
Op de laatste foto is goed te zien wat voor natte kliederzooi het wordt na een paar fikse buien. Ik heb hierover gesproken met meneer Hałaczkiewicz, directeur van de Afdeling Openbare Werken van de gemeente Otwock. De gemeente is zich ervan bewust dat waterafvoer hier wat lastig is en inderdaad, de aanleg van de op de plattegrond geplande sloot kan hier verlichting brengen. Wanneer de sloot precies aangelegd wordt, kon hij niet vertellen, maar als ik zo vriendelijk wilde zijn een schriftelijk verzoek in te dienen, liefst samen met een aantal andere (toekomstige) bewoners, dan was de kans groot dat hij de benodigde handtekeningen en stempels versneld kon verzamelen.
Nu hoop ik dat de goede man niet bedoelde dat er naast een brief nog iets anders in die enveloppe moet zitten...
zondag 7 juni 2009
0.7: Toestemming inrit / Sloot?
Het volgende document uit Otwock is binnen, een vertaling is wederom beschikbaar via de link rechts van deze tekst. Wat wordt ons in het document medegedeeld? Welnu: De gemeente Otwock heeft verklaard akkoord te zijn met ons voornemen een inrit aan te leggen op onze kavel. Daarnaast zijn er enkele voorwaarden vastgesteld waar deze inrit aan moet voldoen. Zo is het volgens de eerste voorwaarde verboden een inrit aan te leggen die te smal is om er overheen te rijden, stelt de derde voorwaarde dat we het regenwater niet naar de kavel van de buurman mogen afvoeren en (het belangrijkste van alles) dient het bouwplan van de inrit nog voor akkoord voorgelegd te worden aan de Districtsingenieur voor Verkeer en is een aparte vergunning nodig (naast de bouwvergunning!) voor de feitelijke aanleg omdat dat volgens de wetgever niet lukt zonder de openbare weg te blokkeren.
Juist.
Zondag 24 mei was ik in Otwock, waar ik een goed gesprek heb gehad met onze toekomstige overbuurman. De man is nagenoeg klaar met zijn huis en als ik me niet vergis, woont hij er zelfs al. De brandende vraag was natuurlijk: hoe zit het met de grond? Net zo hopeloos als onze kavel?
Ja, de grondvoorwaarden waren inderdaad moeilijk, zeker ook omdat zijn bodemonderzoek (net als het onze) werd uitgevoerd in februari, de natste maand van het jaar. Ook zijn rapport, welke ik in bruikleen heb gekregen, wees op een grondwaterniveau van 15 tot 25 centimeter onder de oppervlakte, repte over verschillende grondsoorten maar liet tegelijkertijd ook veel meer ruimte open voor optimisme. Volgens de conclusies en aanbevelingen diende een huis gebouwd te worden op een funderingsplaat en dient, als het enigszins mogelijk is, de grond wat opgehoogd te worden.
Deze tekst kwam mij bekend voor, dus ik ben thuis maar eens nauwkeurig gaan vergelijken... en warempel - in ons bodemonderzoek staan zowaar dezelfde aanbevelingen geformuleerd. Ik krijg dus meer en meer het idee dat de constructeur lichtelijk overdrijft en begin ook te twijfelen aan het nut van een tweede bodemonderzoek. De expertise van de overbuurman ziet er niet meer of minder professioneel uit dan die van ons. Wellicht toch tijd om een andere constructeur te zoeken? Immers: als een andere constructeur wél bereid blijkt een huis te bouwen op deze kavel, draagt hij hier volgens de Poolse wet, samen met de architect en de bouwopzichter, ook de verantwoordelijkheid voor.
Naast gedetailleerde informatie over zijn kavel wist de overbuurman mij nog iets zeer interessants te vertellen. Vreemd genoeg was het mij nog niet eens opgevallen dat kavel 260-79 een wat vreemde vorm heeft (zie onderstaande foto, klik op de foto voor een vergroting). Voor het gemak heb ik de bewuste kavel gemarkeerd met groene lijnen. Onze kavel (260-122) is met gele lijnen gemarkeerd. En zie: de kavels 260-84 t/m 260-88 eindigen netjes aan de straatkant (dikkere grijze lijn) terwijl de kavels 260-76 t/m 260-78 van de straat gescheiden zijn door een... sloot. Herstel: een toekomstige sloot.
Het lijkt er dus op dat een groot deel van ons grondwaterprobleem ook in de nabije of wat minder nabije toekomst opgelost wordt. Zodra deze sloot wordt aangelegd, wordt immers een groot deel van het grondwater weggetrokken en afgevoerd naar een meer ergens verderop. Ik ben dan ook benieuwd wanneer deze sloot aangelegd gaat worden. Als dit bijv. gepland is voor volgend jaar, kan het verstandig zijn even te wachten met de bouw van het huis omdat de situatie op de kavel dan drastisch verandert (vanzelfsprekend in ons voordeel). Dit moet ik dus uitzoeken en ik wil een poging ondernemen dit deze week te doen.
Tenslotte is ook Pan Piotr, waar ik het in mijn vorige bijdrage over had, vorig weekeinde op bezoek geweest. We hebben het kort over de bouwplannen gehad. Ook hij was verrast over de suggestie van de constructeur om enkel op palen te bouwen. Het was echter bovenal een gezellig weerzien en zoals verwacht hebben we de garantie gekregen dat we op zijn hulp kunnen rekenen.
Juist.
Zondag 24 mei was ik in Otwock, waar ik een goed gesprek heb gehad met onze toekomstige overbuurman. De man is nagenoeg klaar met zijn huis en als ik me niet vergis, woont hij er zelfs al. De brandende vraag was natuurlijk: hoe zit het met de grond? Net zo hopeloos als onze kavel?
Ja, de grondvoorwaarden waren inderdaad moeilijk, zeker ook omdat zijn bodemonderzoek (net als het onze) werd uitgevoerd in februari, de natste maand van het jaar. Ook zijn rapport, welke ik in bruikleen heb gekregen, wees op een grondwaterniveau van 15 tot 25 centimeter onder de oppervlakte, repte over verschillende grondsoorten maar liet tegelijkertijd ook veel meer ruimte open voor optimisme. Volgens de conclusies en aanbevelingen diende een huis gebouwd te worden op een funderingsplaat en dient, als het enigszins mogelijk is, de grond wat opgehoogd te worden.
Deze tekst kwam mij bekend voor, dus ik ben thuis maar eens nauwkeurig gaan vergelijken... en warempel - in ons bodemonderzoek staan zowaar dezelfde aanbevelingen geformuleerd. Ik krijg dus meer en meer het idee dat de constructeur lichtelijk overdrijft en begin ook te twijfelen aan het nut van een tweede bodemonderzoek. De expertise van de overbuurman ziet er niet meer of minder professioneel uit dan die van ons. Wellicht toch tijd om een andere constructeur te zoeken? Immers: als een andere constructeur wél bereid blijkt een huis te bouwen op deze kavel, draagt hij hier volgens de Poolse wet, samen met de architect en de bouwopzichter, ook de verantwoordelijkheid voor.
Naast gedetailleerde informatie over zijn kavel wist de overbuurman mij nog iets zeer interessants te vertellen. Vreemd genoeg was het mij nog niet eens opgevallen dat kavel 260-79 een wat vreemde vorm heeft (zie onderstaande foto, klik op de foto voor een vergroting). Voor het gemak heb ik de bewuste kavel gemarkeerd met groene lijnen. Onze kavel (260-122) is met gele lijnen gemarkeerd. En zie: de kavels 260-84 t/m 260-88 eindigen netjes aan de straatkant (dikkere grijze lijn) terwijl de kavels 260-76 t/m 260-78 van de straat gescheiden zijn door een... sloot. Herstel: een toekomstige sloot.
Het lijkt er dus op dat een groot deel van ons grondwaterprobleem ook in de nabije of wat minder nabije toekomst opgelost wordt. Zodra deze sloot wordt aangelegd, wordt immers een groot deel van het grondwater weggetrokken en afgevoerd naar een meer ergens verderop. Ik ben dan ook benieuwd wanneer deze sloot aangelegd gaat worden. Als dit bijv. gepland is voor volgend jaar, kan het verstandig zijn even te wachten met de bouw van het huis omdat de situatie op de kavel dan drastisch verandert (vanzelfsprekend in ons voordeel). Dit moet ik dus uitzoeken en ik wil een poging ondernemen dit deze week te doen.
Tenslotte is ook Pan Piotr, waar ik het in mijn vorige bijdrage over had, vorig weekeinde op bezoek geweest. We hebben het kort over de bouwplannen gehad. Ook hij was verrast over de suggestie van de constructeur om enkel op palen te bouwen. Het was echter bovenal een gezellig weerzien en zoals verwacht hebben we de garantie gekregen dat we op zijn hulp kunnen rekenen.
zaterdag 16 mei 2009
0.6: Nog een bodemonderzoek?
De vorige bijdrage is alweer van ruim 5 weken geleden, dus: hoogste tijd. De pauze die ik op 9 april aankondigde, is immers lang en breed voorbij.
Inmiddels zijn we samen bij de architect geweest. Op dit moment kan ik niet meer voor de geest halen wanneer dit precies was - dat zal het gevolg zijn van te lang wachten met het plaatsen van een nieuwe bijdrage. De architect ging aan de slag met de noodzakelijke aanpassing van het kant-en-klare project aan de situatie op ons perceel. Een aanpassing die heel wat voeten in aarde zou hebben, zo bleek.
Om een lang verhaal samen te vatten: de constructeur, die onder meer verantwoordelijk is voor aanpassing van de standaard fundering (die ontworpen is voor een “gemiddelde bouwkavel”) aan de lokale situatie, ziet er geen brood in. De gegevens in de expertise van het bodemonderzoek, welke we half februari hebben laten uitvoeren, liegen er niet om: zand, klei, zand, klei, hopeloos. Dat is althans de interpretatie van de constructeur en als leek behoor ik zo iemand toch te geloven. Het vonnis kwam hard aan: het huis moet gebouwd worden op palen en de fundering alleen al gaat in de richting van 150.000 złoty.
Ik heb niets tegen een huis op palen, half Nederland is per slot van rekening gebouwd op palen. Volgens mij is het verstandig om een bouwtechniek aan te houden, waar je als investeerder en toekomstig bewoner het volste vertrouwen in kunt hebben. Het kan echter ook gevaarlijk zijn om alle informatie voor zoete koek te slikken en alle adviezen zonder te twijfelen op te volgen. De vraag is immers - in hoeverre zijn dergelijke adviezen daadwerkelijk goed bedoeld? Zit er niet een kwestie van winstbejag achter?
Op zeer korte termijn ga ik rond de tafel met Pan Piotr, broer van Asia's stiefvader. Hij heeft zijn eigen huis in Warschau grotendeels zelf gebouwd en kan dus steunen op een grote mate van ervaring. Dat hij een vakman is, hebben we eerder al kunnen zien, toen hij hielp bij de installatie van de keuken in onze vorige flat. Met zijn hulp hoop ik mij voldoende te kunnen beschermen tegen lieden die denken deze arme buitenlander uit te kunnen knijpen, omdat hij toch geen verstand heeft van wat er gaande is.
Daarnaast zal een aanvullend (of vervangend?) bodemonderzoek nodig zijn. Aangezien de constructeur niet alles zelf verzint en ik bovendien zelf ook heb kunnen zien hoe nat de grond is, lijkt het mij zinnig om in ieder geval te weten op welke diepte zich de eerste dragende grondlaag bevindt. Het vorige onderzoek ging tot een diepte van zo'n 3 meter en werd - als je het mij vraagt - niet bijster professioneel uitgevoerd. De heren deden immers niets anders dan voelen wat voor consistentie de grond had, of het klei of zand was, etc. In de expertise verschenen vervolgens berekeningen en waarden met drie cijfers achter de komma, waarbij ik me afvraag uit welke (hele dikke) duim deze afkomstig zijn.
Tenslotte: Vermoedelijk hebben we nieuwe buren. Pan Artur, de vorige eigenaar, met wie ik gisteren kort sprak, wist me te vertellen dat de eigenaar van de aangrenzende kavel enkele keren ter plaatse was, samen met een jong echtpaar. Gisteren haalde hij het “te koop” bordje weg.
Wordt, zoals gewoonlijk, vervolgd.
Inmiddels zijn we samen bij de architect geweest. Op dit moment kan ik niet meer voor de geest halen wanneer dit precies was - dat zal het gevolg zijn van te lang wachten met het plaatsen van een nieuwe bijdrage. De architect ging aan de slag met de noodzakelijke aanpassing van het kant-en-klare project aan de situatie op ons perceel. Een aanpassing die heel wat voeten in aarde zou hebben, zo bleek.
Om een lang verhaal samen te vatten: de constructeur, die onder meer verantwoordelijk is voor aanpassing van de standaard fundering (die ontworpen is voor een “gemiddelde bouwkavel”) aan de lokale situatie, ziet er geen brood in. De gegevens in de expertise van het bodemonderzoek, welke we half februari hebben laten uitvoeren, liegen er niet om: zand, klei, zand, klei, hopeloos. Dat is althans de interpretatie van de constructeur en als leek behoor ik zo iemand toch te geloven. Het vonnis kwam hard aan: het huis moet gebouwd worden op palen en de fundering alleen al gaat in de richting van 150.000 złoty.
Ik heb niets tegen een huis op palen, half Nederland is per slot van rekening gebouwd op palen. Volgens mij is het verstandig om een bouwtechniek aan te houden, waar je als investeerder en toekomstig bewoner het volste vertrouwen in kunt hebben. Het kan echter ook gevaarlijk zijn om alle informatie voor zoete koek te slikken en alle adviezen zonder te twijfelen op te volgen. De vraag is immers - in hoeverre zijn dergelijke adviezen daadwerkelijk goed bedoeld? Zit er niet een kwestie van winstbejag achter?
Op zeer korte termijn ga ik rond de tafel met Pan Piotr, broer van Asia's stiefvader. Hij heeft zijn eigen huis in Warschau grotendeels zelf gebouwd en kan dus steunen op een grote mate van ervaring. Dat hij een vakman is, hebben we eerder al kunnen zien, toen hij hielp bij de installatie van de keuken in onze vorige flat. Met zijn hulp hoop ik mij voldoende te kunnen beschermen tegen lieden die denken deze arme buitenlander uit te kunnen knijpen, omdat hij toch geen verstand heeft van wat er gaande is.
Daarnaast zal een aanvullend (of vervangend?) bodemonderzoek nodig zijn. Aangezien de constructeur niet alles zelf verzint en ik bovendien zelf ook heb kunnen zien hoe nat de grond is, lijkt het mij zinnig om in ieder geval te weten op welke diepte zich de eerste dragende grondlaag bevindt. Het vorige onderzoek ging tot een diepte van zo'n 3 meter en werd - als je het mij vraagt - niet bijster professioneel uitgevoerd. De heren deden immers niets anders dan voelen wat voor consistentie de grond had, of het klei of zand was, etc. In de expertise verschenen vervolgens berekeningen en waarden met drie cijfers achter de komma, waarbij ik me afvraag uit welke (hele dikke) duim deze afkomstig zijn.
Tenslotte: Vermoedelijk hebben we nieuwe buren. Pan Artur, de vorige eigenaar, met wie ik gisteren kort sprak, wist me te vertellen dat de eigenaar van de aangrenzende kavel enkele keren ter plaatse was, samen met een jong echtpaar. Gisteren haalde hij het “te koop” bordje weg.
Wordt, zoals gewoonlijk, vervolgd.
donderdag 9 april 2009
0.5: Voorwaarden electriciteit & gas
Helaas had ik het even te druk om het direct te melden, maar inmiddels zijn ook de technische voorwaarden van zowel de gas- als de electriciteitsmaatschappij binnen. De dames en heren van de electriciteit lieten me aanvankelijk even schrikken: geldigheid 30 dagen? Maar gelukkig, deze geldigheidsduur had betrekking op het meegestuurde contract. Geen paniek dus, tegen de tijd dat we stroom nodig hebben, printen ze maar een nieuw contract uit. Ik zou niet weten voor wie ik over 2 maanden stroom op onze kavel zou moeten hebben.
Pasen staat voor de deur (en dat is lastig, want op de 12e verdieping ga je niet zo handig door het raam naar buiten), dus nu hebben we even pauze. Volgende week, vermoedelijk op vrijdag, gaan we samen naar de architect voor de volgende - zeer belangrijke - stap. Hij gaat het standaardproject aanpassen aan de kavel, een ontwerp maken van hoe de kavel uiteindelijk ingericht wordt (waar op de kavel komt het huis precies te staan, waar komt de oprit, etc.) en ook brengt hij eventuele veranderingen aan. Het product wat ik uiteindelijk van hem krijg is, als ik het allemaal goed begrepen heb, de basis voor het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning.
Pasen staat voor de deur (en dat is lastig, want op de 12e verdieping ga je niet zo handig door het raam naar buiten), dus nu hebben we even pauze. Volgende week, vermoedelijk op vrijdag, gaan we samen naar de architect voor de volgende - zeer belangrijke - stap. Hij gaat het standaardproject aanpassen aan de kavel, een ontwerp maken van hoe de kavel uiteindelijk ingericht wordt (waar op de kavel komt het huis precies te staan, waar komt de oprit, etc.) en ook brengt hij eventuele veranderingen aan. Het product wat ik uiteindelijk van hem krijg is, als ik het allemaal goed begrepen heb, de basis voor het indienen van een aanvraag voor een bouwvergunning.
woensdag 25 maart 2009
Energiebesparend bouwen (2)
In de vorige bijdrage met dit onderwerp schreef ik over de wettelijke en financiële kant van energiebesparend bouwen. Nu is het tijd voor de praktische kant, met een concrete berekening en een snufje politiek ter afsluiting.
Goedkoop in exploitatie
Het bouwen van een huis met de eerder in dit artikel genoemde warmtebehoefte van 15 kWh/m2 per jaar vereist al de nodige aanpassingen op de tekentafel van de architect, zoals een aanpassing van de isolatie van muren, dak en vloer, ramen met een verantwoorde warmtegeleidingswaarde voorzien van rolluiken en een geschikt ventilatiesysteem. Een analyse dus met welke extra uitgaven we een economisch effectieve eengezinswoning kunnen bouwen.
Per vierkante meter gebruiksoppervlakte hebben we maar liefst 3 m2 muur-, vloer- en dakoppervlak, waarvan 0,2 m2 raam. Extra investeringen om lagere rekeningen voor de verwarming te realiseren bedragen (per vierkante meter vloeroppervlak) 80 zł voor betere ramen met rolluiken en ongeveer 70 zł voor mechanische ventilatie met warmtewinning. Van het in de vorige bijdrage berekende bedrag van 500 zł/m2 blijft dus nog 350 zł/m2 over voor de isolatie van de resterende 2,8 m2 muur, vloer en dak. Dit betekent dat het, alleen gekeken naar de economische rekening, rendabel zou zijn om alle oppervlakten te isoleren met een laag van 1 meter polystyreen. Een kubieke meter polystyreen kost immers slechts 120 zł... en nog blijft er genoeg geld over.
Technisch gezien is dit natuurlijk flauwekul. Om de genoemde warmtebehoefte te bereiken, is het genoeg om de buitenmuren te isoleren met een laag van 25 centimeter polystyreen met een verhoogde isolatiegraad.
De spectaculaire effecten verschijnen pas wanneer we middels een simulatie de optimale dikte van de isolatie van de vloer berekenen, mede ook omdat de wettelijk voorgeschreven waarden voor de vloer nagenoeg geen isolatie voorzien. In dit geval kan de optimale isolatielaag een veel grotere dikte hebben als bij de muren, tot zelfs 50 cm, ook omdat de arbeidskosten voor deze etappe laag zijn. Het isoleren van het dak met een dikke laag isolatiemateriaal is een algemeen geaccepteerde oplossing, wat echter wél verrassend kan zijn, is dat deze laag - om onze criteria te halen - tenminste 40 centimeter dik moet zijn.
De berekeningen voor de energiestandaard van ramen zijn het minst verrassend. Het aanbod op dit terrein ontwikkelt zich het snelst. Ramen van plastic voorzien van 5 cellen in combinatie met glas met een warmtegeleidingswaarde U tussen 1,1 en 0,8 W/m2K zijn tegenwoordig de standaard. Er komen echter steeds betere en, niet minder belangrijk, goedkopere producten op de markt.
Rolluiken zijn een belangrijk element voor de beperking van warmteverlies. Een gesloten rolluik kan het warmteverlies via een raam met maar liefst 40% verminderen. Daarnaast hebben rolluiken meer functies - thermo-isolatie is er slechts één van.
Ventilatie met warmtewinning
Het handhaven in ruimtes van een bepaalde temperatuur kost energie om het warmteverlies via muren en ramen te compenseren en om frisse lucht voor de ventilatie te verwarmen.
De enige manier om economisch verantwoord te ventileren en het energieverbruik voor verwarming van lucht zoveel mogelijk te verminderen is het toepassen van mechanische ventilatie met een goede warmtewisselaar, ofwel een recuperator. Dit apparaat verwarmt frisse lucht met de warmte die gewonnen wordt uit de gebruikte lucht. Daarnaast heeft mechanische ventilatie nog een voordeel: het garandeert een perfect microklimaat, ongeacht de weersituatie buiten, iets wat we niet kunnen verwachten van natuurlijke ventilatie via de schoorsteen. Ook kan de lucht, door gebruik te maken van filters, vrijgemaakt worden van allergenen. Mechanische ventilatie is de investering die zich in woningen het snelst terugverdient - na de installatie van waterbesparende kranen.
In een energetisch geoptimaliseerd gebouw kunnen de kosten voor water en de verwarming ervan oplopen tot wel 70% van de totale kosten voor de exploitatie van het huis. Maar ook hier blijkt veel ruimte te zijn om kosten te rationaliseren. Dr. Ir. Jarosław Chudzicki van de Technische Universiteit in Warschau heeft een simulatieprogramma uitgewerkt waarmee de invloed bekeken kan worden van verschillende soorten kranen op het watergebruik voor bepaalde, dagelijkse handelingen. Wat blijkt? Een kraan met bewegingssensor kan leiden tot een waterbesparing van 90%(!!) ten opzichte van een traditionele set met een warme en koude kraan. Installatie van waterbesparende kranen in de hele woning kan de rekening voor warm en koud water met 80% naar beneden brengen. Dankzij deze besparingen is de extra uitgave voor deze (toch niet goedkope) kranen een uiterst lucratieve investering.
Een overzicht:
Waar wel bij vermeld dient te worden dat de te verwachten tijd om de investeringen terug te verdienen gebaseerd is op een huis met electrische verwarming (de duurste manier van verwarmen); bij verwarmen op gas duurt het ongeveer tweemaal zo lang. Nog wel tenminste, maar de kans dat de gasprijs de komende 10 jaar gelijk blijft is natuurlijk miniem...
- Investering: 13 cm extra isolatie muren (totaal 25 cm)
Extra kosten: 15,6 zł/m2
Extra besparing: 1.020 zł/jaar
Terugverdiend in: ca. 3 jaar- Investering: 27 cm extra isolatie dak (totaal 40 cm)
Extra kosten: 32,40 zł/m2
Extra besparing: 618 zł/jaar
Terugverdiend in: 3-4 jaar- Investering: 40 cm extra isolatie vloer (totaal 50 cm)
Extra kosten: Niet veel meer dan zand... (er moet immers iets liggen!)
Extra besparing: 1.770 zł/jaar
Terugverdiend in: ca. 2 jaar- Investering: Mechanische ventilatie met warmtewinning (materiaal + montage)
Extra kosten: ca. 15.000 zł (verschil in kosten tussen mechanische en natuurlijke ventilatie: 3.000-4.000 złoty!)
Extra besparing: 1.600 zł/jaar
Terugverdiend in: 2-3 jaar- Investering: Waterbesparende kranen
Extra kosten: 1.000-1.400 zł
Extra besparing: 1.920 zł/jaar
Terugverdiend in: 7 tot 8 maanden.
Niet alleen goedkopere exploitatie
Een ander interessant aspect is dat een energiebesparend huis niet alleen leidt tot lagere energierekeningen maar ook tot lagere kosten voor de aanschaf en installatie van een verwarmingssysteem. De warmtebehoefte daalt immers, waardoor een ketel met een veel lager vermogen volstaat. Sterker nog, wanneer er voor gekozen zou worden om de binnenkomende lucht door het ventilatiesysteem extra te verwarmen, kan een verwarmingsketel overbodig worden. Een geschikt verwarmingssysteem voor een dergelijke woning is bijv. een zonnepaneel die samenwerkt met een haard die warmte kan verspreiden door de woning. Het verwarmen van een passieve woning met een oppervlakte van 100 m2 met uitsluitend een dergelijke haard kost per jaar minder dan 500 kg hout.
Morele keuzes
Het accepteren van bovenstaande methodologie voor het bepalen van de energetische standaard van een gebouw heeft nog andere, niet-economische redenen. Ten eerste zijn de exploitatiekosten van een woning kosten van vaste aard, waar we niet aan ontkomen. In verband daarmee ontkomen we ook niet aan het werk om geld te verdienen wat we nodig hebben om die kosten te dekken. De hoogte van de kosten geeft dus indirect de grenzen aan van onze persoonlijke vrijheid.
Ten tweede is er ook een ethisch aspect. Een beslissing om een huis te bouwen met een energiestandaard lager dan optimaal is, vanzelfsprekend, onbegrijpelijk voor de homo economicus. Het betekent namelijk dat we iets absurds accepteren: hogere kosten die leiden tot een grotere schade aan het milieu. Een dergelijke beslissing is moreel gezien verwerpelijker dan het vernietigen van het milieu met winstoogmerk, bijv. door het illegaal dumpen van afvalwater. In zekere zin kan het zelfs vergeleken worden met een terroristische daad, waarbij het kwaad leidt tot zekere kosten, in tegenstelling tot “normale” criminaliteit - waar het kwaad (meestal) gericht is op winst.
De conclusie is dan ook simpel. De geldende regelgeving in de Poolse bouwwetgeving kunnen we het beste illustreren met een citaat van Charles-Maurice de Talleyrand - “erger dan een misdaad - een fout.”
Verantwoordelijkheid voor slecht bouwen
Natuurlijk duikt nu de vraag op: Waarom bouwen we dan huizen met zo'n lage energiestandaard, terwijl dat duurder is, meer schade toebrengt aan het milieu, onze vrijheid beperkt omdat we afhankelijk worden van externe energiebronnen en uiteindelijk het evenwicht in het budget van miljoenen huishoudens bedreigt, zeker gezien de recentelijke stijging van kosten voor brandstoffen als gas en olie? Het antwoord is complex.
De eerste reden is de schandalige wetgeving, die toestaat dat er huizen worden gebouwd met een lagere energiestandaard dan economisch is verantwoord; wetgeving bovendien die evident in strijd is met art. 5 van de Poolse Grondwet, welke de plichten van de constitutionele regering duidelijk omschrijft en stelt: “de Republiek Polen (...) garandeert bescherming van het milieu, daarbij geleid door het principe van evenwichtige ontwikkeling”.
Ten tweede - het conflict tussen de belangen van de projectontwikkelaar en het milieu. Een hogere energiestandaard betekent voor een projectontwikkelaar hogere kosten die hij niet kan gebruiken in de strijd om kopers, want iedereen bouwt energiezuiniger dan de wet voorschrijft. In deze situatie zijn de kosten voor het verhogen van de energiestandaard voor de projectontwikkelaar en de baten voor de koper en het milieu. Een dergelijke situatie is in een kapitalistisch land ondenkbaar.
De derde reden zijn de vastgeroeste gewoontes van duizenden projektanten en aannemers - maar ook investeerders, van wie de ervaring (afkomstig uit een ander tijdperk) slechts een ballast is van gedateerde informatie die de toegang naar actuele kennis afremt.
Voor deze redenen is geen oplossing mogelijk zonder interventie van de overheid. Op deze overheid en haar ambtenaren rust de verantwoordelijkheid voor de vorming en het tolereren van deze beschamende stand van zaken.
Bron: Ludomir Duda, GazetaDom.pl
dinsdag 24 maart 2009
Energiebesparend bouwen (1)
Eerder beloofde ik al tweemaal dat ik uitgebreider terug zou komen op het thema energiebesparing bij het bouwen van een huis. Terwijl dit voor Nederlanders naar alle waarschijnlijkheid een volstrekt vanzelfsprekend thema is, ligt dit in Polen helaas een beetje anders. Ik begon de zoektocht naar ons toekomstige huis met een keiharde eis: het huis moet energiezuinig zijn. Ja, heel leuk allemaal, maar in Polen kom je dan toch van een koude kermis thuis. Voorzover ik weet is er welgeteld één projectbureau (het echtpaar Lipiński, eerder genoemd) die zich specialiseert in energiezuinige huizen. Daarnaast zijn er enkele projectbureaus die een paar pagina's in hun catalogus gewijd hebben aan iets dat voor energiezuinige huizen door moet gaan. Aangezien het uiterlijk van een huis bij de keuze toch een beslissende rol speelt, is de kans vrij groot dat je er met een dergelijke eis niet uit komt. Met de definitieve keuze van ons toekomstige huis is duidelijk geworden dat mijn keiharde eis niet meer zo hard is als een tijdje terug.
Alhoewel... eerst een stukje informatie en wat gegoochel met cijfers. Het is het eerste deel van een artikel over energiezuinig bouwen. Omdat het artikel niet kort is, splits ik het over twee of drie bijdragen.
Wat komt er precies kijken bij energiezuinig bouwen? Welke stappen moet je zetten om de theorie hierboven om te zetten in werkelijk lagere kosten voor verwarming?
Wordt vervolgd...
Alhoewel... eerst een stukje informatie en wat gegoochel met cijfers. Het is het eerste deel van een artikel over energiezuinig bouwen. Omdat het artikel niet kort is, splits ik het over twee of drie bijdragen.
Hoe bouw je een energiezuinig huis?
Voor de theorie moeten we de Poolse Bouwwet raadplegen. De bewuste verordening is duidelijk: “Een gebouw en haar installatie moeten ontworpen en uitgevoerd worden op zodanige wijze dat de hoeveelheid warmte-energie die nodig is om het gebouw te gebruiken overeenkomstig haar bestemming op een rationeel laag niveau gehouden kan worden.” Geen paniek, gelukkig staat er in de verordening ook wat de wetgever verstaat onder “rationeel laag”. Voor eengezinswoningen is de bovenwaarde voor E0 (de seizoensbehoefte aan energie voor verwarming) vastgesteld op 37,4 kWh/m3/jaar. Omgerekend naar bruikbaar woonoppervlak is dat 100 kWh/m2/jaar, dus: 100 kWh energie om één vierkante meter bruikbaar woonoppervlak gedurende één jaar te verwarmen. Zie hier een stukje Poolse realiteit, want helaas is dit de hoogste wettelijk vastgelegde waarde van alle Europese landen met een vergelijkbaar klimaat.
Het kan helaas nog erger, want als de projectant toevallig geen zin heeft om de waarde E0 te berekenen, is het ook genoeg als hij vloeren, muren, ramen, deuren en dakelementen gebruikt met een warmtegeleidingswaarde U (de hoeveelheid warmte die het product geleidt per m2 indien de temperatuur aan beide zijden van het product 1 K [1°C] scheelt) die onder de in de wet gestelde limiet blijft. In dat geval kan de warmtebehoefte van het huis tot wel tweemaal hoger uitvallen dan de “wettelijke” 37,4 kWh/m3/jaar.
De rekening voor de verwarming van een huis met een dergelijke “lage energiebehoefte”, afhankelijk van of het huis gebouwd is volgens het criterium E0 of de bouwmaterialen die voldoen aan de in de verordening vastgestelde warmtegeleidingswaardes, bedraagt vanaf 15 of vanaf 30 zł/m2/jaar (uitgegaan van verwarming op aardgas, cijfers van voor de laatste prijsverhoging).
Theorie en praktijk...
Gelukkig voor het milieu en haar niet oneindige voorraden is men het er over het algemeen over eens dat we in de Bouwwet geen rationele voorschriften moeten zoeken. Bovendien is het praktisch gezien niet eens mogelijk om zo'n energieslurpend huis te bouwen, bijv. omdat er op de markt geen ramen met een warmtegeleidingswaarde U = 2,6 W/m2K te koop zijn.
Om één en ander in het juiste perspectief te plaatsen vergelijken we de “normatieve” waarde E0 met de energiebehoefte van een (ook in Polen) steeds vaker gebouwd “passief huis”. Zulke huizen hebben soms niet meer dan 15 kWh/m2 warmte per jaar nodig, dus bijna tienmaal minder dan “normale” huizen volgens de geldende Poolse bouwwetgeving...
Wat voor investering?
Nu ligt er natuurlijk één vraag op het puntje van onze tong. Zijn de kosten voor het bouwen van een huis met een dergelijk lage energiebehoefte rationeel voor onze portemonnee, en niet alleen voor de wetgever? Lagere energierekeningen betekenen helaas hogere investeringskosten tijdens de bouw en (in de meeste gevallen) dus ook hogere hypotheeklasten.
Een rationeel niveau van extra kosten is dan ook het niveau waarop de besparingen groter zijn dan het benodigde hypotheekbedrag om de kosten te dekken.
Hoeveel gaat de verwarming kosten in een energetisch geoptimaliseerd huis? Wanneer we uitgaan van het vorige voorbeeld, zal dat 2,25 zł/m2 per jaar zijn en dus... 27,75 zł/m2 per jaar goedkoper dan wanneer we een standaard huis volgens de Poolse bouwnormen optrekken. Met andere woorden: de hypotheeklasten voor het verhogen van de standaard van het huis, mogen niet hoger zijn dan 27,75/12 = 2,31 zł per maand voor elke vierkante meter woonoppervlak. Met behulp van de verschillende op internet beschikbare hypotheekcalculatoren kan berekend worden dat bij een populaire hypotheek in Zwitserse franken met een looptijd van 30 jaar het maximale extra te investeren bedrag om een warmtebehoefte van 15 kWh/m2 per jaar te realiseren, schommelt rond de 500 zł/m2. In de werkelijkheid is het benodigde bedrag om een huis wat ontworpen is volgens de wettelijke eisen te veranderen in een passief huis... de helft lager.
Bron: Ludomir Duda, GazetaDom.pl
Wat komt er precies kijken bij energiezuinig bouwen? Welke stappen moet je zetten om de theorie hierboven om te zetten in werkelijk lagere kosten voor verwarming?
Wordt vervolgd...
woensdag 18 maart 2009
0.4: Voorwaarden waterleiding & riolering
Gisteren vond dus de eerder genoemde wizja lokalna plaats. Een vertegenwoordiger van het bedrijf Gaz Media, waar de gasmaatschappij mee samenwerkt bij zowel voorbereiding als realisatie van gasaansluitingen, legde me in het kort uit op welke kosten ik moet rekenen. Ik kan nog steeds niet stellen dat ik het helemaal snap. Voor een bedrag van zo'n 1.650 złoty wordt de aansluiting ontworpen en aangelegd van de gasleiding tot het gaskastje in de omheining van het perceel. Aantrekkelijke prijs. Exclusief kastje, dat wel. En aangezien die kastjes moeten voldoen aan weet ik hoeveel wettelijke voorschriften, zullen ze vast niet goedkoop zijn.
De kosten voor de gasinstallatie van het gaskastje tot de woning en de interne gasinstallatie binnenshuis komen hier nog bij. Op dit punt werd het wat ingewikkelder. Als ik de man goed begrepen heb, kost het project zo'n 2.000 złoty, waar wel wat van af gaat als zij het project ook kunnen realiseren. De kans daarop is overigens klein, aangezien de broer van Asia's stiefvader in het bezit is van de benodigde papieren om zowel gas-, water- als electriciteitsinstallaties aan te leggen. Of hij ook projecten mag ontwerpen, weet ik nog niet.
De inspectie ter plaatse stelde weinig voor en ik heb er dus ook geen foto van gemaakt, overigens ook omdat het weer barslecht was, net zoals in Warschau nadat ik weer terug was:
Wél heb ik inmiddels het eerste document met gedetailleerde voorwaarden in huis. De Maatschappij voor Waterleiding en Riolering in Otwock B.V. (ofwel Otwockie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o., verderop te noemen OPWiK...) was het snelst. Een vertaling komt binnenkort beschikbaar.
De kosten voor de gasinstallatie van het gaskastje tot de woning en de interne gasinstallatie binnenshuis komen hier nog bij. Op dit punt werd het wat ingewikkelder. Als ik de man goed begrepen heb, kost het project zo'n 2.000 złoty, waar wel wat van af gaat als zij het project ook kunnen realiseren. De kans daarop is overigens klein, aangezien de broer van Asia's stiefvader in het bezit is van de benodigde papieren om zowel gas-, water- als electriciteitsinstallaties aan te leggen. Of hij ook projecten mag ontwerpen, weet ik nog niet.
De inspectie ter plaatse stelde weinig voor en ik heb er dus ook geen foto van gemaakt, overigens ook omdat het weer barslecht was, net zoals in Warschau nadat ik weer terug was:
Wél heb ik inmiddels het eerste document met gedetailleerde voorwaarden in huis. De Maatschappij voor Waterleiding en Riolering in Otwock B.V. (ofwel Otwockie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o., verderop te noemen OPWiK...) was het snelst. Een vertaling komt binnenkort beschikbaar.
zaterdag 14 maart 2009
0.3: Kaarten voor projectdoeleinden
Het was weer eens tijd voor één van mijn inmiddels traditionele weekendwandelingen en ineens besloot ik Warschau te verlaten en te gaan genieten van de schone lucht in Otwock. Met de auto ergens heenrijden om daar te gaan wandelen vind ik tamelijk krom. Bovendien hoef ik dankzij mijn maandkaart voor het openbaar vervoer van Warschau enkel te betalen voor het deel buiten de stad, dus de keus om met de trein te gaan (5,63 złoty) was snel gemaakt. Natuurlijk heb ik van de gelegenheid gebruik gemaakt om direct de eerder genoemde kaarten van onze kavel op te halen.
De kaarten: weinig bijzonders. De informatie die op de kaart te vinden is, had ik ook al op een andere kaart staan, maar die kaart miste de benodigde stempeltjes. In feite is het dan ook niets meer dan een verkapte belasting waar ik mij verder niet druk over hoef te maken. Ik ontkom er toch niet aan.
Inmiddels weet ik dat men in Polen dol is op stempels, maar zoiets als dit heb ik nog niet gezien. De kaarten zijn, als ik tenminste goed geteld heb, voorzien van acht stempels...
Het zijn overigens zes kaarten, geen acht, maar dat maakt weinig uit. Voor het indienen van de aanvraag voor een bouwvergunning heb ik vier originele kaarten nodig, van de resterende kaarten kan ik eventueel wat kopieën maken (jawel, op advies van de geodete, alhoewel één van de acht stempels dit duidelijk verbiedt) voor de diverse bedrijven en maatschappijen voor water, riolering, gas en electriciteit.
De kaarten: weinig bijzonders. De informatie die op de kaart te vinden is, had ik ook al op een andere kaart staan, maar die kaart miste de benodigde stempeltjes. In feite is het dan ook niets meer dan een verkapte belasting waar ik mij verder niet druk over hoef te maken. Ik ontkom er toch niet aan.
Inmiddels weet ik dat men in Polen dol is op stempels, maar zoiets als dit heb ik nog niet gezien. De kaarten zijn, als ik tenminste goed geteld heb, voorzien van acht stempels...
Het zijn overigens zes kaarten, geen acht, maar dat maakt weinig uit. Voor het indienen van de aanvraag voor een bouwvergunning heb ik vier originele kaarten nodig, van de resterende kaarten kan ik eventueel wat kopieën maken (jawel, op advies van de geodete, alhoewel één van de acht stempels dit duidelijk verbiedt) voor de diverse bedrijven en maatschappijen voor water, riolering, gas en electriciteit.
0.2: Wizja lokalna
Grappige situatie.
Donderdagmiddag belde meneer Mariusz mij op. Voorzover ik het kon verstaan, werkt hij voor de electriciteitsmaatschappij van Otwock. Volgens de procedures wilde hij met mij afspreken bij de bewuste kavel waar de aansluiting aangelegd moest gaan worden. Hij gebruikte de uitdrukking wizja lokalna, een expressie die normaal gesproken gebruikt wordt door de politie wanneer een misdrijf gereconstrueerd wordt op de plaats-delict. Zou men een lijk gevonden hebben? Alhoewel ik niet echt begreep waar het voor nodig is, vond ik het prima. Natuurlijk wilde ik wel gebruik maken van de situatie en meteen navragen hoe het zit met de andere media - gas en water.
Het document met de voorwaarden voor aansluiting op waterleiding en riolering ligt klaar en kan opgehaald worden. De gasmaatschappij was iets lastiger bereikbaar, maar uiteindelijk kreeg ik te horen dat, voor het document met de voorwaarden verstrekt kon worden, een ontmoeting ter plaatse nodig was. Help, hebt u dan misschien een telefoonnummer, zodat we kunnen proberen het op dezelfde dag te organiseren, zodat ik niet twee keer naar Otwock hoef te rijden?
Zo gezegd, zo gedaan, waarna ik meneer Mariusz van de GASMAATSCHAPPIJ aan de lijn kreeg. "Maar we hadden toch al een afspraak voor as. dinsdag?" Juist.
Wat gebeurt er in de tussentijd nog meer?
De geodete heeft inmiddels de benodigde kaarten gemaakt die nodig zijn voor het verdere proces. Voor 800 złoty krijg ik maar liefst 8 kaarten (zo gul zijn niet alle geodeten, meestal krijg je er maar 4 of 5) waarop allerlei aspecten van de kavelinrichting ontworpen worden, zoals het verloop van de diverse leidingen, situering van het huis, exacte locatie van de inrit, etc.
Bovendien is een ontwerper bezig met een project voor mechanische ventilatie (volgende 800 złoty). Het project van het huis voorzag oorspronkelijk in natuurlijk ventilatie via de schoorsteen, maar dit wil ik absoluut niet. Ooit was dit normaal, nu zijn er betere oplossingen, zoals mechanische ventilatie met warmtewisselaar. Zoals ik eerder al beloofde kom ik later terug op dit onderwerp en andere thema's die te maken hebben met het bouwen van energiebesparende woningen.
Donderdagmiddag belde meneer Mariusz mij op. Voorzover ik het kon verstaan, werkt hij voor de electriciteitsmaatschappij van Otwock. Volgens de procedures wilde hij met mij afspreken bij de bewuste kavel waar de aansluiting aangelegd moest gaan worden. Hij gebruikte de uitdrukking wizja lokalna, een expressie die normaal gesproken gebruikt wordt door de politie wanneer een misdrijf gereconstrueerd wordt op de plaats-delict. Zou men een lijk gevonden hebben? Alhoewel ik niet echt begreep waar het voor nodig is, vond ik het prima. Natuurlijk wilde ik wel gebruik maken van de situatie en meteen navragen hoe het zit met de andere media - gas en water.
Het document met de voorwaarden voor aansluiting op waterleiding en riolering ligt klaar en kan opgehaald worden. De gasmaatschappij was iets lastiger bereikbaar, maar uiteindelijk kreeg ik te horen dat, voor het document met de voorwaarden verstrekt kon worden, een ontmoeting ter plaatse nodig was. Help, hebt u dan misschien een telefoonnummer, zodat we kunnen proberen het op dezelfde dag te organiseren, zodat ik niet twee keer naar Otwock hoef te rijden?
Zo gezegd, zo gedaan, waarna ik meneer Mariusz van de GASMAATSCHAPPIJ aan de lijn kreeg. "Maar we hadden toch al een afspraak voor as. dinsdag?" Juist.
Wat gebeurt er in de tussentijd nog meer?
De geodete heeft inmiddels de benodigde kaarten gemaakt die nodig zijn voor het verdere proces. Voor 800 złoty krijg ik maar liefst 8 kaarten (zo gul zijn niet alle geodeten, meestal krijg je er maar 4 of 5) waarop allerlei aspecten van de kavelinrichting ontworpen worden, zoals het verloop van de diverse leidingen, situering van het huis, exacte locatie van de inrit, etc.
Bovendien is een ontwerper bezig met een project voor mechanische ventilatie (volgende 800 złoty). Het project van het huis voorzag oorspronkelijk in natuurlijk ventilatie via de schoorsteen, maar dit wil ik absoluut niet. Ooit was dit normaal, nu zijn er betere oplossingen, zoals mechanische ventilatie met warmtewisselaar. Zoals ik eerder al beloofde kom ik later terug op dit onderwerp en andere thema's die te maken hebben met het bouwen van energiebesparende woningen.
vrijdag 27 februari 2009
0.1: Papierwerk (1)
Et voilà, de eerste genummerde bijdrage. Degenen die mij kennen, weten dat ik niet kan wachten totdat het eerste nummertje verandert in een 1... Ik verwacht echter dat dit op z'n vroegst zal gebeuren in 2010. Naast een berg papierwerk is er, om met de bouw te kunnen beginnen, immers nog iets anders nodig, aangezien bouwmaterialen niet gratis zijn en de bouwvakkers - naar alle waarschijnlijkheid - ook niet voor niets komen werken.
Gedurende de afgelopen twee dagen heb ik een aantal processen in werking gezet. Bij de gemeente Otwock heb ik een verzoek ingediend om het document met de bouwvoorwaarden (ik kom later op dit document terug) over te schrijven van de vorige kaveleigenaar naar de huidige eigenaresse. Ook heb ik een bezoek gebracht aan de leveranciers van water, gas en electriciteit. Bij elk van de drie maatschappijen heb ik een aanvraag ingediend tot vaststelling van de voorwaarden waar de toekomstige aansluiting aan moet voldoen. Dit is de eerste stap op de lange weg die uiteindelijk moet leiden naar een bewoonbare kavel met aansluitingen op waterleiding (die er sinds december is) en riolering (die volgens de waterleidingmaatschappij voor eind juni 2009 aangelegd moet worden), gas en electriciteit.
Gedurende de afgelopen twee dagen heb ik een aantal processen in werking gezet. Bij de gemeente Otwock heb ik een verzoek ingediend om het document met de bouwvoorwaarden (ik kom later op dit document terug) over te schrijven van de vorige kaveleigenaar naar de huidige eigenaresse. Ook heb ik een bezoek gebracht aan de leveranciers van water, gas en electriciteit. Bij elk van de drie maatschappijen heb ik een aanvraag ingediend tot vaststelling van de voorwaarden waar de toekomstige aansluiting aan moet voldoen. Dit is de eerste stap op de lange weg die uiteindelijk moet leiden naar een bewoonbare kavel met aansluitingen op waterleiding (die er sinds december is) en riolering (die volgens de waterleidingmaatschappij voor eind juni 2009 aangelegd moet worden), gas en electriciteit.
donderdag 26 februari 2009
Keuze huis (4)
Helaas was ik eerder niet in de gelegenheid er over te schrijven, maar afgelopen dinsdag kwam (zoals beloofd dus) het project Chmurka binnen. Vier identieke boekwerken van ruim een centimeter dik met een hoop technische informatie, uitgebreide beschrijvingen van installaties voor water, rioolafvoer, verwarming en electriciteit en vooral veel kaarten. Plattegronden van de begane grond en zolder, buitenaanzichten, doorsnedes, detailvergrotingen, enz. Ik probeer later vandaag wat materiaal de fotograferen (ik heb m'n scanner ooit, lang geleden, kapot gemept) om het hier te kunnen delen.
Tevens wil ik mijn bijdrages vanaf nu zoveel mogelijk gaan nummeren, waarbij het eerste cijfer de fase aangeeft waar we ons in bevinden. Op deze manier hoop ik meer overzicht te creëren, vooral als verschillende processen dadelijk door elkaar gaan lopen. Ik kan het mij bijv. voorstellen dat ik bezig ben met één of andere bureaucratische procedure, terwijl op de kavel ondertussen de fundering wordt aangelegd, of bijv. dat dakdekkers boven bezig zijn en de tegelzetter beneden. Overigens betekent dit niet dat elke bijdrage genummerd wordt. Artikelen die wel te maken hebben met het bouwen van een woning, maar niet concreet over ons huis gaan, blijven ongenummerd.
Het eerste cijfer van volgende bijdrages staat voor de volgende fases:
Tevens wil ik mijn bijdrages vanaf nu zoveel mogelijk gaan nummeren, waarbij het eerste cijfer de fase aangeeft waar we ons in bevinden. Op deze manier hoop ik meer overzicht te creëren, vooral als verschillende processen dadelijk door elkaar gaan lopen. Ik kan het mij bijv. voorstellen dat ik bezig ben met één of andere bureaucratische procedure, terwijl op de kavel ondertussen de fundering wordt aangelegd, of bijv. dat dakdekkers boven bezig zijn en de tegelzetter beneden. Overigens betekent dit niet dat elke bijdrage genummerd wordt. Artikelen die wel te maken hebben met het bouwen van een woning, maar niet concreet over ons huis gaan, blijven ongenummerd.
Het eerste cijfer van volgende bijdrages staat voor de volgende fases:
- 0.x: voorbereiding
informatieverzoeken, (bureaucratische) procedures, vergunning(en) - 1.x: niveau “0”
bepaling locatie huis, (voorbereiding) afgraving, fundering en vloer parterre - 2.x: muren & verdieping
binnen- en buitenmuren, vloerplaat verdieping - 3.x: dak(constructie)
dakconstructie, isolatie, dakbedekking, dakgoten, regenpijpen - 4.x: ruwe “gesloten” staat
ramen, buitendeuren, garagedeur - 5.x: aansluitingen nutsdiensten
aansluitingen woning op waterleiding, riolering, electriciteit, gas e.d.
- 6.x: installaties
installaties in huis (warm en koud water, electriciteit, gas, ventilatie e.d.) - 7.x: afwerking buiten
isolatie, pleister- en schilderwerk - 8.x: afwerking binnen
pleister- en schilderwerk, vloeren, tegels, keuken, badkamer, toilet, afwerking trap - wellicht het grootste (en duurste) onderdeel... - 9.x: rondom het huis
terras, tuin, omheining, poort, inrit
zondag 22 februari 2009
Bodemonderzoek (2)
- Op perceel nummer 122 aan ul. Jaśminowa in Otwock, provincie Mazovië, is een bodemonderzoek uitgevoerd ter vaststelling van de algemene condities voor wat betreft grond en (grond)water;
- Er zijn drie proefboringen gemaakt tot een diepte van 3,5 meter onder het terreinniveau;
- Tijdens de proefboringen zijn gevarieerde grond- en (grond)watercondities vastgesteld;
- De uitgevoerde boringen tonen aan dat de grond van het geanaliseerde perceel bestaat uit zowel niet bindende grond (fijn zand, met hier en daar stenen, kleiachtig zand en molm) als uit bindende grond (klei, zandachtige klei), afgewisseld door lagen fijn zand;
- Drie geotechnische lagen zijn onderscheiden - geotechnische kenmerken zijn bij benadering vastgesteld in tabel 1;
- De lagen niet bindende grond zijn matig geconcentreerd, de bindende grond - vormbaar of licht vormbaar;
- In de onderzochte grond is vastgesteld dat sommige lagen van de grond niet dragend zijn (geotechnische laag nr IIB);
- Bij de proefboringen is vastgesteld dat grondwater zich zeer dicht bij de oppervlakte ophoopt, te weten op 10 tot 30 centimeter onder terreinniveau. Ook hoopt het grondwater zich op in de zandlagen tussen de kleilagen. De vele lagen natte zandgrond leiden tot een eenvoudige vormbaarheid van de bindende grond;
- Tijdens het bodemonderzoek is vastgesteld dat er op lagere delen van het terrein sprake was van ophoping van regen- en/of smeltwater, waarvan aangenomen kan worden dat dit water in contact is met het grondwater;
- De grond van het onderzochte perceel heeft samengestelde grond- en (grond)watercondities;
- De in de grond van het onderzochte perceel voorkomende grond- en (grond)watercondities, het feit dat de grond bestaat uit diverse soorten met verschillende geotechnische kenmerken alsmede het voorkomen van slecht dragende grond zijn kenmerken die leiden tot moeilijke voorwaarden voor het bouwen van een rechtstreeks ontworpen eengezinswoning, bestaande uit een parterre, bewoonbare zolder en kelder;
- Bij het ontwerpen van de woning en haar fundering dient het volgende in acht genomen te worden:
- ondiep voorkomende ophopingen van grondwater alsmede ophopingen van grondwater tussen grondlagen van verschillende samenstelling (het ophogen van het terrein met een geconcentreerde zandlaag van enkele tientallen centimeters is aan te bevelen),
- tijdens het aanleggen van de fundering dient rekening gehouden te worden met de noodzaak water uit de afgraving te pompen,
- het gebouw dient voorzien te worden van een geschikte waterisolatie en een ringdrainage,
- de keuze van de directe fundamentsoort (bijv. bouwen op een fundamentplaat) dient aangepast te worden aan de geotechnische voorwaarden van het perceel (denkend aan de voorkomende verschillende grondsoorten met verschillende geotechnische voorwaarden en de slecht dragende grondlagen) om te voorkomen dat de woning zich ongelijk zet,
- indien besloten wordt tot een indirecte fundamentsoort dient aanvullend onderzoek (diepere boringen) uitgevoerd te worden om meer te weten te komen over de samenstelling van de grond.
Ik kan niet zeggen dat ik alles begrijp (het vertalen was een hele klus), maar de voorlopige conclusies ter plaatse (waar ik in de vorige bijdrage over schreef) zijn min of meer bevestigd. Niet bepaald goed nieuws dus en even heb ik mij zelfs afgevraagd of ik het perceel gekocht zou hebben als ik deze expertise voor de koop had laten uitvoeren. Het antwoord: waarschijnlijk wel - andere percelen in dezelfde wijk worden ook bebouwd, dus zo'n tragedie kan het niet zijn.
Het bouwproject van ons huis is besteld en zal morgen of overmorgen aankomen bij het projectbureau. De constructeur zal dan ook toelichten hoeveel voeten het in aarde zal hebben om de woning uit te breiden met een kelder. Een kelder is natuurlijk altijd mogelijk, alleen moet het ook nog economisch verantwoord zijn. Mocht de isolatie om het water buiten te houden een vermogen gaan kosten, dan kan het verstandiger zijn om het idee toch te laten varen. Voor een dergelijke beslissing heb ik echter meer informatie nodig - even afwachten nog, dus.
zondag 15 februari 2009
Bodemonderzoek
Zoals ik in mijn vorige bijdrage reeds schreef, willen we het door ons gekozen Wolkje voorzien van een kelder, waarbij nog niet zeker is of het huis geheel of gedeeltelijk onderkelderd wordt. Wat echter wél zeker is, is dat bij een dergelijke intentie een bodemonderzoek altijd noodzakelijk is. Op basis van een dergelijk rapport kan de architect en/of constructeur berekenen hoe breed en diep de fundering moet worden, wat voor vochtisolatie toegepast moet worden en of eventuele drainage rondom het pand nodig is.
Van de architect kreeg ik een telefoonnummer van een geoloog die de betreffende onderzoeken doet. Volgens hem zou het zo'n 1.000 złoty kosten. Na telefonische navraag - 1.600 złoty. Even verder gezocht. Een andere geoloog beantwoordde mijn vraag om prijsopgaaf met een wedervraag: Hebt u een factuur nodig? Proszę bardzo, een goed begin. De prijs: 900 złoty, en tja, als ik een factuur wens, dan komt er 22% BTW bij.
Kijk, mijn paaltje: Vakwerk! Steekt mooi af tegen de verse laag sneeuw, die ik overigens niet besteld had. Ik zie de expertise over de bodemsamenstelling al voor me: Eerste 10 centimeter - sneeuw.
En zo simpel is het. Beetje grond er uit en kijken wat voor samenstelling het geheel heeft, steeds een beetje dieper. En hoe onderzoekt een geoloog grond?
Door er gewoon lekker mee te kliederen.
Alhoewel de expertise uiteraard nog geschreven moet worden, wist de geoloog me wel direct te vertellen dat het lastige grond is. Zoals wel vaker voorkomt, bestaat de grond uit afwisselende klei- en zandlagen. De eerste kleilaag bevindt zich al op zo'n 1,5 meter diepte. Alhoewel niet dik, houdt deze laag wel met succes al het water tegen dat afkomstig is van neerslag. Op onderstaande foto lijkt het alsof een stukje sneeuw in het gat gevallen is. In werkelijkheid is dit de waterspiegel, die zich dus slechts 20 cm onder de grond bevindt.
Het voorlopige advies luidt dan ook om het huis niet op funderingsmuren, maar op een volledige funderingsplaat te bouwen. In de kuil wordt dan eerst een betonnen werkvloer gestort, waardoor het huis veel stabieler wordt en veel moeilijker kan verzakken. Ook zal een drainage noodzakelijk zijn om het water rondom fundering en keldermuren af te voeren, bijv. naar de nog dit jaar te verwachten riolering of anders naar een vijver in de tuin. Verder zal veel aandacht besteed moeten worden aan de isolatie van de ondergrondse delen van de woning.
Mijns inziens (maar ik ben natuurlijk geen expert) is het toevoegen van een kelder in een dergelijke situatie juist een perfect plan, omdat het huis in dat geval tenminste twee meter dieper in de grond wordt geplaatst. Het is echter wel uitermate belangrijk dat de isolatie correct uitgevoerd wordt, tenzij we natuurlijk van gedachten veranderen en een zwembad in de kelder willen.....
Van de architect kreeg ik een telefoonnummer van een geoloog die de betreffende onderzoeken doet. Volgens hem zou het zo'n 1.000 złoty kosten. Na telefonische navraag - 1.600 złoty. Even verder gezocht. Een andere geoloog beantwoordde mijn vraag om prijsopgaaf met een wedervraag: Hebt u een factuur nodig? Proszę bardzo, een goed begin. De prijs: 900 złoty, en tja, als ik een factuur wens, dan komt er 22% BTW bij.
Kijk, mijn paaltje: Vakwerk! Steekt mooi af tegen de verse laag sneeuw, die ik overigens niet besteld had. Ik zie de expertise over de bodemsamenstelling al voor me: Eerste 10 centimeter - sneeuw.
En zo simpel is het. Beetje grond er uit en kijken wat voor samenstelling het geheel heeft, steeds een beetje dieper. En hoe onderzoekt een geoloog grond?
Door er gewoon lekker mee te kliederen.
Alhoewel de expertise uiteraard nog geschreven moet worden, wist de geoloog me wel direct te vertellen dat het lastige grond is. Zoals wel vaker voorkomt, bestaat de grond uit afwisselende klei- en zandlagen. De eerste kleilaag bevindt zich al op zo'n 1,5 meter diepte. Alhoewel niet dik, houdt deze laag wel met succes al het water tegen dat afkomstig is van neerslag. Op onderstaande foto lijkt het alsof een stukje sneeuw in het gat gevallen is. In werkelijkheid is dit de waterspiegel, die zich dus slechts 20 cm onder de grond bevindt.
Het voorlopige advies luidt dan ook om het huis niet op funderingsmuren, maar op een volledige funderingsplaat te bouwen. In de kuil wordt dan eerst een betonnen werkvloer gestort, waardoor het huis veel stabieler wordt en veel moeilijker kan verzakken. Ook zal een drainage noodzakelijk zijn om het water rondom fundering en keldermuren af te voeren, bijv. naar de nog dit jaar te verwachten riolering of anders naar een vijver in de tuin. Verder zal veel aandacht besteed moeten worden aan de isolatie van de ondergrondse delen van de woning.
Mijns inziens (maar ik ben natuurlijk geen expert) is het toevoegen van een kelder in een dergelijke situatie juist een perfect plan, omdat het huis in dat geval tenminste twee meter dieper in de grond wordt geplaatst. Het is echter wel uitermate belangrijk dat de isolatie correct uitgevoerd wordt, tenzij we natuurlijk van gedachten veranderen en een zwembad in de kelder willen.....
dinsdag 10 februari 2009
Keuze huis (3)
Na een periode van 37 dagen stilte, is er gelukkig weer iets te melden. Op dinsdag 11 november schreef ik over de eindeloos lijkende zoektocht naar het droomhuis wat op onze kavel zou moeten verrijzen. Op zondag 28 december waren we iets dichter bij ons doel, maar uiteindelijk werd het toch niet het energiezuinige huis “München” van het architectenechtpaar Lipiński. Het uiterlijk van het huis was toch niet helemaal wat we voor ogen hadden maar het grootste probleem was de breedte van de woning. Om de woning "passend" te maken voor onze kavel moest er zodanig “gesneden” worden in de woning dat er van het originele concept van de architect weinig overbleef. Ook de begrote bouwkosten van 650.000 złoty werkten wat afschrikwekkend, ook al was dat een zgn. pod klucz bedrag, dus voor een woning die kant-en-klaar bewoonbaar is. Dit betekent overigens niet dat ik mijn eis dat de woning energiezuinig moet zijn, ga verloochenen! Ik kom in een latere bijdrage terug op energiezuinigheid en aanverwante onderwerpen.
Tijdens een bezoek aan de relatief nieuwe Empik in Biała Podlaska afgelopen weekeinde kon ik het niet laten. Nog een catalogus gekocht. Ik had er nog niet genoeg, toch? Uiteindelijk kregen we hier geen spijt van, want waar ik al lange tijd op hoopte, gebeurde. We zagen een huis waar we allebei onmiddellijk meer dan tevreden over waren. Het huis ziet er met een tweeledig dak en zonder onnodige dakkapellen simpel uit, wat (in tegenstelling tot wat velen zullen denken) volgens mij een voordeel is: goedkoper om te bouwen én energiezuiniger. Ook hebben we allebei de indruk dat het pand beter ingepast kan worden in de directe omgeving en vanzelfsprekend past het huis op de beschikbare grond - de vereiste breedte van de kavel is 19,99 m, waar wij 20 m hebben.
Nou, genoeg gekletst. Zie hier... Wolkje (Chmurka).
Volgens de omschrijving van de architect hebben we te maken met een schilderachtig huis voor een familie van 5 personen met een duidelijke functionele indeling, gerealiseerd door alles bij het ontwerpen simpel te houden. Het ongecompliceerde uiterlijk is een pluspunt van het huis. Dat zeg ik!
De begane grond is ruim en voldoet aan alle eisen die wij in het verleden stelden. De salon (tegenwoordig mag dat geen huiskamer meer heten) is duidelijk verdeeld in een eet- en ontspanningsgedeelte. Natuurlijk behoort een haard tot de mogelijkheden. Sterker nog: door toevoeging van een aparte schoorsteen kan ook het achterterras voorzien worden van een haard. Er is een ruime keuken met een ruime voorraadkast (enorm handig!) en naast de wc vinden we nog een aparte ruimte, die volgens het originele plan bedoeld is als stookkamer. Aangezien wij het ontwerp van het huis zeer graag verrijken met een kelder, ligt het voor de hand dat de stookkamer een niveau lager komt, dus de huidige ruimte wordt ongetwijfeld waskamer of gewoon een ordinair opberghok.
En zo ziet de bovenverdieping er uit, alhoewel ik verwacht dat hier nog het een en ander aan zal gaan veranderen. Zoals de omschrijving al stelt is het huis bedoeld voor een 5 personen tellend gezin en aangezien ik al geen idee heb of we ooit een eerste kind krijgen, lijkt 4 slaapkamers mij tamelijk overdreven. Eén kamer wordt dan ook ingericht als werkkamer annex kantoor, een andere kamer als gastenkamer en daarnaast kan “onze” slaapkamer vergroot worden ten koste van de kamer ernaast. Het restant daarvan kan dan ingericht worden als ruime garderobe. Het is maar een gedachtenkronkel en het is goed mogelijk dat de architect met andere goede ideeën komt.
Nee, we veranderen niet meer van keuze. Eén dezer dagen bestel ik het project - ik weet alleen nog niet zeker of het de originele versie of de zgn. spiegelversie wordt. De kans is groot dat het de spiegelversie wordt: onze slaapkamer zou dan op het oosten komen (de zon dus vroeg weg op warme dagen), evenals de eethoek op de begane grond (zonnetje tijdens het ontbijt, kaarsen bij het diner?) en het terras op het zuidwesten, waar het in de zomer dus iets langer licht blijft.
Gedurende lange tijd dacht ik dat deze stap (keuze: welk huis?) de lastigste stap is. Misschien onterecht, daar zal ik in de toekomst snel genoeg achter komen. De stap is nu echter wel gezet en dat voelt als een opluchting.
Tijdens een bezoek aan de relatief nieuwe Empik in Biała Podlaska afgelopen weekeinde kon ik het niet laten. Nog een catalogus gekocht. Ik had er nog niet genoeg, toch? Uiteindelijk kregen we hier geen spijt van, want waar ik al lange tijd op hoopte, gebeurde. We zagen een huis waar we allebei onmiddellijk meer dan tevreden over waren. Het huis ziet er met een tweeledig dak en zonder onnodige dakkapellen simpel uit, wat (in tegenstelling tot wat velen zullen denken) volgens mij een voordeel is: goedkoper om te bouwen én energiezuiniger. Ook hebben we allebei de indruk dat het pand beter ingepast kan worden in de directe omgeving en vanzelfsprekend past het huis op de beschikbare grond - de vereiste breedte van de kavel is 19,99 m, waar wij 20 m hebben.
Nou, genoeg gekletst. Zie hier... Wolkje (Chmurka).
Volgens de omschrijving van de architect hebben we te maken met een schilderachtig huis voor een familie van 5 personen met een duidelijke functionele indeling, gerealiseerd door alles bij het ontwerpen simpel te houden. Het ongecompliceerde uiterlijk is een pluspunt van het huis. Dat zeg ik!
De begane grond is ruim en voldoet aan alle eisen die wij in het verleden stelden. De salon (tegenwoordig mag dat geen huiskamer meer heten) is duidelijk verdeeld in een eet- en ontspanningsgedeelte. Natuurlijk behoort een haard tot de mogelijkheden. Sterker nog: door toevoeging van een aparte schoorsteen kan ook het achterterras voorzien worden van een haard. Er is een ruime keuken met een ruime voorraadkast (enorm handig!) en naast de wc vinden we nog een aparte ruimte, die volgens het originele plan bedoeld is als stookkamer. Aangezien wij het ontwerp van het huis zeer graag verrijken met een kelder, ligt het voor de hand dat de stookkamer een niveau lager komt, dus de huidige ruimte wordt ongetwijfeld waskamer of gewoon een ordinair opberghok.
En zo ziet de bovenverdieping er uit, alhoewel ik verwacht dat hier nog het een en ander aan zal gaan veranderen. Zoals de omschrijving al stelt is het huis bedoeld voor een 5 personen tellend gezin en aangezien ik al geen idee heb of we ooit een eerste kind krijgen, lijkt 4 slaapkamers mij tamelijk overdreven. Eén kamer wordt dan ook ingericht als werkkamer annex kantoor, een andere kamer als gastenkamer en daarnaast kan “onze” slaapkamer vergroot worden ten koste van de kamer ernaast. Het restant daarvan kan dan ingericht worden als ruime garderobe. Het is maar een gedachtenkronkel en het is goed mogelijk dat de architect met andere goede ideeën komt.
Nee, we veranderen niet meer van keuze. Eén dezer dagen bestel ik het project - ik weet alleen nog niet zeker of het de originele versie of de zgn. spiegelversie wordt. De kans is groot dat het de spiegelversie wordt: onze slaapkamer zou dan op het oosten komen (de zon dus vroeg weg op warme dagen), evenals de eethoek op de begane grond (zonnetje tijdens het ontbijt, kaarsen bij het diner?) en het terras op het zuidwesten, waar het in de zomer dus iets langer licht blijft.
Gedurende lange tijd dacht ik dat deze stap (keuze: welk huis?) de lastigste stap is. Misschien onterecht, daar zal ik in de toekomst snel genoeg achter komen. De stap is nu echter wel gezet en dat voelt als een opluchting.
zondag 4 januari 2009
Aqua est!
In oktober schreef ik al in één van mijn eerste bijdragen dat “ons” perceel nog voor het eind van 2008 aangesloten zou moeten zijn op de waterleiding. Welnu, aangezien ik afgelopen dinsdag toch in Otwock was, heb ik meteen maar gecontroleerd of het waterleidingbedrijf in Otwock haar belofte heeft ingelost. Dat bleek het geval, waarvan hieronder een stille getuige.
Overigens heeft één en ander ook minder plezierige gevolgen. Van het tot nog toe redelijk begaanbare pad is weinig meer over. Omdat de waterleiding niet in het midden van het pad ligt, maar meer aan de kant, is de huidige puinzooi ook veel breder dan het originele pad. Helemaal dankbaar ben ik echter voor het feit dat ik dankzij het puin één van de oranje paaltjes niet meer kan vinden. Wellicht heb ik later zin om het paaltje uit te graven, voorlopig laat ik het maar even voor wat het is.
Overigens heeft één en ander ook minder plezierige gevolgen. Van het tot nog toe redelijk begaanbare pad is weinig meer over. Omdat de waterleiding niet in het midden van het pad ligt, maar meer aan de kant, is de huidige puinzooi ook veel breder dan het originele pad. Helemaal dankbaar ben ik echter voor het feit dat ik dankzij het puin één van de oranje paaltjes niet meer kan vinden. Wellicht heb ik later zin om het paaltje uit te graven, voorlopig laat ik het maar even voor wat het is.
vrijdag 2 januari 2009
Kadaster (3)
Zoals aangekondigd was ik afgelopen dinsdagochtend in Otwock, waar ik door drukte aan alle kanten nu pas over kan schrijven. Misschien is dat maar goed ook, want het misverstand heeft zichzelf inmiddels uit de wereld geholpen. Vanochtend stond de postbode aan de deur (hier in Warschau dus) met een aangetekende zending van de rechtbank in Otwock. De puzzelstukjes vielen nu op hun plaats - inderdaad, op de tweede aanvraag, betreffende inschrijving van de hypotheek in het kadaster, stond ons correspondentie-adres. Op de eerste aanvraag daarentegen, ingediend door de notaris, kon geen sprake zijn van een correspondentie-adres, omdat de gegevens in die aanvraag in overeenstemming moesten zijn met het adres in de notariële koopakte.
De kadasterinschrijving is door de rechtbank correct uitgevoerd. Een kopie van het uittreksel ligt inmiddels bij de bank. Het is nu de vraag of het uittreksel op 31 december verwerkt is door de bank. Is dit het geval, dan betaal ik de overbruggingsverzekering alleen nog in januari, zo niet, dan ook nog in februari.
Voor de geïnteresseerden een gedetailleerde uitleg over de opbouw van een Poolse kadasterinschrijving. Degene die meent dat dit niet interessant is, mag hier stoppen met lezen. Zie ook de vertaling (rechts).
De kadasterinschrijving is door de rechtbank correct uitgevoerd. Een kopie van het uittreksel ligt inmiddels bij de bank. Het is nu de vraag of het uittreksel op 31 december verwerkt is door de bank. Is dit het geval, dan betaal ik de overbruggingsverzekering alleen nog in januari, zo niet, dan ook nog in februari.
Voor de geïnteresseerden een gedetailleerde uitleg over de opbouw van een Poolse kadasterinschrijving. Degene die meent dat dit niet interessant is, mag hier stoppen met lezen. Zie ook de vertaling (rechts).
Een kadasterinschrijving bestaat altijd uit 4 (eigenlijk 5) delen, elk met hun eigen functie. Elk deel heeft een serie rubrieken. Allereerst beschrijft deel 0 de inschrijving zelf:
- rubriek 0.1: nummer van de inschrijving, rechtbank waar het kadaster bijgehouden wordt (Regionale Rechtbank Otwock) en de soort van onroerend goed (grond);
- rubriek 0.2: datum van registratie van het betreffende onroerend goed;
- rubriek 0.3: datum van uitschrijving van het betreffende onroerend goed (deze rubriek is vanzelfsprekend leeg);
- rubriek 0.4: op basis waarvan er wijzigingen in het kadaster doorgevoerd zijn (ook leeg).
Deel 1 van de inschrijving betreft de details van het onroerend goed:
- rubriek 1.1: door de rechtbank ontvangen (en geregistreerde) verzoeken om bepaalde posities in dit deel te wijzigen, deze wijzigingen zijn nog niet doorgevoerd (leeg);
- rubriek 1.2: nummer van onroerend goed (geen kavelnummer, maar volgnummer binnen kadaster);
- rubriek 1.3: ligging (provincie Mazovië, district Otwock, stad Otwock);
- rubriek 1.4: aanduiding onroerend goed (kavelnummer 122, sectornummer 0260, landbouwgrond);
- rubriek 1.5: oppervlakte (700,0000 m2);
- rubriek 1.6: overeenstemming met register van grond en gebouwen (leeg);
- rubriek 1.7: op basis waarvan is het onroerend goed geregistreerd (volgt verderop);
- rubriek 1.8: gegevens van verzoek tot wijziging en datum van indiening (volgt verderop);
- rubriek 1.9: commentaar (leeg).
Deel 2 betreft de details van de in het kadaster ingeschreven eigenaar, eigenares of meervoudsvorm daarvan:
- rubriek 2.1: verzoeken tot wijziging (idem als 1.1, leeg);
- rubriek 2.2: eigenaar - onderverdeeld in onderrubrieken:
- onderrubriek 2.2.1: aandeel (1/1 - oftewel: alles);
- onderrubriek 2.2.2: overheid (leeg);
- onderrubriek 2.2.3: territoriaal bestuursorgaan (leeg);
- onderrubriek 2.2.4: andere rechtspersoon (leeg);
- onderrubriek 2.2.5: natuurlijke persoon (gegevens eigenaar of eigenaresse, identificatienummer PESEL, namen van ouders);
- rubriek 2.3: eigenaar van afzonderlijke flat (leeg);
- rubriek 2.4: pachthouder (leeg);
- rubriek 2.5: rechthebbenden (leeg);
- rubriek 2.6: op basis waarvan is het eigendom verworven (volgt verderop);
- rubriek 2.7: gegevens van verzoek tot wijziging en datum van indiening (volgt verderop);
- rubriek 2.8: commentaar (leeg).
Deel 3 vermeldt gegevens van derden indien er sprake is van een beperkt eigendomsrecht. In dit deel kan bijvoorbeeld vastgelegd worden dat de verkoper recht van eerste koop heeft indien de eigenaar het perceel weer wil verkopen of dat de buurman met z'n tractor over je kavel mag rijden om bij zijn eigen grond te komen (als zijn perceel niet rechtstreeks is aangesloten op de openbare weg). Dit deel is in ons geval leeg.
Deel 4 tenslotte is bestemd voor registratie van een (of meerdere, maar over het algemeen slechts één) hypotheek. Dit is voor de bank het belangrijkste onderpand en juist daarom moet de bank het uittreksel ook zo snel mogelijk ontvangen.
- rubriek 4.1: wijzigingen, als in 1.1 en 2.1 (leeg);
- rubriek 4.2: volgnummer hypotheek (1);
- rubriek 4.3: titel (leeg);
- rubriek 4.4: omschrijving hypotheek - onderverdeeld in onderrubrieken:
- onderrubriek 4.4.1: omschrijving hypotheek (borghypotheek, hoogte, variabele rente);
- onderrubriek 4.4.2: schuldeiser: overheid (leeg);
- onderrubriek 4.4.3: schuldeiser: territoriaal bestuursorgaan (leeg);
- onderrubriek 4.4.4: schuldeiser: andere rechtspersoon (naam en vestigingsplaats bank);
- onderrubriek 4.4.5: schuldeiser: natuurlijke persoon (leeg);
- rubriek 4.5: op basis waarvan is het eigendom verworven (volgt verderop);
- rubriek 4.6: gegevens van verzoek tot wijziging en datum van indiening (volgt verderop);
- rubriek 4.7: commentaar (leeg).
Wat verderop nog volgt, is een overzicht van documenten die gebruikt zijn voor de inschrijving in het kadaster. Deze documenten staan ook opgesomd in de kennisgevingen die we inmiddels allebei hebben ontvangen. Deze details bespaar ik eenieder met plezier.
Abonneren op:
Posts (Atom)
